Una reforma impulsada por el Gobierno central modificará desde 2019 la forma en que tributan los particulares que adquieren viviendas usadas o reciben cualquier tipo de inmueble en herencia o donación. El pago de los impuestos que afectan a esas transmisiones de propiedad se basará en un nuevo "valor de mercado", una referencia distinta a la catastral y que, da a entender la memoria del anteproyecto, conllevará un incremento de recaudación para las autonomías y por tanto una mayor carga fiscal.
El cambio afecta a los dos grandes impuestos estatales cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas: el de sucesiones y donaciones y el de transmisiones patrimoniales. Asimismo, está concernido el impuesto de patrimonio, recaudado directamente por la Agencia Tributaria y cuyos ingresos son transferidos a las regiones, que asimismo tienen competencias normativas para modificar las tarifas y establecer bonificaciones. La propuesta supone, de manera sintética, dar un vuelco el método que se venía utilizando para determinar el valor de los inmuebles gravados por tales tributos.
Los antecedentes. Cuando alguien compra un piso a un particular -si es a una empresa se aplica el IVA- o lo hereda, la base imponible sobre la que se aplica el tipo de gravamen (de transmisiones patrimoniales en el primer caso y de sucesiones en el segundo) no es el precio de compra ni está anclada en él. La legislación tributaria establece que esa base imponible es el llamado "valor real" del inmueble. La interpretación de lo que es o no "valor real" ha dado para una discusión doctrinal inacabable y conducido en toda España a una litigiosidad igual de abundante. Hasta el punto de que el Tribunal Supremo tumbó el pasado mayo el método de comprobación de valores que hasta entonces se utilizaba en regiones como Asturias: se multiplicaba el valor catastral por un coeficiente que variaba según el municipio y que se actualizaba cada año; si el resultado de esa operación era superior al precio de compra o a lo declarado por el heredero, el contribuyente quedaba obligado a abonar una liquidación complementaria del tributo. Se tramitan cientos de ellas cada año en Asturias.
El Principado revisó el método en 2013, para intentar adecuar mejor los coeficientes al comportamiento del mercado inmobiliario. Fue a raíz de las denuncias que generó la siguiente situación, muy frecuente durante la crisis por el hundimiento del mercado de la vivienda: se compraba un piso por un precio (por ejemplo, 100.000 euros) y, sin embargo, se tributaba por un valor sustancialmente mayor (140.000 e incluso más).
El cambio. El Ministerio de Hacienda apuesta ahora por sustituir el concepto de "valor real" por el de "valor de mercado". ¿Quiere decir que el comprador de un piso va a tributar por el precio que haya pagado y que aparece en la escritura? No. "Salvo prueba en contrario, se presumirá que el valor de mercado es el valor de referencia publicado por la Dirección General del Catastro (...)", señala el anteproyecto de medidas contra el fraude fiscal aprobado el pasado día 19 por el Consejo de Ministros. Esa referencia será elaborada a partir de información de los notarios sobre las compraventas reales. Esto es, de nuevo la tributación no estará fundamentada en el precio que abona efectivamente el comprador sino en el resultado de una estimación "objetiva" de cada inmueble realizada por el Catastro.
Este cambio afecta principalmente a los dos impuestos con los que más dinero recaudan las autonomías: transmisiones patrimoniales y sucesiones y donaciones. ¿Que efecto tendrá la reforma, de ser aprobada, en la recaudación y en la carga fiscal para el contribuyente? La memoria del anteproyecto que ha redactado el Ministerio de Hacienda da la siguiente respuesta: "No es factible realizar a priori una estimación del previsible incremento recaudatorio que podría generar esta medida, ganancia de ingresos que correspondería a las comunidades autónomas". El Ministerio de María Jesús Montero presume así que el nuevo método de valoración de los inmuebles elevará las bases imponibles -entraría en vigor estando el mercado inmobiliario al alza- y, por ello, la factura para los contribuyentes será mayor. Salvo que el legislador autonómico lo amortigüe rebajando los tipos.
