La ley de vivienda abre la puerta a limitar los alquileres en gran parte de Asturias

Un concejo entero, una localidad o un barrio. La ley de Vivienda establece las condiciones económicas que deben concurrir para declarar una zona de mercado tensionado, pero no precisa la extensión territorial sobre la que deben realizarse los cálculos. Es decir, deja sin concretar una cuestión decisiva y permite que sean las comunidades autónomas quienes decidan dónde quieren poner el foco, abriendo la puerta a que la mayoría de Asturias pueda ser zona tensionada dependiendo la unidad territorial que quieran analizar.

Un estudio de la Universidad de Oviedo revela cómo optar por una u otra vía puede ser determinante y dibujar un mapa completamente distinto. "La ley es extraordinariamente precisa en definir qué es tensionado, pero no qué es zona. Ese es su principal problema, porque provoca que cada comunidad esté tomando como referencia una cosa u otra", explica el economista Fernando Rubiera-Morollón, autor de informe junto a Enol Álvarez-Fernández y Elena Lasarte-Navamuel.

En Asturias, aplicar la ley a escala municipal supone concentrar las zonas tensionadas en los concejos más turísticos y dejar fuera a la mayor parte de los municipios más urbanizados del área central. Por el contrario, un análisis barrio a barrio sitúa la mayoría de áreas tensionadas en el centro de la región. Una tercera opción: si se coge el área metropolitana como unidad de análisis, el mapa vuelve a cambiar por completo.

Actualmente, la Consejería de Ordenación del Territorio, liderada por Ovidio Zapico (IU), ha declarado doce zonas tensionadas. En algunos casos, ha optado por núcleos urbanos completos, como Luanco (Gozón); mientras que en otros ha puesto el foco en barrios, como La Magdalena (Avilés) o Cimadevilla y La Arena (Gijón). Las otras zonas tensionadas son los núcleos de Arenas y Poo (Cabrales), así como el núcleo urbano de Llanes y las localidades de Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio, en el mismo concejo.

La ley de Vivienda permite declarar una zona tensionada cuando se cumpla al menos uno de dos requisitos económicos. El primero es que el coste del piso, incluidos los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares. El segundo, que el precio de la vivienda haya aumentado durante los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales más que el IPC de Asturias. No es necesario reunir ambos: basta con uno.

Municipios. Cuando los investigadores aplican los requisitos económicos al concejo entero, solo 13 de los 78 municipios asturianos podrían ser considerados zonas tensionadas. La lista la integrarían Aller, Gijón, Laviana, Lena, Villavicosa, Cabrales, Cabranes, Cangas de Onís, Colunga, Llanes, Parres, Ribadesella y San Martín del Rey Aurelio.

El estudio señala que la gran parte de los municipios afectados por este análisis se ubican en el oriente de Asturias. "La mayoría de ellos gozan de una gran afluencia turística que puede explicar la tensión del mercado de vivienda. Sin embargo, salvo Gijón, ninguno de ellos se encuentra dentro del área central de Asturias, el verdadero núcleo económico y urbano de la región", explican. A pesar de que en esta zona, "es donde es más probable que puedan producirse los problemas de acceso a la vivienda característicos de las grandes ciudades".

Barrios. El resultado cambia por completo al bajar de los concejos a los barrios. En este caso, de los 720 analizados en el estudio cumplirían el primer requisito económico contemplado en la ley (el coste de las viviendas, incluidos los gastos y suministros básicos, supera el 30% de la renta media de los hogares), unos 215. Es decir, un 30%. De todas ellas, un 84% se ubican dentro del área metropolitana central de Asturias. En este caso, los investigadores no pudieron analizar qué pasaría con el segundo requisito económico, al no haber encontrado datos suficientes.

Gijón aparece, en este caso, como principal foco de zonas tensionadas. De los 215 barrios que podrían recibir tal catalogación, 108 se ubican en el municipio gijonés, lo que supone el 55%. Le siguen Oviedo (43), seguido de Avilés (21), Villaviciosa (8), Llanes (6) y Ribadesella (4). "Si tomamos Gijón como ejemplo y tenemos en cuenta la renta media de todo el municipio, Viesques y Somió serían zonas tensionadas porque los precios de las viviendas son más altos; dejando fuera zonas como La Calzada o Montevil. En cambio, la cosa cambia si se realiza el análisis teniendo en cuenta la renta media de cada barrio", explica Rubiera-Morollón.

Área metropolitana. Aunque no está definida institucionalmente, los investigadores decidieron incluirla en su análisis, al considerar "especialmente interesante" ver la problemática de la ley en este ámbito territorial. En este caso, si se utiliza el coste medio del alquiler de toda el área metropolitana, 262 barrios de los 594 analizados serían zonas tensionadas; en cambio, si se mira el coste del alquiler de los barrios, solo 104 cumplirían con el criterio.

Conclusiones. Teniendo en cuenta los resultados del estudio, defiende la necesidad de especificar cuál debe ser la unidad territorial. "Solo así se pueden identificar las zonas en las que, al tiempo que existe tensión en el mercado residencial, están siendo habitadas por familias con rentas relativamente bajas", explican. Los investigadores apuestan por usar los barrios. También consideran que habría sido más adecuado emplear una fórmula que tomase el precio del alquiler por metros cuadrados.

"La ley es un parche, no necesariamente malo, pero un parche. La solución no pasa por topar los precios a largo plazo porque acaba reventando el mercado", considera Rubiera-Morollón.

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