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Ribadesella, un plan difícil de justificar

La propuesta de construir 2.788 viviendas en el próximo decenio choca con la caída de la población y la casi nula venta de pisos en los últimos años

Ribadesella, un plan difícil de justificar

¿Está justificada la construcción de 2.788 viviendas en el concejo de Ribadesella en los próximos años, como propone el Plan General de Ordenación que se tramita en la actualidad? En principio, no parece justificado seguir recalificando cientos de miles de metros cuadrados de terreno hoy rústico (la zona de Oreyana, básicamente) que ya había sido declarado urbanizable hace 33 años y que en todo ese tiempo no se desarrolló. Menos aún si se tiene en cuenta que el año pasado se vendió en el concejo de Ribadesella solo una vivienda nueva (y 75 usadas), otra en lo que va de este año y dos en 2015. Y eso con más de 80 viviendas a estrenar a la venta solo en la capital del concejo desde hace años y con poco más de 500 (nuevas) vendidas en los últimos 15 años, según los datos oficiales del Ministerio de Fomento. Pero la pregunta del millón, la que encabeza este párrafo, tendrá que ser respondida por el Gobierno del Principado, al que compete la aprobación definitiva del documento que regirá la ordenación territorial del municipio durante los próximos diez o quince años.

Alertados por los cientos de casos de especulación y corrupción surgidos a la sombra de las recalificaciones urbanísticas en toda España, los legisladores han elaborado en los últimos años normativas, tanto estatales como autonómicas, que incrementan el control sobre los dirigentes políticos locales y los equipos redactores a la hora de clasificar suelo y redactar planeamientos. Y los jueces las están aplicando a rajatabla. Discrecionalidad no es sinónimo de arbitrariedad: no se pueden pintar rayas alegremente por donde a uno le plazca; toda recalificación, todo crecimiento ha de estar justificado, entre otras cosas, para impedir la especulación. Eso dice la ley.

El suelo es un bien natural, limitado y finito, no renovable. Es un patrimonio común, incluso aquel cuya titularidad sea privada. Y como tal debe ser protegido. Ese es el espíritu de las distintas leyes del suelo vigentes en España. Pero dicen más; por ejemplo, que la segunda residencia no es un derecho y que, por lo tanto, la demanda de este tipo de viviendas no puede condicionar la ordenación de un municipio.

La Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada hace dos años lo deja meridianamente claro al exigir "un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano", mediante "el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes", pero solo "cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada". Y añade que cualquier previsión en un plan general debe calcular las necesidades tanto de vivienda como de suelo productivo para un "horizonte prudente". Esto es, no se pueden proponer viviendas o polígonos industriales, por ejemplo, para cincuenta años.

La legislación autonómica sigue el mismo camino. El Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias (ROTU) considera el suelo un "recurso natural no renovable, por lo que, para su uso racional y conforme al interés general, requerirá la configuración de modelos que eviten la dispersión de la urbanización y de las edificaciones, contemplen la recuperación de las tramas urbanas frente a los procesos de expansión injustificada de los asentamientos urbanos (...), favorezcan la preservación y mejora de las áreas rurales y consoliden un modelo territorial globalmente eficiente que favorezca el desarrollo económico". Este fue uno de los argumentos que utilizó la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias (CUOTA) al rechazar el Plan General de Ordenación del vecino municipio de Colunga: proponía un crecimiento injustificado.

Esto establecen las leyes, y las sentencias judiciales emitidas en los últimos años a su amparo inciden en la necesidad de justificar cualquier crecimiento urbanístico. "Sólo es procedente transformar en suelo urbanizable, aquel que se considere justificado a la vista de las demandas para uso residencial", señala una reciente sentencia que anuló parcialmente el Plan General de Burgos, en sintonía con la jurisprudencia del Tribunal Supremo. ¿Y el resto del territorio? Pues, "salvo que ya se encuentre urbanizado, debe clasificarse como suelo rústico", señalan los jueces, que destacan la obligación de "justificar adecuadamente la necesidad de suelo para uso residencial para clasificarlo así, pues el suelo rural presenta un valor en sí mismo considerado de gran importancia". Dicen más: el ejercicio de la potestad de planeamiento por parte de los ayuntamientos y los redactores ha de ser "congruente con las previsiones de crecimiento poblacional y urbano y con las necesidades de vivienda y otros usos del suelo". Y añaden que la discrecionalidad de los administradores a la hora de lanzar propuestas urbanísticas tiene límites, por lo que se hace necesario "un control para verificar su efectiva coherencia y racionalidad".

Así, según las leyes, uno de los principales parámetros a considerar a la hora de proponer el número de viviendas a construir en un planeamiento es la evolución del número de habitantes. ¿Qué dicen los padrones y los censos de Ribadesella? Pues que pierde población. Según el padrón, ha perdido 637 habitantes en los últimos veinte años (un descenso de un 7 por ciento). Según el censo, perdió 700 desde 2001. Así, Ribadesella, que llegó a tener 9.173 habitantes en 1920, tiene 5.848 (padrón del 1 de enero de 2016). Y bajando. ¿Qué significa esto? Pues que el crecimiento urbanístico que se propone en el PGO será, básicamente, para segundas residencias.

El propio equipo redactor llega a conclusiones sorprendentes con sus cálculos. En la memoria del PGO reconoce que como resultado de la "ya pasada vorágine constructiva" de los años del "boom del ladrillo" se aprecia "cierto stock de viviendas en el concejo, tanto en la villa como en los núcleos rurales". Estima que Ribadesella tiene 6.300 "habitantes estables" (utiliza datos de hace un decenio) y otros 6.000 habitantes "estacionales". A partir de estas cifras, intenta un "cálculo deductivo" para estimar el número de viviendas que Ribadesella necesitaría para "cubrir sus demandas". Según estos cálculos, serían 2.900 las viviendas que necesita la "población estable" y 2.400 la "estacional". El equipo redactor admite que esto supondría que habría ya "un excedente de unas 800 viviendas, cifra que coincide aproximadamente con las viviendas vacías existentes en 2001" (de nuevo se utilizan datos muy antiguos, desfasados)". La conclusión de los redactores es la que sigue: "Así, en un sentido irrealmente estricto, no serían necesarias nuevas viviendas en el concejo, lo que se traduce en una ralentización de la construcción en los próximos años".

Entonces, ¿cómo se justifica que se posibilite la construcción de más de 2.788 viviendas en Ribadesella (en realidad serían más de 3.000) en los próximo años. El párrafo siguiente de la memoria lo aclara: "No obstante, esto contrasta con las expectativas que la reciente información pública del documento de prioridades/avance de ordenación (ocurrió en 2009), donde casi la totalidad de las sugerencias seguían el camino de solicitar que su parcela sea edificable o incrementar el aprovechamiento de la misma, lo que implica que las expectativas inmobiliarias siguen siendo elevadas".

Para acabar, otras dos preguntas: ¿Aceptará la CUOTA crecimientos solo por las "expectativas inmobiliarias" de los propietarios de suelo? Y, llegado el caso, si hay recursos ante los tribunales, ¿lo aceptarán los jueces? La primera respuesta podría quedar contestada en unos meses; la segunda, en unos años. Pero no quedarán sin responder.

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