Guerra abierta en los juzgados asturianos entre promotores y compradores de pisos: ¿quién debe pagar el sobrecoste por el encarecimiento de materiales?

El encarecimiento de los materiales de construcción registrado en los últimos años es uno de los motivos del fuerte incremento de los precios de la vivienda, con tasas de doble dígito en Asturias que no se veían desde los años de la burbuja inmobiliaria. Los promotores repercuten el incremento de los costes de los materiales en los precios de venta de las viviendas, pero el problema surge cuando esos precios ya están acordados desde hace años con la firma de precontratos de compraventa o de reserva. En muchos de esos casos, los márgenes para el promotor se estrechan o, incluso, desaparecen, lo que ha llevado a promotores a intentar renegociar condiciones bajo amenaza de suspender las obras. En algunas ocasiones hay acuerdos, pero también ha aumentado de forma notable, según fuentes del sector, los casos que acaban en disputas ante el juez.

En 2024 el precio del acero subió el 36%, el del aluminio el 12%, el de la electricidad el 54%, el del gas el 29,6% y el del cemento 5,6%, según datos de la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan). Son tasas que rompen cualquier previsión presupuestaria. "Después de años de trabajo, íbamos a perder dinero", asegura el promotor de un edificio de 16 viviendas del barrio de Prados de la Fuente en Oviedo que en 2023 ya había completado la preventa. "El incremento de los costes de materiales, y también de la mano de obra por la falta de personal en el sector de la construcción, hicieron insostenible un proyecto de edificio que tenía altas calidades y pocas viviendas. Planteamos a los compradores una subida de precios o la rescisión del contrato, porque la alternativa era parar las obras", señala el promotor del bloque de Prados de la Fuente.

La propuesta cogió por sorpresa a los compradores. "El pasado junio, cuando se suponía que quedaban pocos meses para la conclusión de las obras del edificio, nos llaman desde la empresa instándonos a efectuar un pago de cantidades extra que llegaban a superar los 40.000 euros por piso (todos los inmuebles se vendieron a importes superiores a los 200.000 euros) o a renunciar a la propiedad, alegando que los materiales se habían encarecido mucho e intentado trasladar ese coste a los futuros inquilinos", explica uno de los compradores de las viviendas de Prados de la Fuente.

Las respuestas

La mayoría de los afectados aceptó la revisión de precios que proponía la empresa, otra parte abandonó su intención de adquirir la vivienda y otra parte se opuso a las dos alternativas que les daba el promotor de forma unilateral. "En nuestro caso nos aferramos al contrato firmado, señalando que no nos correspondía a nosotros sufragar los gastos extra en que haya podido incurrir la empresa, que nos había ofrecido un precio cerrado", señala uno los compradores, que destaca que en esta pugna hay un factor desiquilibrante que favorece a una de las partes: la evolución del precio de la vivienda.

Según la sociedad de tasación Tinsa, el precio de la vivienda en Asturias se incrementó en 2025 el 12,5%,la mayor subida desde el último estallido de la burbuja inmobiliaria. Dos de las viviendas de la promoción de Prados de Fuentes volvieron a salir al mercado en 2025 tras renunciar sus compradores a la reserva. "Su precio de venta superaba los 350.000 euros, mucho mayor que el inicial, maximizando así su margen", explica uno de los compradores.

El promotor de las viviendas niega cualquier impulso especulativo. "Es cierto que la evolución de los precios nos podría favorecer, pero nuestra prioridad siempre ha sido intentar llegar a un acuerdo con todos los clientes que habían reservado", asegura. No ha sido posible y las desavenencias con dos de ellos han acabo en demandas ante el juzgado de primera instancia de Oviedo.

La sentencias

El de Prados de la Fuente no es un caso aislado. Incluso ya hay algunas sentencias. Un juzgado de primera instancia de Gijón falló en octubre a favor de un comprador que firmó en 2020 un documento de reserva de una de las viviendas de una promoción residencial del Rinconín, en Gijón. El demandante se había negado a firmar un incremento del precio acordado de venta, requisito que la promotora le imponía ante un supuesto encarecimiento de costes de construcción. En ese caso, las obras no habían ni comenzado. Lo destaca el juez en su sentencia. "El contrato de reserva se celebró antes del inicio de la construcción" y el demandado "podía haber esperado a la final de la construcción a celebrarlo", por lo que debe ahora asumir "el riesgo o ventura" de cómo hayan evolucionado los precios del sector desde entonces, señala el fallo.

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