El llamado “valor de referencia de mercado”, procedimiento utilizado desde este año por la Administración tributaria autonómica para tasar viviendas y otros inmuebles a efectos del cobro de varios impuestos (Transmisiones y Sucesiones, sobre todo), puede elevar la factura fiscal de compradores o herederos, como deja ver uno de los primeros casos denunciados por el sector inmobiliario asturiano: un gijonés que pagó 130.000 euros por un piso deberá tributar como si el precio hubieran sido 153.000 (base imponible del impuesto de transmisiones determinada a través del valor de referencia que elabora el Catastro con datos de otras compraventas recientes).
El riesgo de subida fiscal, vislumbran los expertos, es potencialmente mayor en los centros urbanos y se acrecienta por el hecho de que los nuevos valores, fundamentados en la información del mercado que recogen los notarios, pasan por alto cuestiones como el grado de conservación de la vivienda o su accesibilidad, más allá de la información de la que dispone el Catastro.
La posibilidad de sufrir un “impuestazo” existe por ello también cuando la vivienda que se compra o hereda tiene un valor efectivo de mercado muy modesto. La siguiente hipótesis está basada en datos oficiales y también en opiniones expertas del negocio inmobiliario:
Primera vivienda. Conforme al nuevo sistema, una antigua vivienda obrera (colomina) situada en Mieres, con unos 60 metros cuadrados, rehabilitada y ubicada en la primera planta de un edificio sin ascensor aparece valorada en 30.428 euros, cantidad que se aproxima al precio real que un vendedor puede obtener en las referidas condiciones. La factura del impuesto de transmisiones patrimoniales a pagar al Principado sería en este caso de 2.434 euros, con un tipo de gravamen del 8%.
Segunda vivienda. En el mismo bloque sin ascensor, otra colomina con superficie y distribución casi idénticas, aunque sin reformar desde hace varias décadas y ubicada en la cuarta planta, tiene para el Catastro el mismo valor de mercado a efectos tributarios: 30.428 euros. Las fuentes consultadas en el sector inmobiliario local indican que tal vivienda raramente se podría vender por más de 15.000 euros. Pero, de ocurrir así efectivamente, el comprador quedaría obligado a tributar como si hubiera pagado el doble. El Principado le exigiría los mismos 2.434 euros que en el ejemplo de la casa en mejor estado y más accesible.
¿Por qué el recaudador no acepta sin más el precio escriturado de la compraventa como base imponible del impuesto de transmisiones? La Administración tiende a dotarse de mecanismos objetivos de control, en este caso de los valores inmobiliarios, para evitar fraudes y preservar los ingresos que pagan los servicios públicos. Arrinconado a estas alturas el antiguo uso cotidiano del “dinero B” en las compraventas de viviendas, una corriente de hacendistas considera que tributar sobre el valor escriturado ante los fedatarios públicos sería razonable y habría ahorrado muchos de los costes de litigiosidad soportados por Administración y ciudadanos debido a las imperfecciones e inequidades de métodos de comprobación anteriores. Costes y pleitos que, se atisba, volverán con el nuevo sistema.
