Vivienda asequible: una responsabilidad compartida

España afronta uno de los mayores desafíos de las últimas décadas: garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible para las familias. Este problema no ha surgido de la noche a la mañana. El déficit actual viene de muchos años en los que el sector de la construcción y en especial el residencial quedó en segundo plano: se construyó menos, se invirtió menos en capacidad productiva, se perdió mano de obra cualificada y se debilitó una cadena de valor que ahora necesitamos recuperar con urgencia. Hoy se habla mucho de falta de oferta, y es cierto: faltan viviendas allí donde la sociedad las demanda. Pero ese déficit es también la consecuencia de haber dejado de mirar al sector de la construcción como una pieza estratégica para el desarrollo económico y social del país.

Pero el reto no es sólo producir más. El verdadero desafío es construir más y que sea asequible para una familia media. Y ahí aparece la gran dificultad: construir hoy es más caro, más complejo y más lento que hace una década. El sector afronta un incremento constante de los costes de los materiales, falta de mano de obra cualificada, plazos administrativos largos y un marco normativo cada vez más complejo.

Conviene subrayarlo: las empresas constructoras mantienen, en general, márgenes de beneficio muy ajustados. No estamos ante un sector con una gran capacidad para absorber indefinidamente sobrecostes externos. Al mismo tiempo, los promotores se enfrentan a un incremento muy intenso de los costes de construcción que no siempre pueden trasladar completamente al mercado, especialmente cuando el comprador final ya está al límite de su capacidad económica. Por eso, explicar la subida de precios únicamente como una cuestión de beneficios empresariales es una lectura simplista e irreal: el precio final incorpora una acumulación de costes, riesgos y retrasos, eminentemente burocráticos, que afectan a toda la cadena.

Además, los nuevos requerimientos técnicos y medioambientales, aunque necesarios, incrementan también el coste de construcción. Una vivienda más eficiente energéticamente, accesible, segura, descarbonizada es una vivienda de mayor calidad, pero exige mejores materiales, proyectos más complejos y más instalaciones. Nadie debería defender una vuelta atrás en sostenibilidad, accesibilidad o seguridad. Lo que debemos hacer es acompañar esos estándares con más productividad, más innovación y menos ineficiencias, al mismo tiempo que tenemos que hacer una labor pedagógica explicando que, aunque incrementa como hemos dicho la inversión inicial, esta es rentable si se tiene en cuenta todo el ciclo de vida del edificio.

Desde el Clúster da Construcción de Galicia defendemos que la respuesta no puede ser volver al modelo anterior, sino transformar el sector. Pero para innovar de verdad hace falta demanda continuada. Ninguna empresa invierte en digitalización, industrialización, formación, maquinaria, procesos BIM, fábricas, catálogos o nuevos sistemas constructivos si no existe una perspectiva razonable de actividad estable. La innovación necesita mercado, planificación y confianza. Sin continuidad, cualquier apuesta industrial se convierte en un proyecto inviable.

Por eso es tan importante que la construcción haya sido reconocida en Galicia como un sector estratégico. No hablamos sólo de edificación: hablamos de empleo, industria, madera, acero, hormigón, fachadas, carpinterías, instalaciones, ingeniería, arquitectura, logística, tecnología y rehabilitación. Galicia cuenta con una cadena de valor amplia y competitiva, y en muchos ámbitos tiene empresas líderes. La cuestión es ordenar esas capacidades, conectarlas mejor y orientarlas hacia una construcción más productiva, sostenible y digital.

En este contexto se enmarca el Plan de impulso de la construcción industrializada, coordinado por el Clúster da Construcción de Galicia. Su objetivo es promover, desde un modelo de colaboración público-privada, la transformación del sector en Galicia mediante el fomento del uso de metodologías innovadoras, tecnologías avanzadas y criterios de sostenibilidad, y todo ello desde la colaboración de todos los agentes de la cadena de valor.

El II Pacto de Vivenda de Galicia 2026-2030, firmado por todos los actores del sector, aporta también un marco relevante. No debe entenderse como una solución exclusivamente pública, sino como una hoja de ruta compartida. El documento consolida un modelo de cooperación entre la Administración autonómica, las entidades locales y los distintos agentes del sector de la vivienda, con el fin de incrementar la vivienda nueva disponible y fomentar la rehabilitación de la existente.

Galicia está, por tanto, reordenando su sector. Y esa reordenación debe apoyarse en tres grandes palancas: colaboración, digitalización e industrialización. Digitalizar no es sólo usar herramientas informáticas; es compartir información, anticipar decisiones, reducir errores, mejorar mediciones, coordinar proyectos y controlar costes. Industrializar no es fabricar lo mismo de otra manera; es diseñar mejor, decidir antes, estandarizar lo que se pueda, respetar la arquitectura y ganar productividad. Si conseguimos combinar ambas palancas y creamos un entorno de innovación colaborativo y abierto, podremos construir más rápido, con mayor calidad y con menor incertidumbre.

Pero hay otro gran coste que no podemos ignorar: el suelo. En muchas ciudades, el precio final de la vivienda depende tanto del valor del solar y del tiempo que tarda en estar disponible como del coste de construcción. Hay que simplificar la gestión del suelo, agilizar el planeamiento y reducir trabas burocráticas. Los Proyectos de Interés Autonómico, los PIA, son un ejemplo de instrumento útil para desbloquear ámbitos residenciales, pero todos sabemos que el problema no se resolverá sin el sector privado.

También debemos hablar de fiscalidad. En vivienda nueva, la fiscalidad no se limita al IVA que paga el comprador. Si se suman los impuestos y tasas que gravan todo el proceso –desde la adquisición y gestión del suelo hasta la urbanización, licencias, construcción, actividad promotora y venta final–, la carga fiscal puede situarse en torno al 25% del precio final de la vivienda, según la Confederación Nacional de la Construcción. Es decir, una de cada cuatro partes del precio que paga una familia puede responder a impuestos y tasas acumulados a lo largo de todo el proceso. Por todo ello, crear políticas que rebajen la carga fiscal, en función de la renta disponible de cada familia, para la adquisición de una primera vivienda es fundamental.

El modelo gallego debe basarse en una idea sencilla: colaboración, innovación y tejido empresarial. La administración debe facilitar suelo, agilizar licencias, orientar ayudas, rebajar la fiscalidad y dar estabilidad. El sector privado debe invertir, industrializar, digitalizarse, formar talento y asumir una mayor colaboración temprana entre promotor, arquitecto, fabricante, constructor e instalador. Y el Clúster debe actuar como coordinador de esa cadena de valor, ayudando a que las capacidades dispersas se conviertan en una estrategia compartida.

Este modelo es perfectamente extrapolable a Asturias y Castilla y León con realidades socioeconómicas muy similares y con quienes mantenemos una excelente relación y una estrecha colaboración.

La vivienda asequible no es un problema de un solo actor. Es un problema de todos. Galicia está intentando construir un modelo propio de colaboración público-privada, con el Clúster como espacio de coordinación sectorial y con una cadena de valor preparada para dar un salto. Pero la administración y la sociedad en su conjunto deben acompañar. Porque si queremos responder a lo que la ciudadanía demanda, debemos cuidar, fortalecer y modernizar al sector que tiene que hacerlo posible. La vivienda es una responsabilidad social de todos.