El éxito de la denuncia presentada por algunos expropiados del Residencial la Magdalena ( Avilés) y del Polígono de Bobes, (Pola de Siero) ante la Comisión Europea ha obligado al Gobierno del Principado a adoptar una decisión sobre Sogepsa antes de final de este año y debe elegir entre : disolverla, privatizarla o convertirla en 100% pública
Ha tenido que ser la Comisión Europea, mientras el poder político astur vinculado a Sogepsa miraba interesadamente para otro lado ante nuestras denuncias, quien con la apertura de un expediente por vulnerar las directivas comunitarias ha desmantelado el modus operandi del Principado y Sogepsa, y ha hecho saltar por los aires su “modelo” económico basado en expropiar a precios por debajo del mercado y transferir beneficios al sector privado vía venta de parcelas
Lejos queda nuestra primer denuncia pública, 2007, de la vulneración de directivas comunitarias por Principado-Sogepsa, pero la intervención de la Comisión Europea ha llegado en el momento más oportuno.
La concurrencia de las exigencias comunitarias, la deuda acumulada y una crisis económica, que impide una huida hacia adelante, han sido letales para Sogepsa .
Ahora se debate entre disolverla o convertirla 100% pública, y desde el Principado se apuesta por su conversión en pública, nacionalizando así su deuda y endosándosela a los ciudadanos y, lo que es más grave, liberando a los principales beneficiados de la actividad de Sogepsa, sus socios privados, de sus obligaciones financieras con la deuda contraída
Debates sobre si liquidarla o nacionalizarla , no deben hurtar ni desviar el foco del análisis y la investigación para conocer las causas por las que Sogepsa, ha llegado a pasar por una situación de pre-concurso de acreedores y avanza hacia una quiebra inminente salvo que se le inyecte recursos financieros procedentes de los contribuyentes asturianos, todo ello después de haber sido privilegiada con la cesión a dedo de 10.000.0000 de m2 de terrenos expropiados.
La información económica sobre Sogepsa que obra en nuestro poder es reveladora y explica, las posibles causas de su situación financiera y apunta a una presunta escandalosa gestión de los 10 millones de m2 puestos a su disposición .
Los beneficios de los proyectos inmobiliarios
El proyecto de la Magdalena es el paradigma de como expropiar para ceder beneficios/primas de riesgo al sector privado por parte de Sogepsa vía venta de parcelas
Según el expediente de expropiación el beneficio/prima de riesgo del proyecto ascendía a 24 millones de euros a los que habría que añadir 2,1millones de subvención obtenida del extinto Mº de Vivienda y 21 millones del incremento de precio de la vivienda protegida realizado meses después del expediente de expropiación. Esta estimación inicial de 47 millones de euros, representaba un margen de beneficios de casi 50000 euros por vivienda y 268 euros por cada m² expropiado a 43 euros,
En estos proyectos interviene el operador urbanizador, Sogepsa, y el operador constructor, que adquiere la parcelas a Sogepsa para construir y vender las viviendas.
Parecería razonable que entre ambos operadores se distribuyese el beneficio/riesgo en función de los niveles de inversión y del plazo de recuperación de la inversión de cada operador.
En el proyecto de la Magdalena, considerando los flujos de caja y los plazos de inversión de cada operador, del beneficio/prima de riesgo de 50.000 euros/vivienda del proyecto, estimamos que casi 30.000 euros/vivienda corresponderían a Sogepsa y el resto al sector privado.
Según Memoria de Viabilidad Económico-Financiera elaborada por Sogepsa para solicitar la subvención al extinto Mº de la Vivienda el coste de las parcelas era del orden de 28000 euros/vivienda, y el precio medio de venta de las parcelas de 25784 euros/vivienda, cuyo diferencial se equilibraba con la subvención del Mº de la Vivienda
Si la venta de las parcelas se realiza prácticamente a precio de coste eso significa que el beneficio de 50000 euros/vivienda o el que finalmente resultase, se transfiere al sector privado vía precio de venta de las parcelas
A la misma conclusión se llega cuando se analizan las cifras económicas de dos proyectos de edificación presentados por constructores en el Ayto de Avilés. En uno de ellos se estima que los márgenes por vivienda son de 67.000 euros/vivienda y en otro de 47.000 euros por vivienda, en cuya horquilla se sitúa el beneficio medio de 50000 euros/vivienda que anteriormente hemos estimado relacionando los 47 millones de euros de beneficio del proyecto y sus 949 viviendas.
Los beneficios en las Cuentas Anuales de Sogepsa
Otro dato que es muy ilustrativo y que no pasa desapercibido es el ratio entre los beneficios de Sogepsa desde su creación hace 30 años en relación con las viviendas promovidas y los m² de terrenos expropiados para viviendas en ese periodo
Según las últimas Cuentas Anuales Sogepsa, aprobadas a 31.12.15, los beneficios acumulados, desde su constitución han sido del orden de 16 millones de euros, y el número de viviendas promovidas del orden de 22000, que representa un beneficio, después de Impuesto sobre Sociedades, por vivienda promovida de 700 € y de 4 euros por m² expropiado para viviendas, que se sitúa en las antípodas de los beneficios de 50000 €/vivienda y 268 €/m² expropiado del proyecto de la Magdalena.
Estas incoherencias son una clara señal de lo sucedido: beneficios irrisorios para Sogepsa y transferencia a dedo de las primas de riesgo/beneficios al sector privado
En plena burbuja inmobiliaria, vender parcelas con un margen casi nulo, no era un problema financiero. Los gastos de expropiación y urbanización financiados con préstamos bancarios se recuperaban por la venta inmediata de las parcelas.
Cuando pincha la burbuja inmobiliaria, el gigante de pies de barro se cae solo. Las parcelas ya no se venden, los préstamos bancarios no se devuelven, los acreedores dejan de cobrar y la urbanización de la “joya de la corona”, polígono de Bobes, se paraliza y sitúa a Sogepsa en pre concurso de acreedores.
Su deuda actual de 189 Millones euros previsiblemente seguirá creciendo por haber entrado ,además, en situación de pérdidas. Que en el 2015 las ventas de Sogepsa hayan sido 4 millones de euros y los gastos financieros de la deuda 7 millones de euros, así como la carencia de financiación para finalizar proyectos en curso ilustra el caos económico en el que está envuelta esta sociedad, por decisiones que habrá que investigar
Plantear planes de viabilidad de lo que es inviable por sus propios recursos no deja de ser un brindis al sol y un insulto a la inteligencia de los asturianos, salvo que esos planes se apoyen en más aportaciones, importantes, en el futuro a Sogepsa a cargo de los
contribuyentes.
Razones para una investigación
Cuando los expropiados solicitábamos por escrito explicaciones o reuniones aclaratorias a los sucesivos responsables de la Consejería Infraestructuras/Presidencia Sogepsa y ex-Alcaldesa de Avilés por los destinos de los beneficios/prima de riesgo del proyecto de la Magdalena, la respuesta siempre ha sido clara : silencio y no se recibe a los expropiados
Si las preguntas sobre estos temas vienen de interpelaciones verbales o preguntas por escrito en la Junta General del Principado , la situación es parecida. O se responde a lo que no se pregunta o no se contesta o se tergiversan los hechos e incluso se miente.
La deuda de Sogepsa de 189 Millones de Euros a 31.12.15, representa 9450 €/vivienda promovida. El beneficio por vivienda del Proyecto de la Magdalena, ejecutado en un 50% a la fecha, se estimaba inicialmente alrededor de los 50000 euros por vivienda. Si este beneficios o incluso otro menor fuese extrapolable al resto de los proyectos, haber retenido en el patrimonio de Sogepsa 9450 euros/vivienda significaría que su deuda sería cero y esta entidad sería autosuficiente desde el punto de vista financiero en estos momentos
Por exigencia de Comisión Europea, ahora toca elegir entre liquidar Sogepsa o convertirla en 100% pública o bien que Sogepsa concurra junto con otros promotores privados en la adjudicación de los proyectos bajo criterios de transparencia e igualdad de oportunidades.
De esta última ni se quiere hablar por el Principado, porque supondría perder el control de los políticos sobre las operaciones con las parcelas urbanizadas que es donde se reparten los beneficios/primas de riesgo
La liquidación de Sogepsa, supondría ir a un concurso de acreedores y de eso parece que se rehúye. Y es que si en sede judicial se confirma que la situación financiera deviene de la transferencia de beneficios al sector privado, estaríamos al menos, ante una situación de presunta administración desleal que calificaría al concurso como culpable y los miembros del Consejo de Administración , entre otras responsabilidades, responderían de las deudas con su patrimonio personal.
La opción de convertirla en pública, salvaría las posibles responsabilidades del concurso de acreedores pero conllevaría que los ciudadanos se hiciesen cargo no solo de la deuda de 189 millones euros sino también de la inyecciones de recursos financieros para asumir la situación de pérdidas anuales en la que se encuentra Sogepsa y de las inversiones pendientes para finalizar el Polígono de Bobes, así como los costes financieros de la inversión en este polígono mientras no se vendan las parcelas en los próximos lustros.
Pero previo a ese debate es necesario, más que nunca, investigar a lo que nadie ha querido responder hasta la fecha :si la situación técnica de quiebra de Sogepsa es consecuencia de haber transferido primas de riesgo/beneficios al sector privado con decisiones adoptadas sobre los precios de venta de las parcelas.
La iniciativa parlamentaria de los cuatro grupos políticos de la oposición ha obligado el pasado mes de Octubre al Gobierno del Principado a la realización de una auditoría de Sogepsa desde el año 2007. Sus resultados, como era de esperar, se están dilatando.
La auditoría es una medida necesaria pero no suficiente. La investigación de Sogepsa requiere de medios e instrumentos que están fuera del alcance y finalidad de una labor auditora. Por razones de transparencia es necesaria una comisión de investigación parlamentaria sobre los destinos de los beneficios/primas de riesgo de todos los proyectos, y si procediese, la actuación de la Fiscalía, antes de adoptar una decisión sobre el futuro de Sogepsa.
