Valencia, Víctor ROMERO

En el transcurso de una conferencia en Santander le preguntaron al presidente del Banco de Sabadell, José Oliu, sobre la posibilidad de que la entidad vendiese parte de su cartera de activos inmobiliarios a alguno de los denominados fondos oportunistas o fondos buitres. «Para buitres nosotros», respondió Oliu medio en broma, medio en serio. «La gestión de los activos disponibles para la venta es un negocio probablemente mejor que el banco malo, todo depende del precio».

Esa es la clave que explica el funcionamiento de los fondos buitre: el precio. En las últimas semanas, tras varios meses sobrevolando los cadáveres dejados por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, ha trascendido que entidades bancarias, principalmente las nacionalizadas Bankia, Banco de Valencia o Novagalicia Banco, han traspasado a este tipo de fondos créditos inmobiliarios fallidos o en riesgo de entrar en mora. La operativa de estos inversores es sencilla: consiste en comprar activos a precios de derribo para sacarles rendimiento.

En el caso español está ocurriendo ya con créditos y propiedades inmobiliarias. Los bancos nacionalizados y otros con ayudas van a tener que traspasarlos con fuertes descuentos al llamado «banco malo» creado por el Gobierno por mandato de la UE. La rebaja media de la trasferencia en el caso de los préstamos inmobiliarios será del 45 %. No obstante, habrá créditos son rebajas aún mayores como los de suelo urbano (53,6 %), otro tipo de suelo (56,6 %) u otros sin garantía real (67,6 %). Estos porcentajes están sirviendo de referencia a la hora de cerrar operaciones. Los bancos que estarán obligados por decreto ley a traspasar todo su crédito inmobiliario (sano o no) al banco malo, está aceptando cualquier oferta que signifique mejorar esos descuentos.

El pasado julio, Bankia anunció la venta a precios muy bajos de 800 millones de euros en créditos fallidos a los fondos de inversión Aktiv Capital (noruega) y Oko Investments (Luxemburgo). De un plumazo, la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri se quitó de encima 127.000 préstamos con una antigüedad media de cinco años de los que el 80% provenían de clientes particulares.

Francisco Álvarez, ex director de la Bolsa de Valencia, sostiene que los fondos buitres estudian durante meses las operaciones ante de ejecutarlas. «Tienen expertos en análisis de riesgos inmobiliarios que tienen en cuenta todo tipo de dudas. Los buitres son gente muy seria», explica. Álvarez sostiene que pese a las connotaciones negativas que se atribuye a este tipo de inversores, en ocasiones aparecen como salvadores de quien no puede desprenderse del activo. Y no siempre buscan el beneficio a corto plazo, pueden ser «muy pacientes» en sus inversiones.

Álvarez sostiene que estos fondos llevaban meses estudiando y analizando el mercado español, pero que hasta ahora no había una referencia clara sobre los valores de los activos. El informe de Oliver Wyman encargado por el Gobierno para valorar de forma real a los bancos ha servido para establece referencias más claras.

Según la consultora KPMG, solo el año pasado y este se han vendido a fondos oportunistas más activos que entre 2005 y 2010. Y queda mucho en venta a precio de saldo: edificios, participaciones industriales de bancos y cajas (en venta por mandato de la UE), espacios comerciales controlados por empresas muy apalancadas... España está en venta y los buitres están empezando a darse un festín.