Las doce zonas tensionadas de Asturias ya entran en funcionamiento total: lo que implica desde mañana para los contratos de alquiler de vivienda

A partir de este jueves, todos los contratos de alquiler que se firmen en Luanco (Gozón) tendrán un precio máximo acotado, en muchos casos según un índice de refencia estatal. Lo mismo ocurrirá en el barrio avilesino de La Magdalena o en los núcleos de Arenas y Poo (Cabrales), así como en el resto de las zonas tensionadas aprobadas en la región por el Principado. El Boletín Oficial del Estado publicó este miércoles la incorporación de Asturias al listado nacional, dando el paso necesario para que esta herramienta esté ya a pleno rendimiento desde este jueves 30 de julio, aunque ya tenía algunos efectos desde que se publicó en el Boletín Oficial del Principado de Asturias (BOPA).

En Asturias se han declarado hasta el momento doce zonas tensionadas. Además de Luanco (Gozón), La Magdalena (Avilés) y los núcleos de Arenas y Poo (Cabrales), el Principado ha dado luz verde al núcleo urbano de Llanes, así como a las localidades de Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio, en el mismo concejo. También se han incluido los barrios de La Arena y Cimadevilla, en Gijón, si bien la declaración de las zonas gijonesas se encuentra judicializada después de que el Tribunal Superior de Justicia de Asturias admitiera a trámite el recurso contencioso-administrativo presentado por el Ayuntamiento.

Junto con la incorporación de Asturias, el BOE publica también las de Santiago de Compostela (Galicia) y Basauri (País Vasco). De esta forma, ascienden a 317 las áreas consideradas zonas de mercado tensionado en todo el país.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que dirige Isabel Rodríguez, explica que la medida protege ya a 9,3 millones de personas. “La aplicación de las zonas tensionadas ayuda a contener los precios mientras se desarrollan medidas estructurales, como el incremento de la oferta de vivienda asequible. Es una medida eficaz y así lo demuestran los registros oficiales de las comunidades autónomas que ya están aplicándola”, aseguran desde el Ministerio.

Según sus datos, durante los dos primeros años de aplicación en Cataluña, los precios del mercado del alquiler han caído un 4,7% en la ciudad de Barcelona y un 1,3% en el conjunto de las zonas de mercado tensionado declaradas. Además, el parque de alquiler habitual ha crecido en 20.994 contratos.

En el País Vasco, por su parte, los nuevos alquileres bajaron un 3,5% y el número de contratos activos aumentó un 3,2% en los catorce municipios declarados zonas tensionadas en la provincia de Gipuzkoa. También en Navarra los precios han descendido un 8,6%.

Un nuevo índice de referencia

El objetivo de la medida, incorporada a la ley estatal de vivienda, es contener los precios de los alquileres en aquellos lugares donde los incrementos registrados durante los años anteriores hayan sido desproporcionados. Algo que ya se estaba produciendo desde su publicación en el BOPA, pero que va ahora a mayores al publicar el Ministerio la relación de zonas declaradas por las autonomías.

A partir de ahora, cuando se firme un nuevo contrato de alquiler en las doce zonas tensionadas asturianas, el límite de renta lo marcará, en muchos casos, el sistema estatal de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda y del edificio. Este índice se puede consultar en la página web del Ministerio de Vivienda.

¿En qué casos se aplica este índice y cómo?

Por un lado, será aplicable a todos los nuevos contratos de alquiler de propiedades de grandes tenedores. En Asturias tienen esta consideración los titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros. Cuando sobre la vivienda no hubiese un contrato de arrendamiento en los últimos años, el precio se establecerá teniendo en cuenta el valor máximo derivado del índice estatal, puesto que no existe una renta previa en la que fijarse.

En cambio, cuando exista contrato previo de alquier sobre la vivienda operan conjuntamente dos límites: el resultante de la última renta actualizada y el límite máximo del índice estatal. En consecuencia, debe respetarse el más bajo de los dos límites. No se puede elegir libremente entre la renta anterior y el índice.

Por otro lado, a partir de ahora estarán sujetas también a este índice las viviendas de pequeños tenedores en las que no hubiera estado vigente ningún alquiler durante los cinco años anteriores. En este caso, el precio quedará topado también por el límite máximo de la horquilla que marca el índice estatal.

Alquileres que ya estaban limitados

Se mantienen otros efectos del régimen de zonas tensionadas que ya estaban vigentes desde la publicación en el BOPA. En los nuevos contratos de viviendas de pequeños tenedores que sí hubieran estado arrendadas durante los cinco años anteriores, la renta queda sometida, como regla general, al límite de la última renta vigente, con las actualizaciones e incrementos excepcionales permitidos legalmente.

Ejemplos concretos

A partir de este jueves, para fijar la renta de un nuevo contrato en zonas tensionadas, habrá que comprobar si la vivienda es de un gran tenedor. Y si es de un propietario que no tiene esta catalogación, comprobar si tuvo vigente un contrato de arrendamiento de vivienda durante los cinco años anteriores.

Si estuvo alquilada dentro de esos cinco años, la nueva renta no puede superar, con carácter general, la última renta del contrato anterior, debidamente actualizada. Por ejemplo, si una vivienda estuvo alquilada hasta 2024 por 700 euros y se vuelve a alquilar en 2026, la renta de referencia será esos 700 euros, actualizados conforme a la ley.

En el caso de que la vivienda no hubiese estado alquilada en ningún momento durante los cinco años anteriores, no existe una renta previa de referencia. Entonces, la renta inicial no puede superar el límite máximo que resulte del sistema estatal de índices de precios de referencia. En la práctica, si una vivienda lleva sin contratos activos de alquiler desde 2019 y el índice estatal fija para ella un máximo de 800 euros, el nuevo contrato no puede establecer una renta superior a esos 800 euros.

Los cinco años se cuentan hacia atrás desde la fecha del nuevo contrato. Basta con que haya existido un contrato de vivienda vigente durante una parte de ese periodo para que se aplique la última renta anterior.

Por último, si la vivienda es de un gran tenedor y se formaliza cualquier nuevo contrato de alquiler, el precio quedará topado por el límite máximo marcado por el sistema de referencia estatal cuando sobre el inmueble no hubiese un contrato previo de alquiler en los últimos cinco años. Es decir, si el índice estatal fija una horquilla de entre 700 y 850 euros, el alquiler de la vivienda será de 850 euros.

En cambio, si existe un contrato previo se tendrá en cuenta la cifra más baja. Por ejemplo, si la última renta actualizada es de 800 euros y el límite máximo del índice estatal es de 900, el alquiler no podrá superar los 800 euros porque prevalece la cifra más baja. Y al revés, si la última renta actualizada es de 900 euros y el límite máximo del índice es de 850 euros, el precio del alquiler del piso no superará los 850 euros.

Financiación y actuaciones complementarias

Este será el gran cambio en el límite de los precios de la renta. Pero el reconocimiento estatal de estas zonas tensionadas asturianas podría implicar, asimismo, que el Principado recibirá fondos nacionales para establecer medidas correctoras en el mercado inmobiliario de esos lugares.

De hecho, este acotamiento a los precios del alquiler irá acompañado de un plan específico de actuación diseñado a partir del diagnóstico realizado sobre el mercado residencial del ámbito afectado. Dicho plan reúne "un conjunto de actuaciones públicas destinadas a corregir las causas que han motivado la declaración y a mejorar progresivamente el acceso a la vivienda", según explican desde la Consejería de Vivienda.

Entre estas actuaciones pueden incluirse el impulso de nuevas promociones de vivienda protegida y de alquiler asequible, la movilización de viviendas desocupadas hacia el alquiler permanente mediante programas públicos de intermediación y garantías, el fomento de la rehabilitación del parque residencial, la colaboración con los ayuntamientos para incrementar la oferta de vivienda habitual, el seguimiento periódico de la evolución del mercado residencial y el desarrollo de aquellas medidas específicas que resulten necesarias atendiendo a las características de cada ámbito declarado. Estas medidas podrían requerir instrumentos jurídicos, presupuestarios y de cooperación posteriores.

En consecuencia, "la declaración de una zona de mercado residencial tensionado no constituye una medida aislada de limitación de rentas, sino una política pública integral que combina instrumentos de regulación, protección de los arrendatarios, incremento de la oferta de vivienda y actuaciones de carácter estructural dirigidas a favorecer el acceso a una vivienda digna y adecuada, en cumplimiento del mandato contenido en el artículo 47 de la Constitución Española".

A mayores, el Principado plantea que en estas zonas tensionadas se suspenda la aprobación de nuevas viviendas de uso turístico y que la Administración tenga un derecho preferente de compra si se producen transacciones de inmuebles. Pero la ley que ampara estas medidas, la Ley de Ordenación Integral del Territorio de Asturias (LOITA), aún está en tramitación.

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