La entrada de 2022 ha traído consigo un cambio de alcance en la regulación tributaria que afecta a quienes compran un piso usado o lo reciben en herencia: desde el día 1 de enero, tales contribuyentes pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales o, en su caso, el de sucesiones con arreglo al nuevo “valor de referencia de mercado”. Elaborado por el Catastro, ese valor determina ahora la base imponible de los gravámenes citados, que en Asturias recauda el Principado. Se temía que el cambio conllevara una subida fiscal, y el sector inmobiliario asturiano ha comenzado a verificar la existencia de casos en los que, efectivamente, la factura aumenta, porque se atribuye a viviendas valoraciones superiores a los precios pagados por los compradores y escriturados ante notario.
“Están siendo días muy complicados”, resume Katia Domingo, presidenta de Asocias, agrupación de inmobiliarias de la que forman parte 21 compañías asturianas y 120 agentes vendedores. El colectivo ha dado indicaciones a sus asociados para que consulten y analicen la información sobre los valores de referencia asignados a los pisos y casas que tienen a la venta, con el propósito de contrastar si los números de la Dirección General del Catastro está verdaderamente alineados con la realidad del mercado. “Estamos viendo ya situaciones en las que no es así”, dice Katia Domingo, y lo explica con un ejemplo de Gijón: un comprador acaba de adquirir un piso en una calle céntrica por 130.000 euros, pero se le exige tributar por 153.000; considerando que el tipo de gravamen del impuesto de transmisiones patrimoniales es del 8% para un caso así en Asturias, la diferencia entre pagar sobre una base imponible de 130.000 euros y otra de 153.000 es de 1.840 euros a favor del recaudador autonómico.
El sector inmobiliario presagia que situaciones como esa menudearán, sobremanera en los centros urbanos de las ciudades. “El Catastro ha valorado ese piso en concreto sin considerar que necesita una rehabilitación completa; es una situación muy injusta”, protesta la presidenta de Asocias.
La queja remite a un problema que provocó una altísima litigiosidad durante lustros y que llegó a tumbar en los tribunales otros procedimientos que antes empleaban las haciendas autonómicas –la del Principado entre ellas– para realizar las comprobaciones de valor de los inmuebles sujetos a tributación: el nuevo valor de referencia de mercado se fundamenta en datos objetivos de todas las compraventas realizadas ante notario en cada lugar, pero no en una tasación individualizada de la vivienda que vaya más allá de la información que obre en poder del Catastro. Y no es habitual que este organismo tenga conocimiento actualizado, por ejemplo, del grado de conservación interior de los inmuebles.
El sector inmobiliario, añade Katia Domingo, vislumbra más problemas, incluido el riesgo de una subida de precios. “Podemos encontrarnos con propietarios que, a la vista del valor asignado por el Catastro, consideren que pueden conseguir un precio mayor que el tasado por los profesionales”, avisa la dirigente de Asocias.
¿Qué ocurre si el valor de mercado asignado por el Catastro resulta inferior al precio pagado por el comprador de un piso? Las reglas del valor de referencia de mercado guardan las espaldas del recaudador al establecer que, en una situación así, se utilizará como base imponible la cantidad mayor. Puede ilustrarse con el siguiente ejemplo de Mieres del Camino: el valor de referencia atribuido a un piso de 90 metros cuadrados en supera en poco los 65.000 euros, aunque por su estado de conservación –recién rehabilitado– y su equipamiento, el propietario no consideraría justo un precio inferior a 100.000 euros; si consigue venderlo por esta cantidad, estaría obligado a tributar por ella, con una factura de 8.000 euros, 2.800 euros mayor que si el impuesto de transmisiones se liquidara con el valor calculado por el Fisco.
La Administración se reserva otra herramienta a su favor. En caso de desacuerdo con el valor de referencia, el contribuyente tiene la opción de impugnarlo y de exigir que se corrija la liquidación fiscal. Pero la carga de la prueba cambia de lado. “Antes el valor de escritura se presumía cierto, y era Hacienda la que debía desvirtuarlo, y acreditar que no se correspondía con el valor real. Ahora la ley presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el de mercado. Y son los contribuyentes los que, si no están de acuerdo, deben demostrar lo contrario”, escribe el abogado valenciano José María Salcedo en un análisis reciente sobre la comentada reforma tributaria.
Con la entrada en vigor del valor de referencia de mercado, las autonomías recuperan la capacidad de realizar comprobaciones masivas y de bajo coste de las declaraciones de los contribuyentes relativas, principalmente, al impuesto de transmisiones patrimoniales (cuando se aplica a la compraventa de una casa) y al de sucesiones (en la medida en que las herencias incluyen casi siempre la transmisión de inmuebles). Asturias prevé recaudar este año por esos tributos la suma de 185 millones de euros.
