Por qué el precio de la vivienda no ha superado los máximos de la burbuja de 2007 (aunque las estadísticas digan lo contrario)

El precio de la vivienda en España, especialmente en los principales polos económicos y turísticos del país, ha sobrepasado ya en términos nominales los máximos históricos registrados antes del estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria de 2007, fruto del gran dinamismo existente en el mercado por el gran desequilibrio entre oferta y demanda. Sin embargo, a pesar de que adquirir es ahora más caro en importe, no lo es con respecto al coste de vida. Y es que, descontando la inflación acumulada en los últimos años, comprar una vivienda hoy es aún mucho más barato que hace casi dos décadas.

En términos nominales, el precio de la vivienda de obra nueva cerró 2024 en 2.528 euros por metro cuadrado, un 9,67% por encima del máximo alcanzado en 2007. Sin embargo, si se descuenta la inflación acumulada, los precios están aún un 21% por debajo. En el caso de los inmuebles de segunda mano ocurre lo mismo, aunque en esta categoría no se han superado los precios de la burbuja: están un 17,3% por debajo en términos nominales, pero este porcentaje negativo se amplía hasta el 40,5% teniendo en cuenta la inflación, según datos del informe 'Vivienda de Obra Nueva 2025', elaborado por la tasadora Tinsa by Accumin.

"Hay que comparar peras con peras", señaló Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa, durante la presentación del estudio, en referencia a que para elaborar comparaciones deben utilizarse las cifras reales, no nominales. "Descontando el efecto de la inflación, los precios residenciales generales se han mantenido relativamente estables entre 2021 y 2023, mostrando ligeras contracciones al inicio del periodo y moviéndose después en el entorno de la estabilización. En 2024 se ha registrado un crecimiento generalizado de los precios residenciales por encima de la inflación, que es especialmente acusado en el segmento de obra nueva", resumen.

Los mayores incrementos en cifras reales se registran en la obra nueva, principalmente por el déficit de oferta y contar con una gran demanda. Una vez se absorbió el exceso de inmuebles que se construyeron en los años de la burbuja, "el sector de la construcción continuó manteniendo un volumen de producción reducido, sosteniendo la inercia generada por la gran recesión de 2008 que derivó en escasa generación de suelo, largos procesos de aprobación de licencias, escasez de mano de obra y limitaciones a la financiación de pequeños y medianos promotores, entre otros". "En los años inmediatamente posteriores a la pandemia, el entorno inflacionista agregó obstáculos relacionados con escasez de materiales, dilatando el ritmo de adición de viviendas nuevas al parque residencia", añaden desde Tinsa.

Menos esfuerzo para comprar una casa

Otra de las grandes diferencias entre el mercado inmobiliario durante los años de la burbuja y el actual es el esfuerzo que tienen que hacer las familias para adquirir una vivienda. Esto se traduce en qué porcentaje de los ingresos mensuales tiene que hacer un hogar para hacer frente al pago de la primera cuota hipotecaria de una casa. Este llegó a superar el 50% en los últimos años del ciclo alcista. Tras entrar en recesión, este esfuerzo fue reduciéndose paulatinamente, al albor del endurecimiento al crédito por parte de las entidades financieras.

El mínimo se alcanza en 2021 y 2021, alrededor del 30%, coincidiendo con el Euríbor en negativo. Tras la subida de la inflación y el ajuste en los tipos de interés, el esfuerzo subió por encima del 35%, pero nunca llegó a alcanzar cotas cercanas a las de 2006 o 2008. En los últimos meses, con la relajación de la política monetaria, este esfuerzo ha vuelto a reducirse para quedarse estable entre el 30% y el 35%, el objetivo de la banca. Esto significa que la demanda de vivienda, los compradores, son hoy perfiles mucho más solventes y que se endeudan menos. Esto es una consecuencia del cambio en la banca, que pasó de otorgar préstamos por encima del 100% del valor de la casa a comprar a exigir que el pago no supere el 35% de los ingresos o disponer del 20% del coste de adquisición ahorrado.