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Sogepsa estaría saneada si no hubiese favorecido a sus socios privados, afirman los expropiados

"Los beneficios se los llevaron los constructores; la deuda la estamos asumiendo los contribuyentes", denuncian los propietarios de las parcelas

Edificios en el área residencial de La Magdalena. RICARDO SOLÍS

A los ojos de los expropiados, esto es algo más que una sospecha. El presunto desvío de los beneficios de las promociones inmobiliarias de Sogepsa hacia los constructores privados, que los propietarios de las parcelas llevan años denunciando en La Magdalena (Avilés) y que ahora investiga un Juzgado de la ciudad a instancias de la Fiscalía, puede haberse reproducido en las promociones de la empresa mixta de gestión del suelo por toda Asturias. Mientras el juez trata de averiguar si hubo fraude en el reparto de los márgenes de las promociones de Sogepsa, los expropiados invitan a comprobar si el "modus operandi" avilesino era el habitual de la compañía. Con los datos que han recopilado, ellos han llegado a inferir que sí, y sostienen que la renuncia consciente y sistemática de la empresa a su parte del margen en favor de los constructores -los socios privados de su accionariado que a la vez participaban como promotores en los proyectos urbanísticos-, está detrás del hondo agujero que condiciona el futuro de una sociedad cuya deuda supera los 200 millones de euros.

La compañía "estaría saneada", calculan, si los réditos de las operaciones inmobiliarias se hubieran quedado en su patrimonio. De no haber renunciado a buena parte de su porción del botín, ahora mismo Sogepsa "tendría capital más que suficiente para hacer frente a su endeudamiento" y no tendría que cargarlo sobre las arcas del Principado.

Su impresión, tras años de recopilación de información, incita a observar con atención el mecanismo de reparto de los frutos de la actividad inmobiliaria de una empresa que ha edificado 22.500 viviendas en toda Asturias y en cuyo proceder la Fiscalía ha detectado indicios investigables de delito societario. Tomando como base las cuentas anuales de la empresa, han calculado el beneficio medio que Sogepsa habría obtenido por vivienda en todas sus operaciones residenciales: les salen 727 euros. Teniendo en cuenta su estimación de que en La Magdalena Sogepsa renunció a unos 26.000 euros por vivienda, lo que le habría correspondido si se hubiese aplicado un reparto proporcional de beneficios -44 por ciento para la empresa, que adjudica parcelas y urbaniza; 56 para los promotores privados, que edifican-, deducen que el desvío pudo haberse expandido por otras promociones de la región y que la sociedad fue dejando de recibir cantidades que podrían superar los doscientos millones de euros a que ascendía su pasivo de acuerdo con el balance al cierre de 2018. Sólo con que los ingresos hubiesen sido de unos "más que razonables" 9.000 euros por vivienda, estaría enjugada la deuda, calculan los portavoces de los expropiados.

Sería arriesgado tratar de afinar el cálculo para las 22.500 viviendas edificadas en total, pero se puede calibrar la dimensión considerando que sólo en La Magdalena -una promoción de 856 pisos- el rédito total no recibido asciende, según la estimación de los expropiados, a 22,5 millones de euros. Los números les salen para asegurar que si hubiera recaudado lo que le correspondía en las promociones residenciales, y teniendo en cuenta que no reparte dividendos, la empresa no estaría como está. En síntesis, sentencian, "los beneficios se los han llevado los constructores privados; la deuda la estamos asumiendo los contribuyentes".

El mecanismo

Queda ahora en manos del juzgado la determinación sobre el presunto carácter delictivo del mecanismo que supuestamente empleaba Sogepsa para rebajar los precios a los que vendía a los constructores las parcelas previamente expropiadas. La tesis que los propietarios llevan años defendiendo apunta directamente al método empleado para valorar los terrenos: según su versión, la empresa incrementaba el plazo de desarrollo de los proyectos de forma unilateral y, de acuerdo con la fórmula aplicada -el método "residual dinámico", usado en otros suelos además de en La Magdalena-, al aumentar el tiempo disminuían el valor de los terrenos, el precio que se pagaba a los propietarios de las parcelas y el de venta de éstas a los constructores. Así se generaba un beneficio adicional que se detraía del valor de los solares y que, según esta versión, no se quedó en las arcas de Sogepsa.

Es por los indicios así detectados por los que la Fiscalía ha requerido a la sociedad que identifique a sus gestores -consejeros, alcaldes, concejales y altos cargos de la administración entre ellos- desde la fecha de inicio de las expropiaciones de La Magdalena (2007) en adelante, con vistas a una eventual citación en el marco de la investigación judicial.

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