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Vivienda

El alza de los alquileres devora ya un tercio del sueldo medio de los asturianos

El gasto de los residentes en el Principado en arrendamientos es de 639 euros

El alquiler medio en España ha aumentado en los últimos años de forma exponencial y no solo en las grandes ciudades. De forma generalizada, la renta que debe pagar un inquilino todos los meses ha aumentado cerca de un 60% entre 2015 y 2022, según datos recopilados por la plataforma de datos inmobiliarios de Brainsre.

Este rápido aumento, no correlacionado con los sueldos de los españoles, ha disparado el porcentaje de renta que se destina a pagar el alquiler. En Baleares, una región muy influida por el turismo, la renta neta media por hogar es de 29.368 euros, según el INE; mientras el alquiler medio supone 23.400 euros al año. Lo mismo ocurre en Cataluña, donde a pesar de la intervención del mercado, la renta media es de 34.982 euros y el alquiler medio anual de 16.644 euros. En la capital se repite el fenómeno, con un alquiler medio de 16.476 euros y unos ingresos de 37.687 euros.

En el caso de Asturias y según esta misma estadística el gasto medio mensual de los asturianos es de 639 euros por lo que el pago del alquiler supone el 27 por ciento de los sueldos, lejos de los porcentajes elevados que se dan en otros lugares.

El umbral de alquiler respecto a renta que los expertos consideran como 'sano' se ubica en el 30%-35%, es decir, destinar ese porcentaje de los ingresos del hogar al pago de la vivienda, bien en alquiler o en propiedad. Este porcentaje se supera en ocho regiones además de Madrid, Cataluña y Baleares: Andalucía, situado en un 51,23%; Canarias, en un 38,69%; Cantabria, en un 36,89%; Comunidad Valenciana, en un 43,26%; y País Vasco, ubicado en el 35,2%. Las zonas donde menos porcentaje del sueldo se destina al arrendamiento, por debajo del 30%, son Ceuta, Melilla, Aragón, Asturias, Castilla y León, Castilla La-Mancha, Extremadura, Navarra y La Rioja.

Según el informe The Housing Property Telescope de la consultora EY, los fondos de inversión y grandes tenedores de viviendas en España son los que más barato alquilan sus viviendas, entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus zonas de influencia.

La gestora española Azora, criticada por comprar viviendas sociales a la Comunidad de Madrid durante la anterior crisis financiera, alquila de media con un descuento del 30% respecto al mercado. Resydenza, la plataforma de una de las 50 mayores fortunas de España, pone sus viviendas un 21% por debajo que sus comparables o Realia, propiedad del multimillonario mexicano Carlos Slim, lo hace con un 10% de descuento. Todas estas viviendas están en zonas de gran escasez como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.

El socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY, Javier García-Mateo, asegura que “los inversores institucionales son los que están favoreciendo el acceso a la vivienda de las clases más bajas”.

A pesar de la importancia de los grandes tenedores, su papel es insignificante en el mercado del alquiler español. El 95% total del parque de viviendas en este mercado está en menos de particulares, que elevan sus rentas para obtener mayores beneficios. Por el momento, la demanda soporta estas alzas en los precios, sostenido en una escasez de la oferta.

Ley de vivienda paralizada

La Ley de Vivienda, una de las principales promesas del Gobierno de coalición liderado por Pedro Sánchez, lleva cuatro meses paralizada en el Congreso a pesar de ser considerada una prioridad. La negociación será ardua porque los socios de legislatura del Ejecutivo exigen garantías de que se respetarán las competencias autonómicas, algo a lo que se ha comprometido la ministra de Transporte y Vivienda, Raquel Sánchez.

Esta cuestión también motivó un critico informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en el que pidió concretar las reglas de intervención en los alquileres. A ellos se añade que las comunidades gobernadas por el PP han anunciado que no aplicarán la norma.

"Las medidas intervencionistas, como el control de precios, solo generan inseguridad jurídica y reducen la oferta existente, resultando ineficaces para solucionar el problema de acceso a la vivienda", señala a este periódico Joan Clos, presidente de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler y exalcalde de Barcelona.

Hasta ahora, el Ejecutivo ha actuado de forma indirecta en el mercado de la vivienda prohibiendo la actualización del alquiler por encima del 2% hasta el próximo 31 de diciembre, desvinculándolo del Índice de Precios al Consumo (IPC) .

Posibles soluciones

España necesita entre 1,5 y 2 millones de nuevas viviendas que se destinen al alquiler para cubrir la demanda existente, según un informe de la consultora Colliers. Teniendo en cuenta que se inician alrededor de 110.000 nuevas obras cada año, harían falta 15 años para cubrir la demanda de alquiler. El presupuesto necesario requeriría una inversión de 250.000 millones de euros, más que el gasto anual del Estado en pensiones, cifrado en menos de 200.000 millones.

Los propietarios de pisos obtienen de media una rentabilidad anual que se sitúa entre el 2,5% y el 5,5%, un retorno muy modesto respecto al que se puede obtener en otras inversiones como la bolsa u otros activos inmobiliarios. A pesar de la baja rentabilidad, es una de las apuestas más seguras y resilientes en momentos de crisis. Sin embargo, por mucho interés que haya si el retorno no alcanza un mínimo los fondos no promoverán más vivienda en alquiler asequible.

Algunas Administraciones han optado por fórmulas público-privadas para incentivar la construcción de nuevos pisos. Cataluña, la Comunidad de Madrid o el Ayuntamiento de Madrid han propuesto a fondos construir vivienda en alquiler asequible sobre suelo público a cambio de los ingresos de los alquileres durante 40 o 70 años. El Plan Vive Madrid ya ha iniciado los trámites para la construcción de 7.783 unidades de las 25.000 que espera tener en ocho años.

Joan Clos insta a las Administraciones Públicas a que "generen un marco regulatorio estable y duradero, que dé seguridad jurídica a los propietarios e inversores en el largo plazo". También es importante, a su juicio, "realizar una apuesta firme por la colaboración público-privada, como han hecho con éxito otros países europeos".

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