El recibo del impuesto de bienes inmuebles (IBI) de miles de propietarios asturianos bajará de forma ostensible cuando los ayuntamientos lleven a cabo las próximas revisiones catastrales. Una modificación de la ley hipotecaria y del catastro inmobiliario realizada por el Gobierno de Mariano Rajoy para cumplir una sentencia del Supremo hará que los suelos urbanizables pendientes de desarrollo -sin tener aprobados planes parciales o estudios de detalle- pasen a ser calificados como rústicos y ya no se valoren como si fueran urbanos. La medida hará que los ayuntamientos vean como merma una de sus principales vías de financiación.
Expertos en derecho urbanístico destacaron ayer que la rebaja en el recibo de la contribución afectará "a miles de propietarios" en Asturias puesto que en la región hay grandes bolsas de suelo pendientes de tramitación definitiva.
La mayoría de los planes generales de ordenación urbana aprobados en los últimos años por los ayuntamientos asturianos delimitan nuevas zonas urbanizables, generalmente ensanches de los principales núcleos. En el momento que esos terrenos eran recalificados como urbanizables pasaban a valorarse como urbanos y ya no como rústicos, lo que tenía efectos en el pago del IBI o de la plusvalía en el caso de una transmisión. A la hora de pagar eran urbanos, pero en la práctica no lo eran si no estaban desarrollados definitivamente por parte de los ayuntamientos con la aprobación de un plan parcial o de un estudio de detalle. Sin esos documentos no se puede construir. Además, la valoración de un terreno urbano es de media 20 veces más alta que la de uno rústico, lo que se traslada al pago del IBI. Como los ayuntamientos han dilatado los desarrollos urbanísticos a causa de la crisis, miles de propietarios están atrapados en esa situación de imposibilidad de sacar rendimiento de los terrenos y al mismo tiempo pagar por ellos como si fueran urbanos.
Ese era el esquema general hasta que una sentencia del Tribunal Supremo, cuyo origen está en un recurso en Extremadura, dio la vuelta a la situación. El Alto Tribunal falló en mayo de 2014 que los terrenos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado debían ser clasificados como bienes inmuebles de naturaleza rústica y no urbana. Para acatar la sentencia, el Gobierno de Mariano Rajoy introdujo el cambio de interpretación en la reforma de la Ley hipotecaria y del texto refundido de la Ley de catastro inmobiliario, aprobada el pasado 24 de junio y que entrará en vigor a partir de mañana 1 de noviembre.
"El Gobierno acepta la tesis del Supremo con lo que el suelo urbanizable pendiente de desarrollo pasa a ser calificado como rústico y por los tanto miles de propietarios asturianos pagarán menos de IBI. Pero dicho eso, el Gobierno decide infligir un castigo menor a los ayuntamientos -cuyos ingresos se han mermado a causa de la crisis- y pone peros a la aplicación", señaló Francisco Sánchez Muñiz, abogado experto en Urbanismo con despacho en Oviedo.
Los plazos y la valoración
Los "peros" son de dos tipos. En primer lugar, "la consideración como rústicos de los terrenos urbanizables sin desarrollar tendrá lugar cuando se haga la primera valoración colectiva. Es decir, hasta que los ayuntamientos no aborden una revisión catastral no se modificará la calificación y además la ley no pone plazos para abordarla, con lo que los ayuntamientos podrían dilatar la revisión para no perder ingresos por el IBI", apuntó Sánchez Muñiz. Y el segundo "pero" tiene que ver con la valoración de los terrenos. "La Ley establece que los terrenos urbanizables pendientes de desarrollo sean calificados como de naturaleza rústica. Ahora bien, a la hora de valorarlos para el pago del IBI no se utilizará la fórmula tradicional de los terrenos rústicos según los cultivos, sino una fórmula que será desarrollada por orden ministerial y mientras que no se aprueba se aplicará un fórmula matemática que hará que su valor sea inferior al de suelo urbano, pero superior al del rústico", señaló Sánchez Muñiz.
Por su parte, Arturo Fernández-Vigil, abogado y delegado de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas en Asturias, también destacó que "es la Administración local quien marca los tiempos, pero también se puede impugnar la liquidación anual del IBI de los terrenos urbanizables para exigir que se les califique como rústicos y que se aplique ya la rebaja".
En Asturias hay miles de hectáreas de suelo urbanizable pendiente de aprobación de planes de detalle. Es el caso de Villamiana en Oviedo; Castiello y Granda en Gijón; La Lleda, El Pelame, Bustiello y Valparaíso en Avilés o Granda en Siero. También hay áreas en concejos como Llanes, Castrillón, Gozón, Valdés o Cangas del Narcea. Son terrenos con miles de propietarios que están pagando el IBI como si tuvieran suelo urbano listo para edificar.
"En Asturias tenemos, además, la peculiaridad que no se da en otras comunidades de que el suelo de los pueblos es calificado como no urbanizable, con lo que debería equiparse al rústico a efectos del pago del IBI", señaló Fernández-Vigil, que da asesoramiento legal a varias reclamaciones de ese tipo.
