¿Es legal que el Principado pueda intervenir en la venta de una casa en zonas tensionadas para adquirirla? Los juristas señalan limitaciones

La decisión del Principado de Asturias de introducir su derecho de tanteo y retracto en zonas tensionadas y turísticas protegidas a través de la ley de Ordenación Integral del Territorio de Asturias (LOITA) genera entre los juristas importantes dudas. Para algunos expertos, la medida puede encajar dentro de las políticas urbanísticas y de vivienda; para otros, entra en un terreno más delicado al incidir sobre el régimen de propiedad y sobre transmisiones entre particulares.

Leopoldo Tolivar Alas, presidente de la Real Academia Asturiana de Jurisprudencia, considera que se trata de “un tema delicado que afecta al derecho de propiedad”, el cual crea “una nueva obligación a los vendedores” y puede operar como una “carga” o una “expropiación parcial de un derecho”. “Vender ya es un cúmulo burocrático: notaría, registro, catastro, impuestos estatales y autonómicos, plusvalía... Otro añadido condicionante es lógico que agobie. Yo veo entendible la medida. Hasta ético, pero no es algo irrelevante”, opina. Se refiere al hecho de que cuando haya una operación de compraventa de una casa en estas zonas, el vendedor tenga que informar al Principado y esperar a que este, durante un plazo estipulado, decida si ejecuta su derecho preferente a comprar ese inmueble por el precio del acuerdo original de transacción.

Por tanto, Tolivar no descarta que “posiblemente” haya impugnaciones ante el Tribunal Constitucional, aunque ve “difícil que prospere” porque existe una jurisprudencia “flexible” sobre la función social de la propiedad.

En una línea similar se manifiesta el jurista Diego Cembellín, quien advierte que puede plantearse la constitucionalidad de estas disposiciones por su afección al derecho de propiedad y por una posible “desproporcionalidad” de la medida. Sin embargo, al igual que Tolivar, asegura que el TC ha sido “bastante deferente” con los legisladores cuando se trata de medidas vinculadas a la política de vivienda.

El jurista Javier Junceda plantea el reparo más severo desde el punto de vista competencial. Recuerda que “las condiciones básicas o del régimen de propiedad a efectos urbanísticos son de competencia estatal y no autonómica” y sostiene que la medida “tal vez pueda encontrar problemas de encaje competencial”, al tratarse de una cuestión que afecta al régimen de propiedad, “sobre el que las comunidades autónomas no pueden legislar”.

Pero la existencia de derechos de tanteo y retracto en favor de las Administraciones Públicas “no es algo inusual” en el ordenamiento jurídico. Alejandro Huergo, catedrático de Derecho Administrativo, recuerda que la posibilidad de que el Principado delimite áreas en las que ejercer derechos de tanteo y retracto “lleva en la legislación urbanística autonómica desde 2002”, en referencia a los artículos 220 a 222 del TROTU.

La novedad está en su extensión a viviendas en régimen de libre transmisión en un contexto de crisis habitacional. Según Cembellín, algunas comunidades autónomas como Cataluña o País Vasco ya han aprobado leyes en esa dirección, por lo que “Asturias no sería una excepción”.

La eficacia, bajo examen

Más allá de la constitucionalidad, los expertos ponen el foco en la utilidad real del instrumento. Junceda advierte de la “innecesaria complejidad burocrática adicional” que puede añadir a los procesos de compraventa y señala que no es descartable que el ejercicio del tanteo por parte del Principado “no se concrete” o, si se concreta, “entrañe un coste significativo”. Por eso considera que los informes de impacto económico serían “decisivos”.

Ese punto conecta con una de las principales limitaciones de esta figura: para que el derecho de tanteo y retracto tenga efectos reales, la Administración debe tener capacidad económica para comprar vivienda en zonas tensionadas, que frecuentemente coincide con áreas de precios elevados. La mera posibilidad legal de intervenir en operaciones privadas no garantiza por sí sola un aumento del parque público. Si no hay presupuesto suficiente, la medida puede quedar como una herramienta de uso limitado.

El abogado Javier Calzadilla comparte las dudas sobre la eficacia y cita el precedente catalán. Según expone, una normativa similar existe en Cataluña “desde 2019” y “no parece” que el parque de viviendas haya mejorado con esa medida en zonas tensionadas como Barcelona. Su mayor reparo, sin embargo, está en el alcance subjetivo de la norma asturiana. Calzadilla ve “la mayor dificultad legal” en “la no diferenciación entre grandes tenedores y propietarios particulares”, algo que sí ocurre en la comunidad catalana.

Calzadilla sostiene que, si se incluye al propietario ordinario, la medida puede presentar “algún inconveniente jurídico”, además de las dudas sobre su eficacia.

Carga administrativa y garantías

Otro de los puntos críticos será la gestión administrativa del sistema. Cembellín advierte de que estas medidas “no siempre son todo lo efectivas que se pretende” y señala que, al tratarse de viviendas situadas en zonas “caras”, la Administración puede acabar sin ejercer sus derechos de adquisición preferente. La declaración de zona tensionada, recuerda, no afecta al precio de venta de la vivienda puesto que actúa únicamente sobre el alquiler, por lo que el coste de las operaciones puede limitar mucho el alcance práctico de la medida.

También alerta de que la mera notificación de las transmisiones al Principado y la revisión de los expedientes aumentará la carga de trabajo de la Administración. Por eso considera necesario evitar que las operaciones de compraventa queden paralizadas “más allá del tiempo razonable”. En ese sentido, defiende que se prevea un plazo “no demasiado amplio” para ejercer el tanteo y que se compensen los gastos en los que haya incurrido el comprador que finalmente se vea privado de la adquisición.

Huergo subraya el mismo límite práctico señalado por otros juristas: que la LOITA incorpore el tanteo y retracto “no quiere decir que se vaya a ejecutar” porque dependerá de “la capacidad económica de la Administración”. Aunque relativiza el posible efecto paralizante sobre las operaciones, al recordar que, aunque la ley establezca plazos para que la Administración conteste, “en la práctica la compraventa no es algo que ocurra de un día para otro”.

Su conclusión resume el punto de equilibrio del debate: “Es una técnica que está prevista en la normativa, ya se aplica en otras comunidades, otra cosa es que sea eficaz”.

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