Comprar casa en Luanco hipoteca demasiado a las familias y el Principado quiere declarar la villa zona tensionada de vivienda

El gobierno del Principado considera que Luanco reúne las condiciones técnicas y jurídicas para ser declarada zona tensionada de vivienda. El principal argumento está en el desembolso que supone para las familias el coste de la hipoteca y los gastos asociados a la vivienda supera el 30% de la renta que la ley fija como límite.

El informe en el que se basa el Principado para adoptar esta declaración, que ha sido publicado en el Boletín Oficial del Principado, analiza datos económicos para evaluar el impacto de los gastos residenciales en las familias. Hay un plazo de veinte días para formular alegaciones al documento.

La conclusión es que comprar vivienda en Luanco se ha vuelto demasiado caro para la renta media local. La razón no está en un encarecimiento desbocado de los precios, ni por unos costes de alquiler descontrolados, sino por el peso creciente de la hipoteca sobre los ingresos familiares.

El estudio toma como referencia la renta neta media por hogar en 2023, que en Luanco se sitúa en 35.826 euros anuales. Ese dato es clave porque la ley fija el umbral de asequibilidad en que el coste de la vivienda —ya sea hipoteca o alquiler— no supere el 30% de los ingresos del hogar.

El informe realiza los cálculos para el caso de una vivienda tipo en propiedad. El precio medio de compraventa en 2023 alcanza los 170.764 euros. Para simular una hipoteca estándar, se aplica una financiación del 80%, un plazo medio de 24 años y un interés del 3,986%. Con esas condiciones, la cuota hipotecaria mensual resulta de 737,60 euros, lo que equivale a 8.851,20 euros al año .

El gasto total supera el umbral legal

La hipoteca no es el único desembolso. El informe añade los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual —electricidad, agua, combustibles, telecomunicaciones y comunidad—, estimados en 2.915,73 euros anuales. Sumando ambas partidas, el coste total asciende a más de 11.700 euros al año. Ese gasto representa el 32,84% de la renta media del hogar

Es decir, según el Principado, casi uno de cada tres euros que entra en casa se destina exclusivamente a la vivienda. El dato rebasa en casi tres puntos el límite del 30% que marca la ley y activa automáticamente uno de los criterios para declarar zona tensionada. La norma estatal establece cuatro parámetros que podrían dar lugar a la declaración —exceso de esfuerzo en compra, en alquiler o subidas anómalas de precios— pero basta con que se cumpla uno de ellos.

El alquiler, por debajo del límite

Sin embargo, en Luanco no existe un problema con el alquiler. Según el Sistema Estatal de Precios de Referencia, el alquiler mediano en Luanco ronda los 422 euros mensuales, es decir, 5.064 euros anuales. Incluso sumando los mismos gastos básicos, el esfuerzo total se mantiene por debajo del 30% de los ingresos, por lo que el mercado del alquiler no cumple el criterio de tensión por carga económica.

Otro de los caminos que podría justificar la declaración sería un encarecimiento acelerado de la vivienda muy por encima de la inflación, pero no ocurre así en Luanco. Entre 2019 y 2024, el precio medio de compraventa por metro cuadrado ha pasado de 1.554 a 1.787 euros, lo que supone un incremento acumulado del 14,99% . En ese mismo periodo, el IPC regional ha crecido en torno al 19,9%. Por tanto, los precios no han subido más que la inflación. La ley establece que la subida ha de ser superior al IPC más tres puntos porcentuales para considerar que existe una tensión significativa.

El documento también analiza la situación de la villa luanquina, de tamaño medio, con poco más de 5.500 habitantes, morfología compacta y escaso suelo disponible para nuevas promociones. La oferta residencial es limitada y buena parte del parque responde a tipologías antiguas o de baja densidad. A ello se suma su atractivo como lugar de residencia y segunda vivienda, que reduce la rotación y dificulta el acceso de nuevos hogares, especialmente jóvenes.

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