Aprobar la instalación de un ascensor o de reformar la fachada de un edificio en una junta de vecinos telemática puede no ser válido. Así lo advierten desde ADF Administradores de Fincas, despacho referencia en la materia en Asturias. “La Ley de Propiedad Horizontal no contempla que estas reuniones se hagan de manera telemática, por lo que podrían ser impugnadas”, advierte Roberto Rodríguez Rivera, administrador colegiado del despacho, con sedes en Oviedo y Gijón, que también revela otro reto y una oportunidad para las comunidades de vecinos: la instalación de contadores individuales para la calefacción central y la instalación de placas solares.

¿Las juntas de vecinos online son legales?

Las comunidades de vecinos están obligadas a celebrar una junta general para aprobar cuentas, renovar cargos y tratar asuntos que requieren del consentimiento de los dueños al menos una vez al año. “Sin embargo, la actual Ley de Propiedad Horizontal no contempla que estos asuntos puedan tratarse de forma telemática. En concreto, la norma prevé que los propietarios asistan presencialmente a las reuniones y en todo caso que deleguen su voto en una tercera persona. Nada más”, explica Rodríguez Rivera.

Estos estrictos requisitos legales, unidos a las restricciones relacionadas con el estado de alarma, “podrían servir de base jurídica para solicitar la anulación de cualquier encuentro informal que se haya celebrado en los últimos once meses”, destaca el experto: “Los acuerdos son impugnables tanto si se la junta se llevó a cabo en persona como a través de internet, porque en ningún caso hay cobertura legal”.

Y es que la situación actual suponer una madeja legal que tiene lo suyo. “Si los propietarios decidieron verse físicamente, cualquiera de ellos podría alegar que no se cumplían las necesarias medidas de seguridad y que, por tanto, las condiciones no fueron óptimas en el momento de la convocatoria. Y si se hace online, también puede impugnarse por no ser una fórmula contemplada en la ley”, explica Rodríguez Rivera, sobre esta especie de callejón sin salida en la que se pueden encontrar muchos propietarios.

Esta circunstancia ha llevado a muchas comunidades a posponer sin fecha sus juntas de vecinos. ¿Cuál es la mejor solución ante este tipo de situaciones? “Estar asesorado por un profesional formado y colegiado”, destaca Rodríguez Rivera.

Instalación de placas fotovoltaicas en comunidades de vecinos

La energía solar en edificios de viviendas está de moda. Esto tiene su explicación: la progresiva reducción del precio de los equipos se une a las ayudas que ofrecen las administraciones para impulsar las renovables, sumado a que desde abril queda regulado el autoconsumo, con notables ventajas para el consumidor medio. Todo esto ha conseguido recortar sustancialmente el periodo de retorno de la inversión, convirtiendo la energía solar en una apuesta de lo más rentable y segura.

Es posible llevar a cabo una instalación de placas solares en bloque de viviendas? Es la primera pregunta que surge a la hora de plantearse esta posibilidad. “No en todas las azoteas es posible instalar placas solares, tanto por problemas de espacio, como por problemas de ubicación”, explica Rodríguez Rivera, que se explica: “El lugar ideal para su instalación es aquel en el que los rayos del sol pueden incidir perpendicularmente durante el mayor tiempo del día posible. No obstante, el hecho de que en la propia azotea no sea posible colocar placas solares no debe hacernos tirar la toalla”.

Obligación de individualización de consumos

La individualización de costes de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria es obligatoria en edificios con servicios sanitarios. Los edificios con más de 20 viviendas deberán tener al menos presupuesto pedido para instalar equipos que permitan estas lecturas antes del 1 de julio. Las obras deberán estar finalizadas antes del 1 de octubre de 2022. Para bloques con menos de 20 viviendas, la fecha límite para disponer de un presupuesto se establece en el 1 de diciembre, mientras que la obra deberá estar concluida a más tardar el 1 de marzo de 2023.

Es necesario que cada usuario cuente en su casa con válvulas termostáticas o una válvula de zona, que son las que realmente garantizan el ahorro pues los contadores y repartidores solamente cuantifican el consumo. Los sistemas de medición deberán permitir lecturas remotas antes del 1 de enero de 2027.