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La lista de tareas que le pone al Gobierno el exdirector de vivienda del Principado para que los ciudadanos tengan casa

La población, para cubrir las necesidades de vivienda, buscan una solución desesperada que los poderes públicos deben aportar: se trata de provocar más oferta de pisos asequibles en cantidad suficiente, a precio limitado

Reflexiones sobre el problema de la vivienda LNE

Juan Fernández Pereiro fue director general de Vivienda del Principado de Asturias (1991-1995 y 1999-2003)

La dificultad para acceder a una vivienda es, según los datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), uno de los tres problemas que más preocupan hoy a los españoles de forma individual, y que puede llegar a ser una preocupación de carácter social general. Hay dos ámbitos o segmentos de población: uno, el de quienes están accediendo sin mayor dificultad, también con vistas a una segunda residencia o como inversión, y el otro formado por aquellos que lo hacen con muchas dificultades o, directamente, son incapaces de disfrutar de una vivienda y se quedan fuera.

Si la vivienda tiene "fallos de mercado" (Henry Sidgwck), el Estado tiene que y puede corregirlos en sus políticas a pesar de la polémica que se abre en el pensamiento económico. Actualmente, el parque de viviendas sociales en España es el 2,5%, frente a la media europea que es el 9,3% (dato Eurostat) y esta escasez de viviendas públicas tendría que tratar de paliarse en más o menos tiempo si se construyen o se compran ya construidas para ponerlas a disposición de la población más necesitada.

Existen hoy en día líneas que incentivan la rehabilitación de edificios (ascensores, aislamientos envolventes, obras de habitabilidad) que tienen su importancia, pero no solucionan el problema principal, el del alojamiento para los ciudadanos con necesidad habitacional y con rentas familiares medias-bajas, especialmente los jóvenes, que hoy deberían poder conseguir un piso para su emancipación y formación de hogares.

Las viviendas que actualmente promueve el sector privado son, en su mayor parte, libres, no protegidas o de precio concertado, y van destinadas a los inversores, a su primera residencia o vacacional y a quienes pueden pagar unos precios que cada vez son más altos, llegando a alcanzar los del año 2007 en términos nominales; y, además, la aparición masiva de pisos dedicados al alquiler turístico en los últimos tiempos deja solo una pequeña parte de oferta en alquiler para para el domicilio habitual.

La vigente Ley 12/2023, 24 de mayo, para el derecho a la vivienda, tiene en cuenta el problema, e incluye normas como las de establecer zonas tensionadas, entre otras, pero falta todavía impulso en el plan o planes de vivienda cuyos programas traten este asunto sustancial con medidas económicas, es decir poniendo más fondos para la consecución de más oferta de vivienda protegida, esto es, la puesta en práctica de los contenidos en dicha ley del derecho a la propiedad, en primera vez; ayudas diversas para su disponibilidad, y en mejores incentivos fiscales.

El modelo público-privado puede funcionar y los ejemplos que hay en marcha apuestan por ello en viviendas para jóvenes. Esos ensayos deben replicarse pero también hace falta ofrecer más vivienda protegida que equilibre los precios, incluso con ayudas al promotor y al comprador, ya que sigue siendo un producto muy costoso en su fabricación, con el requisito de que sean viviendas dedicadas al domicilio habitual y permanente.

Además si, como se dice, lo deseable, desde hace décadas, es que las familias dediquen solo un 30% al pago mensual de su vivienda, esto difícilmente puede realizarse con ingresos de unos 1.200-1.500 euros mensuales y salarios que hoy por hoy, son bajos en relación con los precios de las viviendas, en términos reales.

La alternativa puede ser el alquiler (hoy el 71% de los jóvenes según el Instituto Nacional de Estadística INE), para el que el vigente Plan de Vivienda ya prevé las ayudas que lo hagan posible. Por otra parte, también hay que tener en cuenta a los ciudadanos con menores recursos y más vulnerabilidad residencial, incluido el llamado "sinhogarismo" (la vivienda primero), cuya problemática tendrá que ser asumida por el sector público necesariamente.

Si actualmente los fondos públicos son insuficientes para la financiación de la vivienda, deberán incrementarse en un verdadero plan estratégico con propuestas de acuerdo ante un problema que es tanto de cohesión social como de equilibrio territorial. Se estaría haciendo de ese modo a la vez política de ciudad, de regeneración urbana, con actuaciones nuevas, con mezcla de usos y finalidades residenciales. Habrá que poner en oferta suelo asequible y abundante que cuesta mucho promover y que hay que sostener urbanizado en el tiempo para evitar que su escasez favorezca la especulación; como decía Jordi Borja en Espacio público, en 2003, "las áreas urbanas sin vivienda no son ciudad y el sector público ha de ser promotor, no simplemente controlador".

Por lo que se refiere al arrendamiento, la falta de ayudas al promotor está dejando en el camino una importante oferta para ese régimen, pese a ser un eje incluido en el Plan vigente, regulado por convenio entre el Estado y la Comunidad Autónoma, lo que debe hacer reflexionar acerca de las medidas necesarias y la aplicación de los planes.

Tales medidas, bajo diferentes fórmulas actualizadas del coliving, cohousing, coworking o alquiler tradicional, deben adaptarse para que lleguen bien a la oferta de vivienda, especialmente para la formación de hogares y para los jóvenes, que son los primeros y verdaderos necesitados y solo el 7% de los pisos en alquiler está en manos de empresas o grupos y el resto son de particulares. Eran buenos los llamados minipisos de 40 metros cuadrados de los tiempos de la ministra María Antonia Trujillo, del año 2005, que facilitaban a los jóvenes no tener que compartir piso obligatoriamente hacinados y sirven también a personas mayores que cambian su vivienda anterior, con un programa intergeneracional.

Una línea de la que mucho se habla y que puede aumentar la oferta es la de la vivienda existente y vacía que, con ayudas al propietario para su rehabilitación, puede entrar en el mercado y ser destinada al alquiler habitual, siempre con formas de respaldo de aval o aseguramiento del pago del mismo, como ya se hizo hace más de treinta años. También la adquisición por parte de los poderes públicos de estas viviendas vacías ya construidas o usadas puede aumentar de forma rápida el parque residencial. Tendrían además una ocupación inmediata, encontrándose en distintas localizaciones de forma atomizada.

Esta bolsa se anticiparía a la puesta en uso de aquellas que se están programando, licitando, construyéndose, buscando solares ya urbanizados o aquellos que necesitan gestión urbanística previa. (Cataluña acaba de acordar la compra de 452 pisos y garajes por 30,5 millones de euros).

El Programa de Vivienda en una de sus líneas puede contemplar la promoción incentivada para su compraventa de viviendas calificadas VPA. Si estas se dejaron de hacer fue por la retracción del mercado inmobiliario en general en favor de la vivienda libre, por los costes de construcción cada vez más elevados. Por ello, es necesario facilitar al comprador diferentes posibilidades de ayuda al ahorro previo y a la subvención directa para dichas viviendas. Es imprescindible aumentar la financiación bancaria y si bien ya en el último año, y ante la baja de los tipos de interés, se incrementaron un 34% las hipotecas (dato Fotocasa), lo cierto es que fueron para vivienda libre, preferentemente como bien de inversión y a veces no domiciliario.

En el año 2007 el precio medio del metro cuadrado útil en términos nominales era más alto aún que en el año 2023, la financiación por crédito tenía de aquella menos dificultad de concesión que hoy, y los tipos de interés eran más altos que los actuales. El volumen de alquiler era más minoritario y no había pisos con destino turístico. El esfuerzo del comprador era menor en relación con su renta disponible especialmente la de los jóvenes.

Aquella crisis inmobiliaria se podría decir que no ha finalizado o, al menos, sus efectos en lo residencial. Hoy en día es más caro construir por costes, cada vez más también por problema tendencial y normativo y la financiación no es barata ni accesible para muchos ciudadanos que solo pueden alquilar, y, como se dijo, quienes la consiguen la dedican a la vivienda libre o son inversores.

Así pues, los ciudadanos, para cubrir las necesidades de vivienda buscan una solución desesperada que los poderes públicos deben aportar. Se trata de provocar más oferta de viviendas asequibles en cantidad suficiente, a precio limitado. Ya la Unión Europea recientemente ha visto el problema y pondrá los medios económicos con inversión vinculada para abordarlo en este mandato de su nueva configuración, pese a que dicha situación es desigual según los Estados miembros. En cualquier caso, hace falta movilizar una gran cantidad de recursos dedicados a dar solución a este problema de alojamiento.

No basta, como hasta ahora, con la rehabilitación y reforma de barrios, las obras en fachadas para mejorar la eficiencia energética, la colocación de ascensores, la renovación de servicios sostenibles y otras soluciones para mejorar la habitabilidad. Es el momento de un plan/ planes de vivienda que persigan el acceso a los que no la tienen, la necesitan y tienen las rentas familiares medias-bajas.

Hace falta no descuidar la promoción pública directa, impulsando las llamadas viviendas sociales tal como se hicieron en otro tiempo con recursos públicos presupuestarios o con financiación hipotecaria. Eso hizo que Asturias disponga hoy de un parque público de unas 10.000 viviendas que sirven de alojamiento a familias con más necesidad, y jóvenes, personas mayores y monoparentales. También a aquellos que se encuentran en el umbral de la pobreza con 600-700 euros de renta al mes por unidad de consumo (el 26% de la población según indicador AROPE, para 2022) o para inmigrantes con necesidades habitacionales que llegan cada vez en mayor número.

Por lo tanto, es por la consideración de que el producto vivienda es el resultado de una confección edificada compleja, además de urbanística y territorial y que tarda bastantes años en obtenerse por lo que decíamos que hay que disponer de parte del parque de vivienda ya construido y su posible adquisición. Igualmente, hay que contar con el sector de la construcción en la búsqueda de acuerdos que lo hagan posible, más rápido y seguro, también para aumentar la actividad económica y el empleo.

Estas recetas pueden parecer anticuadas, pero siguen siendo válidas; lo fueron en ciclos anteriores por composición de la estructura demográfica, por movimientos intergeneracionales, por flujos migratorios y etapas de distintas rentas familiares disponibles. Además, antes la oferta de vivienda superaba la formación de hogares y hoy, al faltar nuevas unidades de vivienda, ocurre lo contrario. Es más, las condiciones actuales se podrían ver agravadas por el desequilibrio entre oferta y demanda que el último informe el Banco de España cifra en unas 90.000 viviendas al año. Por ello, es necesaria la configuración de políticas que son a largo plazo y tienen un elaborado desarrollo en una sociedad del bienestar como la nuestra.

"La relación adecuada entre el suministro de bienes por el sector privado y el que presta el Estado es el equilibrio social". (J. K. Galbraith: "La sociedad opulenta").

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