22 de enero de 2017
22.01.2017

Cláusulas suelo y gastos de formalización en préstamos hipotecarios

El abogado especialista en derecho hipotecario Carlos Bernardo aconseja acudir a un profesional en caso de tener una hipoteca suscrita con un banco

23.01.2017 | 03:39
Cláusulas suelo y gastos de formalización en préstamos hipotecarios

Ante la imposibilidad de miles de hipotecados para aprovechar la bajada del euríbor, que comenzó en 2009 de forma vertiginosa, muchos descubrieron que sus contratos tenían cláusulas suelo.

El Tribunal Supremo dio su primera respuesta en 2013: declaró nulas las cláusulas de los contratos "poco transparentes" de varias entidades, a lo que se han ido sumando más resoluciones en la misma línea.
Muchos hipotecados, con las sentencias del Supremo, ya vieron sus cláusulas suelo anuladas. Pero siguen quedando miles de contratos que las contienen.

El abogado especialista en derecho hipotecario Carlos Bernardo García asegura acerca de la situación planteada por las llamadas "cláusulas suelo" que "el problema no lo ha creado el Tribunal Supremo a través de sus sentencias de 9 de Mayo de 2013 y 25 de Marzo de 2015 y la Sentencia del TJUE al declarar la nulidad de las cláusulas suelo por abusivas ante la falta de transparencia y la retroactividad de sus efectos".

De hecho, tal como afirma este letrado, el problema lo han creado las entidades bancarias "al establecer en sus hipotecas cláusulas claramente abusivas por falta de información previa y en relación no sólo a las cláusulas suelo, sino también a otras muchas cláusulas o condiciones establecidas en los contratos de hipotecas, como las relativas a la imposición al prestatario o cliente de los gastos que generan la formalización de la escritura (notaría, Registro, actos jurídicos documentados, tasaciones, etcétera). E incluso otras cláusulas declaradas nulas por abusivas, como las que fijan los intereses de demora, ya que de acuerdo a la STS 364/2016 de 3 de Junio, los intereses de demora no pueden superar el 2%, consagrando el criterio que se venía estableciendo".

Pero, desafortunadamente, el ciudadano, tal como nos explica el abogado Carlos Bernardo, no sólo se ve afectado en la actualidad por problemáticas como la generada por la cláusula suelo: según explica el letrado, esto sucede, casi con carácter general, con las demás cláusulas que regulan la mayoría de las escrituras de las hipotecas.

La sentencia del Tribunal Supremo 715/2015 de 23 de Diciembre declara nulas por abusivas las cláusulas que imponen al prestatario el pago de los gastos de formalización (notaría, Registro, impuestos, tasaciones) cuando resuelve sobre la acción colectiva de nulidad de cláusulas contractuales formulada por la Organización de Consumidores y Usuarios frente al Banco Popular Español S. A. y frente al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S. A. Y cuya resolución es extensible a las demás entidades bancarias en las que se han impuesto al consumidor de forma unilateral los gastos de formalización de la escritura.

La misma sentencia, tal como explica el abogado Carlos Bernardo García, considera abusivas otras cláusulas que contienen las escrituras del préstamo hipotecario, como las que hacen referencia a futuros gastos de cancelación de hipoteca y lo que se denominan "cláusulas de vencimiento anticipado".

Ahora, tras la nueva normativa del real decreto aprobado por el Gobierno el pasado viernes, el letrado opina que "se debe informar que únicamente se regula la situación creada por la devolución de las cláusulas suelo, pero deja totalmente abierta la situación creada por las sentencias del Tribunal Supremo a las que hemos hecho referencia y que declaran la nulidad por abusivas de otras muchas cláusulas".
El nuevo decreto trata de regular únicamente la situación creada por las cláusulas suelo, abriendo un plazo de tres meses en el cual las entidades bancarias tendrán obligatoriamente que informar a sus clientes que están afectados por una cláusula suelo. Y en dicho plazo tendrán que remitirle un nuevo cuadro de amortización de la deuda y calcular las cantidades indebidamente abonadas, así como proceder a la devolución de las mismas. En cuyo caso, de existir acuerdo, quedarían pendientes de resolver otras condiciones generales de contratación de la hipoteca.

¿Qué ocurre con las devoluciones de los gastos por cláusulas de formalización de la hipoteca, como gastos de notaría, gastos de Registro, impuestos, tasaciones, etcétera? En dicho caso, Carlos Bernardo asegura que "está claro que lo que habrá que ejercitar es una acción individual de nulidad de la cláusula establecida en el contrato de préstamo hipotecario con la pertinente reclamación de cantidad ante los tribunales ordinarios para que estos resuelvan".

En cuanto al plazo que tiene el consumidor para solicitar la nulidad de estas cláusulas y reclamar la restitución de las cantidades pagadas por formalización de hipoteca, Bernardo asegura que, "en este sentido y, salvo mejor criterio y bajo un principio de prudencia, se considera que el plazo para aquellas hipotecas que se encuentren todavía vigentes sería de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Y para aquellas hipotecas que hayan sido totalmente abonadas se podría proceder a reclamar si su total pago se hizo dentro del plazo de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015".

Debemos destacar, asegura el letrado, "que este decreto ley ni obliga al consumidor al acuerdo con la entidad bancaria, ni será obligatorio, y podrá acudir a los tribunales en reclamación de sus pretensiones".

En definitiva, y dadas las circunstancias, el mejor consejo que se podría dar es que el consumidor acuda a su abogado o asesor financiero para que por éste realice un estudio personalizado de la póliza de hipoteca que tiene suscrita para que le informe sobre la situación real que presenta frente a su entidad bancaria.

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