El Banco de España critica el índice creado por el Gobierno para 'topar' el precio del alquiler: "Existen limitaciones metodológicas"

El Banco de España critica varios aspectos del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, el índice creado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para limitar los arrendamientos en zonas de mercado declaradas tensionadas, que por el momento se sitúan mayoritariamente en Cataluña. El regulador bancario español afea que este indicador "no permite realizar un análisis contemporáneo sobre la evolución del mercado", además de que no tiene en cuenta los datos de inmuebles propiedad de empresas ni las viviendas ubicadas en País Vasco y Navarra, motivo por el que considera que "los estadísticos (datos) calculados no pueden considerarse índices de precios".

En un informe titulado 'El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinante e indicadores de esfuerzo', firmado por Dmitry Khametshin, David López Rodríguez y Luis Pérez García, el primero sobre esta materia desde que el exministro José Luis Escrivá fuese nombrado gobernador, el Banco de España denuncia las "limitaciones técnicas" existentes para lograr datos con los que analizar las dinámicas del mercado residencial patrio, los cuales se limitan a estadísticas del INE y al mencionado índice que entró en vigor hace solo unos meses.

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda comenzó a utilizarse el pasado mes de febrero para fijar el precio máximo al que pueden arrendarse las viviendas en zonas tensionadas, cuya petición corre a cargo de las comunidades autónomas. Por el momento, su aplicación solo está extendida en Cataluña, mientras en el resto de comunidades, la mayoría gobernadas por el PP, no se utiliza, ya que sus presidentes se oponen a aplicar los controles de precios asociados a esta medida.

El mencionado indicador se construye a partir de 'microdatos' tributarios de propietarios particulares que alquilan sus viviendas a partir de la cual se deduce las rentas medias, el número de inmuebles arrendados o la superficie de la vivienda en un amplio abanico de ámbitos geográficos, desde las medias nacionales hasta la del distrito censal de una localidad. El regulador califica de virtud el "importante esfuerzo realizado" para disponer de una medida homogénea, evitando sesgos, aunque no entra a valorar las consecuencias positivas o negativas que tiene sobre el mercado las limitaciones en los precios.

"Existen limitaciones metodológicas"

El Banco de España asegura que el conocido popularmente como índice de precios de referencia, "si bien esta fuente de información permite describir los principales rasgos de la evolución reciente de los precios en el mercado del alquiler en España, existen aún limitaciones metodológicas". Entre ellas destaca la limitación temporal del indicador, las viviendas que lo componen, las diferentes tipologías de inquilino, la cobertura geográfica o el flujo de viviendas que se destinan al arrendamiento.

Una de las barreras que destaca el organismo gobernado por José Luis Escrivá es el alcance temporal de la información. "Los datos disponibles desde 2011 no permiten examinar con una mayor perspectiva histórica el ciclo de expansión del mercado del alquiler iniciado en 2008 al principio de la crisis en el mercado inmobiliario. Por otro lado, el retraso en la disponibilidad de la información tributaria de unos dos años no permite realizar un análisis contemporáneo sobre la evolución más reciente del mercado del alquiler", asegura el informe.

Por otro lado, el Banco de España recuerda que la información se obtiene de 'microdatos' de aproximadamente 2,5 millones de inmuebles arrendados, no se incluyen aquellos que son propiedad de personas jurídicas (es decir, sociedades limitadas o anónimas) ni las viviendas ubicadas en los territorios forales, las provincias de Navarra, Álava, Bizkaia y Gipuzkoa.

El regulador bancario recuerda también que "no tiene en consideración el efecto en los precios de la heterogeneidad de las viviendas arrendadas", es decir, no tiene en cuenta que las características de las casas cambian a lo largo del tiempo, modificando la muestra. "Los estadísticos calculados no pueden considerarse índices de precios", sentencia.

Por último, el organismo público independiente concluye que el cálculo de los distintos indicadores se realiza sobre las viviendas ya alquiladas sin diferenciar año a año la variación de los precios de los nuevos contratos. "Este hecho es particularmente relevante, ya que distintas regulaciones limitan las actualizaciones periódicas de las rentas del alquiler y buena parte de la dinámica de los precios de mercado se produce en los flujos de los nuevos contratos de arrendamiento", culmina.