Todos conocemos los problemas generados en las comunidades de propietarios cuando uno o varios vecinos dejan de abonar sus cuotas, sus derramas, y demás conceptos a los que estén obligados previo acuerdo en junta. La ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 21 un procedimiento específico para instar vía judicial la reclamación de cantidades adeudadas a la comunidad por un propietario moroso. El procedimiento que regula requiere que se cumplan de forma estricta varios pasos por parte del administrador-secretario y el presidente de la comunidad; y digo de forma estricta, porque es muy probable que si no se hace tal y como prescribe la ley, la demanda sea desestimada y, por tanto, la comunidad de propietarios no vea satisfechas sus pretensiones, habiendo tenido que asumir gastos judiciales y de requerimiento que finalmente han resultado fallidos.

El procedimiento monitorio al que se refiere la ley exige: en primer lugar, reunión de la comunidad de vecinos en la que se liquide y se apruebe la deuda contraída por el vecino con la comunidad. De esa reunión, se levantará acta en la que se ha de detallar de forma concreta las deudas que el vecino tenga con la comunidad, así como las juntas en las que fueron aprobadas las cantidades que se pretenden reclamar vía judicial. Es conveniente conceder en dicha reunión un plazo temporal para que el moroso pueda liquidar su deuda voluntariamente, y para el caso de que no la liquide, se facultará al presidente (aunque no lo necesita) o al administrador para iniciar las acciones legales oportunas. Es importante designar también abogado y procurador para el inicio de las acciones legales. Una vez elaborada el acta de la junta donde se han consignado todas las cuestiones mencionadas, se ha de notificar a todos los propietarios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 de la LPH. En estos casos, es más que probable que el propietario moroso no facilite la notificación del citado acta, por lo que habrá que recurrir a medios de notificación fehacientes, como por ejemplo el burofax. Si éste tampoco es recepcionado por el deudor, es obligatorio diligenciar en el tablón de anuncios de la comunidad, o en cualquier otro sitio que sea visible, una notificación explicando el motivo de por qué se procede a esta forma de notificación, y adjuntar a dicha diligencia el acta de la junta que queremos notificar al vecino moroso. La notificación ha de permanecer en el tablón de anuncios tres días naturales, tal y como prescribe la ley. Como requisito fundamental y obligatorio para que pueda prosperar nuestra petición de monitorio, debe adjuntarse a la misma el «certificado de deuda», es decir, el documento en el que el administrador certifique la deuda aprobada y liquidada en la junta celebrada, y que ha de tener el visto bueno del presidente. Si bien es cierto que este procedimiento específico conlleva una ardua tarea de coordinación por parte del administrador-secretario y presidente, es necesario reseñar que ofrece posibilidades ventajosas, que de otra forma no serían tan fáciles conseguir: acudiendo a los juzgados con este procedimiento, la comunidad de vecinos podrá solicitar el embargo preventivo del piso del propietario moroso sin necesidad de prestar caución, aunque éste se oponga por escrito a la demanda, cosa que fuera de este procedimiento obligaría a la prestación de caución necesaria al ser una medida cautelar. Además, ese embargo podrá solicitarse sobre el piso deudor sito en la comunidad demandante, o sobre cualquier otro piso o local del deudor, y puede incluir no sólo el principal reclamado, sino también los intereses y las costas que se estimen. En relación al plazo que existe para reclamar las deudas con la comunidad, la doctrina y jurisprudencia es diversa, aunque la opinión mayoritaria considera que tenemos el plazo de 15 años, al considerar la obligación del propietario moroso como una obligación personal (artículo 1964, C. Civil).

Sara Fernández de Celis es abogada y mediadora familiar.