Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en inversión a largo plazo, en la que factores como la solvencia económica del comprador, el nivel de ahorros y el tipo de hipoteca son clave.  

 España es un país de propietarios. “Encuesta Continua de Hogares” (ECH) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 76,8% de los hogares es de propiedad.

 En este sentido, y según los datos del INE, el pasado mes de junio había más de 56.000 hogares hipotecados, ya que solicitar una hipoteca es la forma más común para financiar la adquisición de una vivienda. Y, aunque parezca un trámite sencillo, hay que tener en cuenta una serie de factores antes de llevar a cabo la operación.

Una pareja con la llave de su nueva casa

¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para poder comprar una vivienda? 

Uno de los factores clave a la hora de comprar una vivienda es disponer de una cantidad de dinero suficiente para hacer frente a la inversión inicial. Al solicitar una hipoteca, los bancos tienen en cuenta la solvencia económica y el nivel de ahorro del comprador. Por lo general, las entidades bancarias financian, como máximo, el 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, en caso de ser una primera residencial. Por tanto, el futuro propietario debe tener ahorrado el 20% restante y, además, entre un 10% y un 15% aproximadamente del precio total del inmueble para hacer frente a los gastos derivados de la operación como son la notaría, los impuestos o la inscripción en el Registro de la Propiedad. 

 Por ejemplo, Marc y Belén son dos jóvenes que quieren adquirir su primera vivienda. Entre los dos suman unos ingresos de 3.950 euros mensuales y quieren comprar un piso de 200.000 euros en Barcelona. En total, según el simulador de hipotecas de Banco Sabadell. Para adquirir esa vivienda deberían tener ahorrados unos 70.000 euros para hacer frente a la entrada de la casa (40.000 euros) y a los gastos asociados a la compraventa (30.000 euros). 

¿Cuánto debo destinar al pago de la cuota de la hipoteca?  

 La Asociación Hipotecaria Española (AHE) recomienda que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos de un hogar y, si existe otro tipo de créditos, la capacidad de endeudamiento no debería superar el 40%. En el caso anterior, si Marc y Belén ingresan 3.950 euros al mes y su única deuda es la hipoteca, pueden destinar como máximo 1.185 euros al pago de la cuota mensual.  

 

Proyectos de hogar en una casa nueva

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¿Cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda? 

 Para comprar una vivienda hay que tener en cuenta los gastos asociados que, aproximadamente, representan entre un 10% y un 15% del precio total del inmueble. 

 1.     Impuestos. En el caso de una vivienda de obra nueva se debe abonar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% en toda España, excepto en Canarias que se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) del 6,5%; y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que en función de la comunidad autónoma oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador debe abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la región en la que esté ubicado el inmueble.   

2.         Inscripción en el Registro de la Propiedad. Depende del valor catastral del inmueble. Puede suponer entre 600 y 1.000 euros. 

 3.         Notaría. Este gasto está regulado por el Estado y varía en función del precio del inmueble y de la cantidad de hojas de la escritura. Oscila entre los 600 y los 1.000 euros. 

 4.         Gestoría. Es un gasto opcional pero en el caso de contratar un gestor para agilizar algunos asuntos formales, puede rondar entre los 300 y los 500 euros. 

Además de los gastos derivados de la operación de compraventa, hay otros gastos por la constitución de la hipoteca.  

 - Tasación de la vivienda. Suele tener un coste de entre 200 y 600 euros.  

 - Comisiones. Para la contratación del préstamo hipotecario, la entidad bancaria puede cobrar una comisión de apertura. Sin embargo, entidades como Banco Sabadell actualmente no aplican esta comisión. 

¿Qué son el TIN y la TAE? 

Más allá del tipo de interés fijo o variable, también hay que tener en cuenta dos magnitudes muy importantes para el precio final de la hipoteca y las cuotas mensuales: el tipo de interés nominal (TIN) y la tasa anual equivalente (TAE).  

 ·            TIN. Es el porcentaje de interés fijo que aplica la entidad bancaria por el dinero prestado. Solo tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece el banco y no incluye los gastos derivados de la operación. 

 ·            TAE. Se calcula teniendo en cuenta factores como las comisiones, el TIN y otros gastos asociados a la operación. Es el valor que se utiliza para conocer el coste real de una hipoteca y sirve para establecer comparaciones entre préstamos hipotecarios. 

 En cualquier caso, a la hora de comprar una vivienda, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto, como el de la entidad bancaria, para conocer en detalle todos los factores que se deben tener en cuenta. 

Firmando el contrato de hipoteca

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? 

Para decir qué tipo de hipoteca me conviene más, lo primero es conocer las diferencias que existen entre una y otra: 

 ·            Hipoteca fija. En este caso, la cuota y el tipo de interés se mantienen iguales durante toda la vida del préstamo hipotecario. Por lo general, el plazo de amortización suele ser más reducido y ofrece unos tipos de interés más elevados que las hipotecas a tipo variable.

 ·            Hipoteca variable. Se caracteriza por tener un tipo de interés formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el índice de referencia), que en España suele ser el euríbor. Este se revisa cada seis o 12 meses. La ventaja de este tipo de hipoteca es que el plazo de amortización suele ser mayor y suele tener unos tipos de interés más bajos que las hipotecas a tipo fijo. Aunque se debe tener en cuenta que está sujeta a los cambios que se produzcan en los mercados.  

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