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Tributar por 160.000 euros un piso que costó 40.000: el efecto del "catastrazo" que padeció un asturiano

El colectivo estima que la mitad de los compradores tributa más | La nueva forma de valorar los pisos eleva la presión fiscal, constatan los notarios

Un piso en venta en Gijón Ángel González

"Si la compraventa se cerró por 40.000 euros, el comprador debería tributar como si la vivienda tuviese un valor de 160.000". Así padeció el nuevo "valor de referencia de mercado" que utilizan los servicios tributarios del Principado un asturiano que había comprado un piso en Langreo. Esto fue así porque el valor ofrecido por el Catastro multiplicaba por cuatro el precio por el que se había transmitido el piso. No es lo habitual, pero sucede, tal y como explica Rafael García, notario encargado del servicio de atención al ciudadano en Asturias,

El nuevo “valor de referencia” introducido este año por la regulación tributaria empieza a dar los primeros quebraderos de cabeza. Desde el 1 de enero de 2022, los recaudadores autonómicos –el Ente Público de Servicios Tributarios, en el caso del Principado– calcula los impuestos que afectan a quienes compran un piso usado o lo reciben como herencia o donación en base a un nuevo elemento: el llamado “valor de referencia de mercado”. El sector inmobiliario ya ha advertido que el valor ofrecido por el Catastro no suele estar tan ajustado a la realidad como debiera. Y los fedatarios públicos lo corroboran: “en el cincuenta por ciento de las compraventas, el valor de referencia es superior al de mercado”, asegura García. Que tal valoración sea mayor conlleva que los compradores tributan más, al pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales por una base superior al precio.

El recaudador elige siempre la cifra más alta

¿Cómo se elabora el valor de referencia de mercado? Es un valor calculado por el Catastro para cada inmueble tomando como referencia la información remitida por los notarios sobre las compraventas realizadas durante el último año en las inmediaciones de la vivienda. El Catastro asegura que tiene en cuenta otros datos de los que pueda disponer sobre cada inmueble. La valoración no incluye, sin embargo, visita de perito a la vivienda ni, por lo general, información fehaciente sobre el grado de conservación. Sobre el valor así calculado se aplica un “factor de minoración” para que, en teoría, el resultado final no supere los precios de mercado.

¿Para qué se utiliza el valor de referencia? Determina la base imponible de varios impuestos que recaudan las autonomías: Transmisiones Patrimoniales, que grava al comprador de una vivienda usada; Sucesiones, cuando se heredan inmuebles, y Donaciones, si el bien donado es, por ejemplo, un piso. También afecta parcialmente a los contribuyentes del impuesto de patrimonio.

¿Cómo utiliza el recaudador el valor de referencia? Con carácter general, el valor de referencia supone la base imponible en los casos citados, aunque el precio real que se haya pagado por los inmuebles sea inferior. Hay una excepción: si el precio pagado supera al valor de referencia, entonces el Fisco cobra los tributos usando como base la cantidad mayor. El valor de referencia brinda además a la Administración tributaria un mecanismo casi automático y barato para comprobar las declaraciones (autoliquidaciones) de los contribuyentes: compradores, herederos o donatarios. El cálculo sustituye además a otros métodos que provocaron durante lustros una alta litigiosidad y que terminaron por ser anulados por los tribunales.

¿Qué está ocurriendo desde el 1 de enero? El valor de referencia entró en vigor con el inicio de 2022, y tanto notarios como agentes inmobiliarios están detectando casos frecuentes en que el nuevo método supone una subida fiscal respecto a la carga que, en el caso de una compra, supondría tributar por el precio real.

Alguno de los problemas, argumenta el notario, es que en zonas urbanas se ha dado el mismo valor, por ejemplo, a todos los pisos de una manzana o de un barrio. ¿Qué pasa si en un edificio no hay ascensor? A ojos de los ciudadanos no valdrá lo mismo un quinto que un primero, pero el Catastro no ha hecho una valoración individualizada de las viviendas. Lo mismo ocurre con los pisos reformados y los que precisan de obras, pero que se encuentran, por ejemplo, en el mismo edificio.

Si, por lo general, el valor que da el catastro a las viviendas fuese superior al del mercado, ello podría “empujar” al alza también los precios. Los propietarios, al comprobar la cifra que el Catastro le da a su casa, podrían reajustar el precio por el que ponen el piso a la venta.

La filosofía del nuevo método es facilitar la comprobación de los valores declarados, pero también invierte la carga de la prueba. Si el comprador o el heredero no está de acuerdo con la valoración del Fisco debe probar “que vale menos”.

El propósito original de la Administración era poner punto y final a los problemas que se venían arrastrando durante los últimos años, pero las primeras reacciones contra el nuevo cálculo auguran que la litigiosidad no bajará y la jurisprudencia juega, en este caso, contra el recaudador. “Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto”, argumentó el Tribunal Superior de Justicia de Asturias en una de sus últimas sentencias sobre el cálculo de la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales. El Supremo ya pidió en 2018 una valoración individualizada de las viviendas y que, además, la realice un perito de la administración.

Con el nuevo método de valoración, las Administraciones recuperan así la capacidad de hacer comprobaciones masivas y, sobre todo, baratas de las declaraciones del contribuyente. El Principado de Asturias prevé recaudar unos 185 millones de euros gracias a los impuestos de transmisiones patrimoniales y sucesiones y donaciones.

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