¿Por qué la actual crisis de la vivienda es diferente a la de 2008 y qué soluciones tiene?

- ¿Cómo quebraste? - preguntó Bill.

- De dos maneras - dijo Mike. Primero gradualmente y, después, de repente.

Ernest Hemingway. "Fiesta" (1926).

Seguramente, el primer impulso que tenemos con la actual crisis de la vivienda es pensar que esto ya lo hemos visto. Que en 2008 nos encontrábamos en una situación parecida. Y no. Esta crisis es diferente. Y lo es por varios aspectos. El primero de ellos tiene que ver con la disponibilidad financiera de muchos compradores de vivienda. El Consejo General del Notariado indica que el 55,6 % de las 17.761 operaciones de compraventa de vivienda efectuadas en 2025 en Asturias no ha requerido hipoteca. Si la de 2008 fue una crisis de sobrendeudamiento acompañada de un exceso de oferta, la que ahora vivimos está fundamentalmente provocada por una abundancia de liquidez con apetito por el inmobiliario residencial, con un defecto de oferta.

El segundo elemento diferencial tiene que ver con una transformación en la percepción social de lo que es y de aquello para lo que sirve la vivienda. Me explico. En España tenemos una cultura inversora con mucha querencia por el ladrillo. No siempre fue así, pero lo es, al menos, desde la década de los años cincuenta, cuando el Ministerio de la Vivienda franquista impulsó la política de convertir "proletarios en propietarios". Esa máxima ha quedado grabada a fuego en nuestro ADN, sentando las bases de la elevada tasa de propiedad inmobiliaria que caracteriza a España.

Ese convencimiento de que la mejor manera de salvaguardar nuestro ahorro es destinarlo a la compra de vivienda ha sido acompañada de una expectativa de retorno paciente. La sociedad española, compuesta por pequeños propietarios, percibía la vivienda como un bien de uso. Comprábamos para habitar la vivienda nosotros mismos, para dejarla en herencia a nuestros hijos o para obtener una renta con la que, por ejemplo, mantener nuestro poder adquisitivo después de la jubilación. La vivienda se ha asociado, en cualquier caso, con una rentabilidad tranquila, recurrente y con poco movimiento de mercado.

La digestión de la crisis inmobiliaria de 2008 trajo consigo un cambio. El excedente de oferta a precios bajos atrajo la mirada hacia el residencial de un nuevo perfil de inversor que aplica una lógica de rentabilidad muy diferente. Los fondos internacionales compraron los mejores activos del banco malo esperando de ellos un retorno bien diferente. A corto plazo e intentando exprimir el rendimiento de la vivienda. ¿Y cómo se logra eso?: haciendo rotar a las personas que la utilizan todo cuanto sea posible.

En este contexto, los pequeños propietarios pasaron a preguntarse si no podrían también ellos extraer un mayor rendimiento del inmobiliario residencial que poseían. Y muchos se contaminaron de la misma impaciencia. Al final de esta transformación, la vivienda ha dejado de ser un bien de uso y se ha convertido en un bien de cambio. Por un lado, se compra y se vende a corto plazo, con el fin de extraer plusvalor especulativo en cada operación. Por otro, cuando conserva su significado como activo no corriente, se explota de forma intensiva. Por ejemplo, combinando la forma convencional de alquiler de vivienda habitual con otras fórmulas, como los alquileres de temporada o turístico.

La anomalía española

No es que nuestros vecinos europeos no tengan también un problema de vivienda. Lo tienen, sobre todo en las grandes ciudades. Pero al menos disponen de un instrumento de mercado muy poderoso para intervenir de manera altamente efectiva sobre los precios: un parque robusto de vivienda protegida.

La paradoja es que España ha construido tanta vivienda protegida como muchos de ellos. Alrededor de seis millones de unidades desde 1950, lo que ahora mismo supondría un 20 % del inmobiliario residencial total. Con ese número de viviendas protegidas nos sentaríamos a la mesa de países como Alemania o Francia y no estaríamos a la cola de la Unión Europea. ¿Dónde ha ido todo ese esfuerzo público, financiado con nuestros impuestos? Al bolsillo de los propietarios de esa vivienda protegida que, al finalizar el ciclo de protección, se ha convertido en vivienda libre. Actualmente, España dispone de unas 600.000 viviendas sujetas a algún régimen de protección. De ellas, según datos aportados recientemente por el consejero de Ordenación del Territorio, unas 9.500 en Asturias. Son un tercio de las que había en los años ochenta.

Una anomalía más. Además de no haber sabido desactivar la bomba de relojería que suponía la descalificación de la vivienda protegida, nuestro modelo de protección se ha orientado hacia la compra, dando continuidad al objetivo proprietizante –perdón por el palabro – franquista. En la mayor parte de Europa, el esfuerzo se ha orientado fundamentalmente hacia el alquiler accesible.

Sin un músculo de vivienda protegida, nos hemos encontrado con una crisis que se gestó poco a poco y que, como en la novela de Hemingway, estalló de repente. El apetito del dinero impaciente por el inmobiliario residencial, la irrupción del alquiler turístico, la llegada de población inmigrante o los cambios en la composición de los hogares –en Asturias los hogares formados por una sola persona ya suponen la terecra parte del total–, se han juntado en una década en la que, además, no se ha construido vivienda suficiente allí donde las personas quieren vivir. Y menos aún, vivienda protegida.

Tocando el piano a manotazos

La crisis de la vivienda es de tal calibre que tenemos todas las luces del cuadro de mandos encendidas gritando alarma. Tal como señalaba un compañero de Indurot hace unos días, seguramente a las administraciones públicas no les queda otra que intentar apagarlas pulsando todos los botones a la vez. Esto supone activar tipo de instrumentos de intervención, aún a sabiendas de que algunos pueden no ser demasiado efectivos.

Los instrumentos a largo plazo están más claros. Y hay un mayor consenso político en torno a ellos. Si esta es una crisis de déficit de oferta, se trata fortalecer un parque de vivienda de protección oficial que se ha quedado esquelético en las últimas décadas. El Título V del proyecto de Ley de Vivienda del Principado de Asturias sienta las bases del Sistema Asturiano del Vivienda Protegida, cuya medida central es la prohibición de descalificar toda aquella nueva vivienda que se construya en Asturias bajo alguna de las nuevas modalidades de protección. Esta medida justifica por si misma la promulgación del proyecto de ley. Y aunque dotarse de este instrumento de intervención indirecta sobre el mercado residencial haya llegado tarde en comparación con otras comunidades autónomas, como el País Vasco, en algún momento hay que empezar. Seguramente, la decisión más relevante en los próximos años no sea si es necesario construir nueva vivienda protegida, sino con qué mix de colaboración público-privada hacerlo y si ésta debe orientarse hacia el alquiler, tal y como prevé el proyecto de ley asturiano, o es preferible insistir en la compra en propiedad, como señala la Comunidad de Madrid.

Con los instrumentos de intervención a corto plazo, las cosas están menos claras. La activación residencial de la vivienda vacía es uno de los objetivos del proyecto de ley de vivienda. El problema es que no se dispone de información sobre su número o la localización. Los últimos datos fiables proceden del Censo de Población y Vivienda ¡de 2011!. En este aspecto, la norma presentada por el gobierno autonómico pone en marcha un registro de vivienda vacía de grandes tenedores. Sin embargo, el esfuerzo de datos debería extenderse a todas las viviendas infrautilizadas, independientemente de la condición de su tenedor. Más aún si consideramos que una de las principales características del inmobiliario asturiano –como del español– es la atomización del régimen de propiedad. Esta puede ser una de las primeras misiones del Observatorio Asturiano de la Vivienda, que establece el título II del proyecto de ley de Vivienda.

Otras medidas del texto, como la posibilidad de intervenir directamente sobre el precio de la vivienda en alquiler dentro de las áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, de acuerdo con el título III, despiertan más dudas. La historia económica acumula ejemplos que demuestran que topar los precios de un bien escaso no suele tener buenos resultados. Genera más escasez y engorda el mercado negro. No obstante, como la forma realmente efectiva de intervenir sobre el precio, que es indirectamente mediante la reconstrucción de la oferta de vivienda protegida, llevará su tiempo y a largo plazo todos muertos, seguramente tenga sentido pulsar también el botón de las áreas de mercado residencial tensionado. Aunque haya que hacerlo con una mirada muy atenta a sus efectos.

Llama la atención, por último, que el proyecto de ley de Vivienda no toca el botón del alquiler turístico. Frente a otras comunidades autónomas, y quizá por los equilibrios internos del gobierno de coalición, el Principado de Asturias opta por seguir conteniendo este fenómeno a través de la normativa sectorial turística, con la esperanza de que esto se traduzca en una transferencia de oferta hacia el mercado de alquiler de vivienda habitual. Todo ello acompañado de algunas iniciativas municipales, destacando entre ellas el Plan Especial de Uso Turístico de vivienda vacacional y de vivienda de uso turístico de Llanes.

Ya fuera del texto legal, parece necesario contrarrestar los temores que expresan los propietarios de vivienda. Los datos nos dicen que la ocupación ilegal y los impagos son fenómenos estadísticamente residuales. Lo cual no significa que sean muy relevantes para aquella minoría que los sufre. El caso es que, a pesar de la evidencia objetiva, hay una preocupación social que ha terminado por convertir en reales las consecuencias de aquello que solamente ocurre en nuestras mentes. Es el principio de Thomas: si todos nos convencemos de que hay un problema de ocupación ilegal de vivienda y de impagos generalizado –aunque no lo haya –, retiraremos la vivienda del mercado de alquiler residencial de larga duración y lo llevaremos a otros en los que percibamos más seguridad, como el turístico. O, simplemente, cerraremos las puertas de nuestras viviendas. Las garantías de pago del programa "Alquilámoste" del Principado de Asturias que, además, asume la intermediación, o del anunciado por el Ayuntamiento de Gijón, tratan de responder a este problema. Su efectividad dependerá de la confianza que generen entre los pequeños propietarios. Esto también permitirá comprobar cuánto conservan de su viejo perfil de inversores pacientes.

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