La novedosa propuesta para combatir la escasez de vivienda en Asturias: movilizar suelo público mediante cesiones a largo plazo a promotores privados

Las campanas del pueblo no suenan por tres razones: si la primera es que no hay campanas, las otras dos no importan. La anécdota sirve como metáfora: si partimos de un diagnóstico equivocado, todo lo que escribamos o hagamos después puede ser bienintencionado, incluso sofisticado, pero difícilmente será eficaz. Y creo que algo de esto nos está ocurriendo con la vivienda.

Durante muchos años hemos tratado la vivienda exclusivamente como un fin en sí mismo: un derecho, una necesidad básica y una condición indispensable para desarrollar una vida digna. El artículo 47 de la Constitución está ahí, y debe seguir estando, faltaría más. Pero quizá hemos prestado menos atención a otra dimensión de la vivienda, y es que no sea sólo un fin, también podría ser un medio. Un medio para atraer talento y, en definitiva, generar actividad económica.

La secuencia habitual no es comprar o alquilar primero una vivienda y después buscar un empleo por la zona. Sucede al revés. Aparece una oportunidad profesional, una inversión empresarial o un proyecto vital y, posteriormente, surge la necesidad o la posibilidad de alquilar o comprar una vivienda. Por eso la vivienda no sólo acompaña el crecimiento económico: puede condicionarlo. Una empresa puede ofrecer buenos empleos, pero si los trabajadores no encuentran donde vivir, razonablemente cerca, tendrá más dificultades para cubrirlos. Un territorio puede atraer una inversión, pero si quienes deben hacerla posible no encuentran alojamiento adecuado, esa ventaja competitiva se debilita.

Esta reflexión tiene especial relevancia en Asturias. La Estrategia Industrial del Principado de Asturias Horizonte 2030, recientemente acordada entre el Gobierno de Asturias, FADE y los sindicatos, plantea reforzar la industria existente, atraer nuevas actividades, generar empleo de calidad, fortalecer las pymes, integrarnos en las cadenas internacionales y avanzar hacia un modelo territorial equilibrado. Para conseguirlo, identifica ocho condiciones transversales: el acceso a la energía, al suelo industrial, a la tecnología, a personas capacitadas, a la financiación, a la I+D, a las conexiones logísticas y a una regulación más sencilla. Nada que objetar. Al contrario. Pero la pregunta es: ¿dónde van a vivir las personas que queremos atraer? Quizás podríamos añadir un noveno elemento: la vivienda. No como un apéndice de la política social, sino como una verdadera infraestructura de competitividad más. Cuando una Administración quiere atraer una fábrica, prepara previamente suelo industrial, energía, comunicaciones, formación o mecanismos de financiación. No espera a que la inversión esté aprobada para preguntarse después cómo resolver esos problemas. ¿Por qué no aplicar la misma lógica a la infraestructura residencial?

Además, las necesidades residenciales de diferentes personas asociadas a una determinada actividad económica son muy diversas. Un joven que inicia su carrera profesional puede necesitar una vivienda asequible en alquiler. Un técnico desplazado durante unos meses requerirá una solución temporal. Un ingeniero o una abogada que lleguen con hijos, buscarán estabilidad, colegios, hospitales, servicios y una vivienda quizás de otro tamaño. La competitividad residencial no consiste únicamente en producir VPO; consiste en disponer de una oferta suficiente, diversa y razonablemente accesible para todas las personas que queremos atraer o retener.

Los Proyectos de Interés Estratégico Regional responden precisamente a una filosofía parecida: anticiparse, coordinar administraciones y crear las condiciones para que determinadas inversiones puedan desarrollarse. Si un gran proyecto va a generar centenares o miles de puestos de trabajo, las necesidades residenciales deberían analizarse con anticipación, de la misma forma que analizamos las necesidades de suelo, energía, accesos, formación o mano de obra. No se trata de construir viviendas para una empresa concreta, ni de reservarlas para determinados trabajadores. Se trataría de incorporar una pregunta residencial en el proceso de planificación económica: si queremos generar actividad en un determinado ámbito, ¿dispone ese territorio de una oferta de vivienda suficiente para absorber el crecimiento que buscamos? Y, si no la tiene, ¿podemos crearla con tiempo?

Aquí surge una propuesta concreta. Asturias dispone de suelo público y puede movilizarlo a través de sus diferentes administraciones y entidades. En lugar de limitar su utilización residencial a la venta definitiva o exclusivamente a determinados modelos de vivienda protegida, deberíamos quizás explorar de forma más ambiciosa el derecho de superficie durante periodos largos, por ejemplo 50 o 75 años.

No se trata de crear una figura jurídica nueva. El derecho de superficie está expresamente regulado en los artículos 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, incluidas las modificaciones que aporta la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que insiste en contemplarlo. En concreto, el artículo 53 permite constituirlo por un plazo de hasta 99 años, tanto sobre suelo público como privado, y aporta fórmulas de contraprestación muy flexibles, mientras que el artículo 54 establece que, al finalizar el plazo, el propietario del suelo hace suya la edificación. Esto convierte los 50 o 75 años que proponemos no en una innovación jurídica, sino en una utilización más ambiciosa de una herramienta ya prevista en nuestro ordenamiento. La Administración mantendría la propiedad del suelo y lo pondría a disposición, mediante procedimientos transparentes y competitivos, de proyectos residenciales en alquiler durante un periodo suficientemente largo para hacer viable la inversión. El promotor asumiría la construcción, la financiación y la gestión de las viviendas. Finalizado el derecho de superficie, la edificación, además, revertiría a la Administración, que nunca habría perdido la propiedad del suelo.

La fórmula tiene varias virtudes. Permite movilizar patrimonio público sin venderlo definitivamente; reduce uno de los componentes relevantes de la inversión inicial —el coste del suelo, que recordemos crece al doble de lo que crece el precio de la vivienda—; permite exigir condiciones concretas en los concursos; y conserva para las generaciones futuras el valor del activo público. No es, por tanto, regalar el suelo. Es utilizarlo como capital público para hacer posible una infraestructura residencial que contribuya al desarrollo económico.

Y tampoco creo que debamos pensar exclusivamente en vivienda protegida. La Ley ya lo ampara, y si además la finalidad está relacionada con la creación de puestos de trabajo y la competitividad territorial, podrían plantearse desarrollos que combinen vivienda protegida, asequible y libre en alquiler, con condiciones conocidas de antemano y adaptadas a las características de cada actuación. El equilibrio entre unas y otras podría responder tanto a objetivos sociales como a la propia viabilidad económica del proyecto.

Una empresa que estudia instalarse en Asturias necesita encontrar energía, suelo, buenas comunicaciones, trabajadores cualificados y una Administración eficaz. Pero también necesita saber que esos trabajadores podrán vivir aquí. La vivienda empieza así a formar parte de la propuesta de valor de un territorio. Esta visión ayuda además a replantearnos cómo calculamos su rentabilidad. Cuando desarrollamos un polígono industrial no medimos su éxito exclusivamente por lo que recibimos por la parcela. Su retorno está en la inversión atraída, los empleos, los salarios, los proveedores, el consumo, la recaudación y la actividad económica generada. ¿Por qué no hacer el mismo cálculo con determinadas actuaciones residenciales? Si una promoción permite atraer una empresa, retener jóvenes, incorporar talento o facilitar que un proyecto industrial encuentre los trabajadores que necesita, parte de su rentabilidad está fuera del edificio. Ese argumento puede justificar que una Administración utilice suelo público de una manera diferente a la simple venta al mejor postor. Y en el caso del derecho de superficie existe además un retorno adicional. Durante décadas, la vivienda contribuye a generar actividad y facilitar empleo; al terminar el periodo establecido, la Administración recupera, como ya se ha dicho, la propiedad de lo construido. La rentabilidad pública no debería medirse únicamente como rentabilidad inmobiliaria. Deberíamos incorporar también el retorno económico y social que ese activo hace posible.

Naturalmente existen otros problemas del sector que seguramente debemos abordar: costes de construcción elevados, tiempos administrativos, seguridad jurídica, ocupación ilegal o una fiscalidad que podría incentivar con mayor eficacia la incorporación de viviendas al mercado de alquiler. Todos son relevantes. Pero no debemos permitir que la discusión sobre cada uno de ellos nos haga perder de vista el diagnóstico principal.

Asturias está decidiendo qué modelo económico quiere construir de aquí a 2030. Si aspiramos a atraer inversión, actividad y personas, manteniendo la vivienda como un derecho y como parte esencial de la política social, debemos planificar simultáneamente dónde van a vivir esos ciudadanos. Eso exige conectar suelo industrial y suelo residencial, política de empleo y política de vivienda, inversión productiva e infraestructura residencial. La vivienda no es sólo una consecuencia de la prosperidad: bien planificada y producida, puede convertirse también en una de sus causas. Hagamos que suenen las campanas.

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