En 2007, en lo más alto de la última burbuja crediticia e inmobiliaria y con el euribor en el 4,5%, únicamente dos de cada cien hipotecas se contrataban en Asturias a interés fijo. Hoy, con la tasa de referencia de los préstamos variables en negativo (-0,304% en octubre), esa modalidad de precio estable se ha convertido en mayoritaria, hasta el punto de que dos de cada tres nuevos contratos se hacen en condiciones que garantizan que la cuota a pagar permanecerá sin cambios durante toda la vida del crédito. Es producto de una creciente inclinación de los consumidores a evitar sustos con las variaciones a medio y largo plazo de los tipos de interés y de la estrategia comercial de la banca, que con ello mejora sus márgenes y gana certidumbre sobre sus rendimientos futuros.
La última información estadística de los registradores de la propiedad, referida al tercer trimestre de este año, certifica la preferencia de los asturianos por las hipotecas fijas. Entre julio y septiembre, el 68,17% de los préstamos formalizados para comprar vivienda en la región fueron de esa modalidad, proporción que es la más alta de todas las regiones y supera en 25 puntos la media nacional (42,76%). "La contratación a tipo de interés fijos (...) supone el máximo de la serie histórica, delimitando claramente la tendencia con respecto a la contratación de nuevos créditos hipotecarios, en los que la modalidad de tipo de interés fijo está cogiendo una mayor fuerza en la dinámica del propio mercado. La consecuencia de todo ello es que la contratación a tipo de interés variable se sitúa en mínimos históricos", expone el servicio de estudios de los registradores en un reciente informe al comentar los resultados nacionales. Ese mismo documento remarca que cuatro regiones "siguen manteniéndose" con las mayores tasas de hipotecas fijas: Asturias, Murcia, Cataluña y Comunidad Valenciana.
En puridad, los bancos españoles trabajan con tres tipos de hipotecas en relación al grado de estabilidad del precio: las fijas, de interés inmutable; las variables, sujetas a las variaciones del euribor u otro índice de referencia, y las mixtas.
Esas últimas consisten en que el cliente contrata un interés fijo para una serie de años de la hipoteca, generalmente inferior a cinco, y uno variable para el resto del plazo concertado. Por lo común, estos préstamos se consideran como fijos a efectos estadísticos, lo que puede llevar a conjeturar que detrás de los números puede haber un crecimiento vigoroso de las hipotecas mixtas. No es el caso. El Banco de España ha constatado que tales préstamos representan menos del 6% del total. La apuesta más fuerte de la banca y de los clientes está siendo por las hipotecas fijas en sentido estricto.
Ello se infiere también de las variaciones en los tipos medios de interés. Los asturianos que contrataron préstamos fijos con garantía hipotecaria en el tercer trimestre de 2019 lo hicieron con un precio medio (sin incluir comisiones y gastos) del 2,74%, más barato que el observado a principos de año (3,08%). En el mismo período, las hipotecas variables se han encarecido, pasando del 1,89% inicial de media al 1,94%. Esta última tasa implica que el diferencial aplicado sobre el euribor rondó los 2,27 puntos.
"Los tipos fijos son, por su naturaleza, más altos que los variables, pero incorporan la tranquilidad de no verse afectados por el movimiento de los tipos de interés. Siempre se pagará lo mismo", señala Asociación Hipotecaria Española en una guía, y recomienda: "En caso de escoger (tipos) variables o mixtos, calcule su capacidad de endeudamiento en un escenario de tipos al alza". Algunas organizaciones de consumidores (la OCU, entre ellas) están aconsejando las hipotecas variables al considerar que el panorama de tipos bajos de interés se prolongará varios años más.
La diferencia de coste entre una y otra modalidad puede verse así: para un préstamo de 80.000 euros a 25 años, la cuota mensual supone, al precio medio calculado por los registradores, 369 euros en la modalidad fija y 337 en la variable. Una diferencia de 384 euros al año que cambiará según lo hagan los tipos de interés.
