Francisco L. JIMÉNEZ

La cifra de subastas de pisos embargados por los bancos ha caído en picado en los juzgados avilesinos durante los últimos meses debido, según los profesionales consultados por este diario, a la creciente falta de interés de los subasteros. «Antes podían juntarse hasta quince pujadores, pero de un tiempo a esta parte se suceden las subastas declaradas desiertas porque no viene ni uno», aseguran en medios judiciales de la comarca. En ausencia de posibles compradores, el procedimiento jurídico determina que pueden ser los propios bancos los que hagan una proposición económica por los inmuebles, si bien esta vía no es necesariamente la que más conviene a las entidades financieras. Y eso porque lo único que logran así es aumentar su ya abultado stock de pisos en cartera y reproducir el problema: ¿a quién venderlos?

Los bancos, ante un caso de impago hipotecario, solían recurrir en última instancia al embargo y la subasta de los bienes hipotecados para obtener liquidez con la que recuperar el dinero prestado. La crisis del sector inmobiliario trajo consigo un doble quebradero de cabeza: más préstamos hipotecarios impagados y más dificultades para materializar los bienes embargados en dinero contante y sonante. De ahí que, como confirman los últimos datos estadísticos del Colegio de Notarios de Asturias, durante el segundo trimestre del año haya bajado el ritmo de ejecuciones hipotecarias (que no obstante sigue siendo mayor que durante el año 2008). Si de enero a marzo éstas habían crecido a razón de un 64 por ciento, de abril a junio se frenaron y lo hicieron al 40 por ciento.

Los bancos desisten de subastar las viviendas que en su día fueron puestas como garantía de préstamos impagados porque, según fuentes jurídicas, «prefieren llegar a un acuerdo con el moroso antes que arriesgarse a que la subasta quede desierta». También por la lentitud del proceso, pues en los juzgados avilesinos, a título de ejemplo, que no de generalización, se habla de casos pendientes que colean desde 1987. El repertorio bancario para evitar los embargos es amplio y según comentan en círculos avilesinos vinculados con el sector bancario está siendo más utilizado que nunca. Así, se tratan de exprimir al máximo las fórmulas alternativas al embargo, como la renegociación del préstamo hipotecario o la introducción de cláusulas de carencia (fijación de un período de tiempo durante el que el acreedor no está obligado a devolver el principal del préstamo).

El presidente del Colegio de Notarios de Asturias, José Luis Fernández Lozano, apunta otro fenómeno «de moda»: las cesiones en pago, que durante el primer trimestre de este año aumentaron un 297 por ciento y en el segundo, un 200 por ciento. La cesión en pago consiste en entregar un bien al acreedor (sin transmitir en ningún momento la propiedad) para que obtenga de él un provecho económico hasta cubrir la deuda. Un ejemplo práctico de esta figura podría ser la cesión de un piso; el acreedor lo alquila para obtener una renta y cuando esta queda satisfecha devuelve a su propietario (el deudor).

Asimismo, en los juzgados avilesinos han constatado un repunte de los llamados procedimientos monitorios. «Antes era una figura que pasaba poco menos que desapercibida, pero últimamente nos entran veinte o treinta expedientes al mes», aseguran en uno de los juzgados de instrucción de la ciudad. Los procedimientos monitorios son un proceso novedoso (son fruto de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal de 2003) para reclamar el pago de una deuda -siempre inferior a 30.000 euros- mediante un trámite jurídico carente de las habituales formalidades legales y que por eso puede ser instruido de forma rápida y sencilla.

Embargo

Es la retención, traba o secuestro de los bienes por mandamiento del juez. En el ámbito inmobiliario, los embargos más frecuentes son los de vivienda, debido al impago de las letras de los préstamos hipotecarios (los que tienen un inmueble como garantía).

Ejecución hipotecaria

Es la acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca. En el ámbito inmobiliario suele desembocar en la subasta de las viviendas hipotecadas.

Dación en pago

Es la entrega de un bien como fórmula para cancelar una deuda. Literalmente, llevar las llaves del piso al banco con la intención de que se quede con él a cambio de liquidar la hipoteca.

Cesión en pago

A diferencia de la figura anterior, el bien se entrega en régimen de cesión, por lo que el titular del mismo no pierde la propiedad. El acreedor puede usar el bien para obtener un provecho económico que sirva para liquidar la deuda.

Procedimiento monitorio

Para deudas inferiores a 30.000 euros, la Ley de Enjuiciamiento Criminal arbitra esta medida de reclamación de deudas que destaca por su sencillez y agilidad de trámite.