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Temor a un “catastrazo” con el cambio en las valoraciones de los inmuebles

El contribuyente deberá demostrar a Hacienda el valor de sus viviendas para no pagar de más en Sucesiones, Transmisiones y Patrimonio

Agencia de venta de pisos en Gijón

El Ministerio de Hacienda está agilizando los trámites para que, a partir de l de enero de 2022, entre en vigor el nuevo valor de referencia de los inmuebles, indicador que constituirá la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones, y que tendrá efectos sobre el de Patrimonio.

Hacienda asegura que el valor de referencia de los inmuebles “no excederá al valor de mercado” y que “no se producirá una subida de impuestos”. Los asesores fiscales no lo tienen tan claro. “Lo veremos cuando el Catastro empiece a calcular el valor concreto de los inmuebles”, señaló el asesor fiscal avilesino Jesús Sanmartín, ex presidente del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas de España. “De mano hay un cambio muy importante que no favorece al contribuyente. Antes presentaba su autoliquidación y era Hacienda quien comprobaba si tributaba por el valor real del inmueble. Ahora la carga de la prueba recae en el contribuyente porque es el Catastro quien fija el valor y es el contribuyente quien debe probar que el valor de referencia no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble”, señaló Rubén Rua, coordinador del grupo de expertos en Haciendas Locales y Catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), que está convencido de que los cambios traerán “una subida de impuestos y un blindaje de la recaudación de Hacienda”.

¿Por qué se cambia el sistema de valoración?

La modificación está recogida en la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude aprobada el pasado verano y, según el Ministerio de Hacienda, “obedece a la necesidad de resolver los problemas de gestión de los impuestos de Sucesiones y Transmisiones provocados por la litigiosidad que tenía la base imponible definida como valor real”. El Tribunal Supremo tumbó con varias sentencias, una de ellas de un caso asturiano, el sistema de valoración denominado “método de coeficientes”. El Fisco multiplicaba el valor catastral del piso por un coeficiente que variaba según el municipio y que se actualizaba cada año considerando factores como la evolución del mercado inmobiliario. El Supremo sentenció que el método “no es idóneo por su generalidad”.

¿Cómo es el nuevo sistema?

Hacienda determinará valores de referencia que establecerán los impuestos a pagar en la adquisición de una vivienda de segunda mano o en la transmisión por herencia o donación. La Dirección General del Catastro “cocinará” ese valor de referencia a partir del comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los notarios. Para ello se han elaborado unos mapas de valores –disponibles desde el pasado jueves en la web del Catastro– en el que se determina el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito. Se denominan “ámbitos territoriales homogéneos de valoración”. Cada uno de los ámbitos tiene un módulo de valor que se corresponde al inmueble representativo de la zona. Por ejemplo, en el casco urbano de Oviedo los módulos oscilan entre los 1.050 euros el metro cuadrado de la zona del Campo San Francisco y los 251 euros de Vallobín, y en Gijón entre los 1.190 euros de la zona del Paseo Begoña y los 147 euros de Nuevo Gijón. Para calcular el valor de referencia de un inmueble urbano concreto, el Catastro tendrá en cuenta ese producto representativo de la zona y criterios como las calidades, la antigüedad o el estado de conservación. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral. “Pero por ejemplo, en un mismo inmueble de seis plantas no tiene el mismo valor de mercado el primer piso que el quinto y eso no lo tiene en cuenta el valor de referencia”, apunta Rubén Rua.

¿Puede superar el valor de referencia el valor de mercado?

La norma establece que no se pueden superar los valores de mercado y por ello Hacienda fijará cada año un factor de minoración sobre el valor de referencia. Para 2022 el coeficiente es del 0,9, lo que supone un recorte del 10%. “Es insuficiente”, opina Rubén Rua.

¿Afectarán los cambios al IBI?

El valor de referencia es distinto del valor catastral, y no afecta a los valores catastrales vigentes, de forma que tampoco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador, como es el caso del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Igualmente, sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022, en ningún caso afecta al patrimonio preexistente.

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