Vender pisos con okupas: el negocio inmobiliario de moda en las grandes ciudades llega a la comarca de Avilés

Un piso por 26.000 euros en Avilés parece una ganga hasta que se conoce la condición que acompaña a la operación. La vivienda está okupada, no se puede visitar, no admite una hipoteca convencional y quien la compra puede convertirse en propietario sin recibir las llaves ni poder entrar en ella. Esa fórmula, mucho más habitual hasta ahora en los grandes mercados inmobiliarios españoles, empieza a hacerse visible también en la comarca de Avilés, donde se mueve ya una decena de ofertas de este tipo entre Avilés, Corvera y Castrillón. Más que una sucesión de casos aislados, lo que empieza a asomar es la llegada de un mercado especializado de viviendas sin posesión, dirigido principalmente a fondos de inversión, sociedades inmobiliarias e inversores con liquidez.

En Avilés, estas ofertas aparecen ya en varias zonas de la ciudad. Hay activos en El Muelle, pero también en Versalles, Llaranes, el entorno de El Pozón, Villalegre y La Luz. A ellos se suman operaciones en Corvera y Castrillón, lo que dibuja un fenómeno todavía pequeño pero ya extendido por diferentes puntos de la comarca. Los precios son muy dispares, desde los 26.000 euros de algunos pisos más económicos hasta cifras próximas a los 100.000 euros en inmuebles de mayor superficie o mejor localización. El elemento común no está tanto en el barrio como en la situación jurídica y comercial del activo, con viviendas okupadas, sin acceso interior, difíciles de hipotecar y orientadas a compradores profesionales.

La clave está en entender que no se compra una vivienda en el sentido tradicional. Se compra la propiedad jurídica de un inmueble que otra persona sigue ocupando. El nuevo dueño puede figurar en el Registro de la Propiedad, pagar los impuestos correspondientes y asumir los gastos asociados al piso, pero no necesariamente podrá utilizarlo, alquilarlo o reformarlo desde el primer día. Antes tendrá que regularizar la situación posesoria, bien mediante un acuerdo con quien okupa la vivienda o a través del procedimiento legal correspondiente. Esa incertidumbre es precisamente la que explica que estos activos salgan al mercado con descuentos muy superiores a los habituales.

El problema se convierte en parte del precio

El funcionamiento del negocio es simple. Una vivienda libre, visitable y preparada para entrar a vivir puede tener un determinado valor de mercado. Si esa misma vivienda está ocupada y el propietario no dispone de ella, su valor cae porque quien la compra asume tiempo, costes y riesgo. El descuento funciona como una compensación. El vendedor acepta ingresar menos dinero a cambio de desprenderse del problema, y el comprador adquiere la posibilidad de obtener una rentabilidad si consigue resolver la ocupación y devolver después el inmueble al mercado en condiciones normales. Esa diferencia entre el precio de compra con incidencia posesoria y el valor posterior de la vivienda libre es la base económica del negocio.

Una familia que necesita financiación bancaria difícilmente encaja en este tipo de operación porque el inmueble puede no ser visitable, no disponer de una tasación convencional y no servir como garantía hipotecaria en condiciones normales. El perfil habitual es otro. Se trata de fondos, sociedades patrimoniales, empresas especializadas e inversores particulares con liquidez, capaces de comprar al contado, asumir un periodo sin rentabilidad, afrontar abogados, posibles reparaciones y gastos de comunidad y esperar hasta recuperar la posesión. Cuanto mayor es la incertidumbre, mayor debe ser también el descuento para que la operación resulte atractiva.

Ahí es donde entran los fondos de inversión y las sociedades especializadas en activos problemáticos. Muchos de estos inmuebles proceden de carteras que durante años estuvieron en manos de bancos, fondos, sociedades inmobiliarias o grandes gestores. Tras la crisis financiera y la acumulación de vivienda adjudicada, una parte importante del sector se profesionalizó alrededor de este tipo de activos. En lugar de gestionar un piso como lo haría una inmobiliaria local, se manejan centenares o miles de propiedades dispersas por España, algunas con problemas jurídicos, de ocupación o de conservación. El objetivo es venderlas en bloque o de manera individual a compradores capaces de asumir esas incidencias.

Un segmento profesionalizado

La comarca avilesina empieza ahora a entrar en ese circuito. La presencia de operadores con sede fuera de Asturias es uno de los elementos que mejor lo demuestra. Firmas que comercializan activos en numerosas provincias comienzan a incorporar también viviendas de Avilés, Corvera y Castrillón a sus carteras. El fenómeno no responde tanto a que haya nacido aquí un mercado nuevo como a que un negocio que ya funciona a escala nacional está extendiendo su radio de acción hacia mercados más pequeños. Un piso de Versalles, Llaranes o La Luz puede acabar integrado en la misma cartera que otros activos situados en Cataluña, Valencia, Andalucía o Murcia.

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