El Gobierno ultima que el certificado energético sea obligatorio en las compras de vivienda con hipoteca

Los certificados de eficiencia energética serán obligatorios en las compraventas de vivienda con hipoteca. Así aparece recogido en una orden que el Ministerio de Economía prevé aprobar en las próximas semanas y en la que se estipula que dichos certificados deberán estar incluidos en las tasaciones de los inmuebles, que a su vez son imprescindibles para la obtención de los créditos (no así para otro tipo de compraventas). La finalidad principal de la medida es facilitar que los bancos puedan cumplir las expectativas supervisoras en materia de sostenibilidad del Banco Central Europeo (BCE). Adicionalmente, el Ejecutivo confía en que también pueda servir para dinamizar el mercado de las hipotecas verdes, préstamos que premian la adquisición de viviendas sostenibles con un tipo de interés más bajo del habitual.  

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Poner a disposición de los compradores o arrendatarios un certificado de eficiencia energética es obligatorio desde que lo estableció una ley en 2013. El objetivo era que estos pudieran comparar los inmuebles "con otros edificios de la misma zona, favoreciendo, por tanto, la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía". Sin embargo, los incumplimientos son habituales en el caso de los alquileres, mientras que en las compraventas los notarios pueden permitir que los compradores renuncien al certificado. Así lo acepta la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del Ministerio de Justicia, ya que se entiende que la obligación de contar con dicho certificado es un precepto que busca defender un interés privado (dar información al comprador) y no un interés público.

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Pese a ello, el Gobierno los va a hacer obligatorios en la práctica, al añadirlos a la documentación que deberán incluir las tasaciones de edificios terminados (no en construcción). En principio puede suponer un coste adicional, pero dependerá de las circunstancias. El precio varía en ambos casos en función del tamaño del inmueble, entre otros factores, pero de media una tasación ronda los 350 euros y un certificado energético se mueve entre los 95 y 140 euros, según explica la tasadora Tinsa España by Accumin. Sin embargo, si el propietario del inmueble ya cuenta con el certificado, como en principio es obligatorio, lo podrá aportar al tasador y no supondría un coste añadido. 

Ralentizar la tasación

En cualquier caso, David Paramio, director de consultoría y sostenibilidad de Tinsa, advierte de que "incluir un documento técnico de un tercero ralentiza el proceso de valoración y, por tanto, el de la operación financiera del cliente. Por no hablar de que el certificado energético requiere de un registro en las comunidades autónomas, un proceso que puede demorarse en el tiempo". Las certificaciones energéticas, admite, "aportan información relevante sobre el confort y el nivel de gasto que lleva aparejado un inmueble y es positivo que se vaya tomando conciencia de que no son un mero trámite". Pero al mismo tiempo, sostiene que no se debe "perder de vista que la valoración y la certificación energética son trabajos muy distintos".

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Así, la tasación "trata de delimitar un valor que servirá como garantía para una entidad financiera y establecer la referencia de financiación a la operación" crediticia, mientras que el certificado determina la "calificación energética del inmueble en base a los consumos de energía y emisiones de CO2" del mismo. "Es cierto que la incorporación masiva en las valoraciones y el principio de sostenibilidad que se quiere incorporar a la valoración inmobiliaria contribuirán a que el mercado empiece a reconocer la eficiencia de un activo, pero tienen una operativa diferente que puede suponer un problema en los plazos de tramitación de la valoración", remacha.

Riesgo de devaluación

El Gobierno, en todo caso, está impulsando la medida para facilitar que las entidades financieras cumplan con las expectativas supervisoras del BCE, que insta a los bancos a medir la huella de carbono de sus carteras de préstamos para avanzar en la transición ecológica de las mismas. El ministerio también ha establecido que los tasadores deberán tener en cuenta a partir de ahora los "riesgos ambientales y climáticos, y otros riesgos físicos por los que pudiera verse afectado el inmueble" a la hora de valorarlo. El BCE, así, ha advertido a los bancos de que deben prestar "especial atención a la ubicación física y la eficiencia energética de los inmuebles comerciales y residenciales" cuya compra financian, ya que los "riesgos relacionados con el clima y medioambientales pueden afectar al valor de los activos de garantía". Es decir, a los propios inmuebles financiados, que pueden devaluarse.

Paralelamente, Economía confía en que la inclusión de los certificados en las tasaciones impulse indirectamente las hipotecas verdes, ya que garantizará que los bancos tengan información sobre la eficiencia energética de los inmuebles cuya compra financian. "En la actualidad, seis entidades ofrecen estos productos en España. Nos encontramos frente a un segmento de mercado de incipiente desarrollo y la generalización de la obtención de certificados de eficiencia energética de los inmuebles cuya compra se quiere financiar podría contribuir a dinamizarlo", ha afirmado en su reciente Libro Verde sobre Finanzas Sostenibles. Según un informe de Qualis Credit Risk, en 2022 apenas se formalizaron 2.773 hipotecas verdes en España y en 2023 solo fueron unas 3.000, frente a las 12.000 de Suecia, 10.000 de Dinamarca o 9.000 de los Países Bajos.

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