Cerca del 10% de las 7.000 hipotecas sobre viviendas que se contrataron el pasado año en Asturias fueron a tipo de interés fijo, una modalidad que durante mucho tiempo ha sido residual en un mercado acaparado por los préstamos variables referenciados al euribor. El contexto de tipos de interés ultrabajos (incluso negativos en el caso del euribor), la estrategia comercial de los bancos para mejorar su rentabilidad, comprometida por ese mismo contexto, y la tendencia creciente de una parte de la clientela a tener certidumbre sobre sus costes financieros futuros han situado la contratación de hipotecas fijas, dentro y fuera de Asturias, en cifras récord en lo que va de siglo XXI y probablemente inéditas desde los años 80 de la anterior centuria.
Los informes del Colegio de Registradores de la Propiedad y de la Asociación Hipotecaria Española reflejan el notable avance de los préstamos a interés fijo. Durante el último trimestre de 2015, esas hipotecas representaron el 11,52% de las que se firmaron en Asturias (8,81% en España). Y en el conjunto del año supusieron el 9,48% en la región, la mayor tasa de todo el país. Los registradores hablan de récord de contratación a tipo fijo, en referencia a que no hay precedentes de resultados semejantes hasta donde llegan las series estadísticas que manejan esos profesionales, si bien esta modalidad de préstamos tuvo un protagonismo central en el mercado hipotecario treinta años atrás.
¿Por qué el resurgimiento de tales préstamos? La explicación está principalmente en el entorno de bajos tipos de interés, que está removiendo la posición comercial de las entidades financieras y también el comportamiento de la demanda de crédito. "Con un tipo fijo, el banco se puede asegurar cierta rentabilidad", indicó una fuente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), algo que resulta más complejo con la modalidad variable porque obliga a establecer un diferencial sobre el índice de referencia (el euribor) que puede no resultar competitivo o a incluir cláusulas suelo que están generando una altísima litigiosidad.
Así que el sector financiero, y particularmente algunas entidades, está apostando con fuerza por las hipotecas fijas o por otras modalidades cercanas a ellas. El mercado ofrece básicamente tres clases de préstamos: de interés variable, que se actualizan con una frecuencia generalmente anual y casi siempre en función del euribor; de interés fijo, que tienen un precio estable durante todo el plazo de amortización, e hipotecas mixtas, con un período inicial fijo (entre tres y diez años, por lo común) al que sigue otro con interés variable. Las dos últimas formas han crecido intensamente hasta suponer más de la mitad de las hipotecas en España, según datos de la AHE.
"Como los tipos de interés están en mínimos, los bancos pueden ofrecer hipotecas a interés fijo con precios muy atractivos", añadió la fuente antes citada. El sector financiero está poniendo en el mercado préstamos de esas características a tipos que se mueven entre el 2% y el 2,75%. Generalmente se trata de productos que requieren una alta vinculación con el banco (contratación de seguros, domiciliación de nóminas y recibos, gasto con tarjetas y en algunos casos aportaciones a planes de pensiones), así como un nivel mínimo de ingresos del hogar (a menudo entre 2.000 y 2.500 euros).
"El euribor está en mínimos históricos (la media mensual es negativa, del -0,012%), lo que significa que tiene mucho recorrido al alza y poco a la baja, por lo que los clientes con hipotecas a tipo variable referenciadas a este índice pueden sufrir en un futuro incrementos en la cuota", señala el Banco Sabadell en una documentación acerca de su estrategia en el mercado hipotecario. El banco de raíz catalana que en Asturias opera bajo la marca Sabadell-Herrero está siendo uno de los más activos en la oferta de préstamos a interés fijo. El consejero delegado, Jaume Guardiola, ha anunciado que el propósito del Sabadell es que la mitad del nuevo crédito hipotecario contratado pertenezca a esa modalidad. El Sabadell-Herrero ya está muy cerca de esas proporciones: el 42% de las hipotecas concedidas en Asturias en los últimos meses son fijas, detalló un portavoz del banco.
El Sabadell sigue además una política que están practicando algunas otras entidades: ofrecer a sus clientes con préstamos variables convertirlos en fijos. "No va a haber mejor momento que este para hacerlo", indicó la misma fuente. El mensaje comercial es el siguiente: "Tener una hipoteca fija ofrece a los clientes seguridad y tranquilidad de cara al futuro".
El cliente tiene certidumbre sobre lo que pagará con independencia de cómo evolucionen los tipos de interés, y el banco también la tiene sobre sus ingresos, apuntó por su parte un portavoz de Liberbank. El banco participado por la Fundación Caja de Asturias también ha incrementado significativamente la contratación de hipotecas a tipo fijo y las ha utilizado asimismo como una opción que ofrecer a los clientes con préstamos variables y que incluyen las conflictivas cláusulas suelo. Para aligerar su exposición a los pleitos, Liberbank ha planteado a esos clientes cambiar sus hipotecas por otras a tipo fijo.
Tener un préstamo de esas características protege del riesgo que suponen las hipotecas con "bomba de relojería", como en ocasiones se califican las condiciones en las que se han firmado hipotecas durante los últimos años en los que el euribor ha estado extraordinariamente bajo. Fue común hasta hace poco que el diferencial sobre el euribor se moviera entre dos y tres puntos (ahora la media es inferior al 2%). La cuota mensual de un préstamo variable de 100.000 euros en esas condiciones es con el euribor actual de unos 450 euros. Si el euribor, cuya fórmula de cálculo cambiará próximamente, subiera hasta el 5%, donde llegó a estar en 2008, la cuota se dispararía el 64%, hasta los 740 euros.
Esa es "la bomba" que pueden traer los préstamos variables. ¿Tienen alguna dentro las hipotecas a plazo fijo? Su principal inconveniente son las altas comisiones que los bancos suelen aplicar en caso de que el titular quiera amortizar anticipadamente su préstamo o trasladar su hipoteca a otro banco para aceptar una oferta ventajosa.
