Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers: "El problema de la vivienda solo se arreglará con más obra nueva"

Juan-Galo Macià Romero (Madrid, 1975) es el presidente de la inmobiliaria alemana Engel & Völkers para España, Portugal, Andorra y América del Sur. Criado en Barcelona, donde sigue residiendo, y descendiente de una familia de banqueros, Macià comenzó su andadura profesional en el mundo de las finanzas, la mayor parte en Citibank, donde se dedicó al área de banca de consumo y tarjetas de crédito.

En 2012 ingresó en Engel & Völkers. El directivo visitó recientemente las dependencias de la compañía en Asturias, donde cuentan con tres sedes en régimen de franquicia: Oviedo, Gijón y Ribadesella.

¿A qué se debe este viaje a Asturias?

Es una visita de cortesía como parte de una gira por nuestras franquicias, porque al final la marca ha llegado donde ha llegado gracias a la red de franquiciados. Si bien estamos teniendo mucho éxito con nuestro nuevo modelo de centros propios en España y el extranjero, nuestro alcance se ha debido a las franquicias. Cuando llegué a la empresa en 2012 teníamos unas 500, y son ellas las que nos han otorgado el "know how" para aprender a hacerlo con nuestros propios centros. Detectamos una tendencia en el sector en Estados Unidos de que las marcas operen con sus negocios directos, y aquí en España ya hacemos lo propio desde Barcelona.

Engel & Völkers es una inmobiliaria enfocada en productos de gama alta. ¿Cómo está yendo el negocio en Asturias?

Yo siempre digo que cuando la marea sube o baja, afecta a todas las embarcaciones, da igual que tu eslora sea de siete metros que de 40. Lo que sí es cierto es que las chiquititas sufren mucho más el oleaje. Así que, aunque estuviéramos viviendo un momento complicado, que no es el caso, el hecho de ser una inmobiliaria "premium" especializada en lujo hace que una crisis no nos afecte tanto como a otras compañías que venden un producto mucho más sensibles a la financiación. El 60% de nuestros clientes compra sin recurrir a préstamos. Por lo tanto, nos va francamente bien. Aquí en Asturias, las transacciones aumentaron un 20% en 2024 en comparación con el año anterior. En el primer semestre de este 2025 el crecimiento está siendo un 5% inferior, pero es normal porque el año pasado fue muy bueno. Es un buen momento para vender, porque los precios están creciendo de forma moderada.

¿Es correcto alarmarse ante los datos de aumento de precios, transacciones e hipotecas de vivienda, teniendo en cuenta el precedente de la crisis de 2008?

Actualmente, el volumen de transacciones en Asturias está un 25% por debajo del que había en el "boom" anterior a la crisis. El 2006 fue el mejor año de la historia del sector inmobiliario en España. Fue una fiesta, una auténtica barbaridad que, afortunadamente, no se volverá a repetir. Se generaron 955.000 transacciones y 1,2 millones de hipotecas. ¿Cómo es que hubo más hipotecas que transacciones? Porque mucha gente rehipotecó su vivienda para irse de vacaciones, comprarse un coche, reformar la casa... Eso significa que el 40% de la demanda era especulativa e insana. De esas 955.000 transacciones, más o menos la mitad era viviendas de segunda mano, y el resto, de obra nueva. Para este año, en toda España se estima que habrá 815.000 operaciones, de las que sólo una 110.000 serán de obra nueva, lo que implica que estamos viviendo un momento muy, muy dulce en el mercado de segunda mano.

¿Entonces no hay riesgo de burbuja?

No, porque ya no existe esa demanda especulativa que hubo en el pasado. La banca ha aprendido la lección y está mucho más preparada y regulada a la hora de conceder créditos. Es cierto que la financiación es un proceso muy tedioso desde el punto de vista burocrático para el consumidor, pero yo prefiero que sea así. Lo que está claro es que si hay financiación este sector funciona, y la banca está dispuesta a dar mucho y buen crédito, porque al haber bajado los tipos de interés, para mantener los márgenes de beneficio del pasado hay que conceder más volumen de préstamos. Además, por primera vez en la historia nos encontramos con precios del alquiler muy altos, por lo que se está produciendo un trasvase muy grande de personas que pasan del alquiler a la compra. Y muchos jóvenes que durante años han estado muy fastidiados por una u otra razón, han conseguido ahorrar y se han sumado a la demanda de la primera vivienda. Por todos estos motivos, el panorama pinta muy bien este año y el que viene.

Al mismo tiempo, en España hay un problema de acceso a la vivienda por parte de muchos jóvenes. ¿Está aumentado la brecha entre los segmentos de rentas altas y los más humildes?

Siempre la ha habido y la seguirá habiendo, y lo digo con mucha tristeza. Yo tengo dos hijos de 18 años que ahora afrontan ese problema, y me preocupa. Pero hasta que no haya una colaboración entre lo público y lo privado, el problema seguirá existiendo.

¿Qué tipo de colaboración?

La única vía que yo veo es la oferta de vivienda nueva. Porque cuando se han tomado otro tipo de medidas lo único que han hecho es tensionar más los precios, se ha asustado al propietario y este ha retirado del mercado la propiedad, lo que ha provocado que se disparen los precios de la oferta que queda. El mercado del alquiler ha caído más de un 20%. Yo estoy convencido de que se deben hacer nuevas viviendas, pero hay pocos promotores que se arriesguen. Se necesitan estímulos e incentivos.

¿Existe un perfil tipo del comprador en Asturias en el segmento en el que opera Engel & Völkers?

Dentro de nuestro segmento, el prototipo es similar en todos los mercados. En el caso de Asturias, el año pasado el 25% de nuestras compradores fueron extranjeros, algunos con vínculos con la región, otros no. En algunas zonas determinadas, ese porcentaje ascendió al 50%, lo cual es una barbaridad teniendo en cuenta que, en el conjunto del sector, la media de compra extranjera es del 8%. El año pasado, la demanda foránea en Asturias aumentó un 15%, el mayor crecimiento en toda España. Hay que tener en cuenta que nuestra inmobiliaria es internacional, por lo que nuestro cliente también lo es. Por ejemplo, tenemos zonas en Madrid o Barcelona donde el 75% de los compradores son extranjeros.

¿Hay algún tipo de vivienda que destaque?

Se compra de todo. En el Oriente el 90% de las ventas son chalés unifamiliares; en Oviedo son pisos, y en Gijón es una mezcla. Es un segmento de poder adquisitivo alto: la media de las transacciones está entre 500.000 y 600.000 euros, cuando la media del mercado asturiano está en 125.000 euros. Solemos duplicar, o en este caso cuadruplicar, la cuantía media de las transacciones en la mayoría de los mercados.

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