José Muñoz, experto en inversión inmobiliaria advierte de lo que está pasando en el mercado en España: “Está totalmente descontrolado”

Los alquileres por las nubes, falta de viviendas accesibles, imposibilidad de compra... El panorama inmobiliario español está en un momento muy frágil y José Muñoz, experto en inversión inmobiliaria, repasa las causas de la subida de precio, la falta de oferta y la problemática de los alquileres, explicando la situación actual y cómo esta afectará al futuro.

¿Por qué sube el precio de la vivienda en España?

La premisa principal es la excesiva demanda frente a la poca oferta inmobiliaria que se da en el país. Para comprender esto, José Muñoz expone unos datos que muestran un aumento notable en los hogares monoparentales y en el número de personas que actualmente viven solas, tendencia que no ha dejado de aumentar en los últimos años: de un 2.2 que vivían solas en 1992, la cifra ha visto un aumento hasta el 9.6 en el 2022 (últimos datos publicados).

Otro factor que aumenta la demanda, es el crecimiento de la población extranjera, pues a más personas, más viviendas son necesarias; junto a este dato, presenta datos que indican las áreas de residencia más solicitadas, siendo estas, los centros y periferias de áreas urbanas: "No solo ha venido un millón nuevo de hogares, sino que decide estar en el centro y la periferia de áreas urbanas".

Un refugio tradicional para protegerse de la inflación: 'La inversión inmobiliaria', supone también un factor importante en el aumento de demanda, pues "la gente que tiene unos ahorros quiere protegerlos frente a la subida sistemática". A esto se le suma la 'Ley de viviendas' que hace que no haya viviendas para alquilar, lo que "desemboca en que personas que no querían comprar una vivienda, se vean abocadas a comprar, no les queda otra".

Además de todo, el aumento de la demanda se da en un momento en el que hay falta de oferta, por lo que aumentan los precios.

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¿Por qué hay poca oferta?

La respuesta sencilla es: "No hay viviendas porque no se construyen", pero ¿por qué no se construyen? Jose Muñoz señala los distintos motivos por los cuales no hay un crecimiento de infraestructura residencial en España.

El primer motivo indicaría la falta de suelo urbano, pues para poder edificar en un terreno se deben esperar largos periodos de tiempo, lo que va directamente relacionado con la carga burocrática y la lentitud con la que esta se tramita.

También se pone en resalte la escasez de mano de obra, junto al aumento de gastos laborales y el aumento del precio de los materiales (un 20 % desde 2020). Así mismo, la falta de modernización hace que el trabajo se vea ralentizado frente a otros países, que cuentan con maquinarias desarrolladas para la construcción en menor tiempo y restando esfuerzos: en España el modelo de construcción sigue siendo bastante "artesanal". Si bien, se comienzan a implementar avances tecnológicos a la construcción, como las viviendas industrializadas, pero estas no alcanzan ni el 2 %.

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Además, "hay zonas de España donde no se puede construir porque no es rentable, hacer un metro vale de unos 1.000 — 1.500 €". Desde la crisis de 2009, donde se construían entre 450.000 y 600.000 viviendas anuales, las construcciones cayeron a un margen entre 100.000 y 150.000 anuales, el cual no acaba de remontar, lo que genera una falta de "oferta de reposición", es decir, un descenso en las viviendas que quedan libres al mudarse los inquilinos/propietarios.

La tendencia al uso de inmuebles como alojamientos turísticos también supone un factor diferencial ante la bajada de la oferta, ya que gran número de inmuebles se alquilan por temporadas en vez de poder ser utilizados como residencias personales. A todo esto, se debe sumar la falta de viviendas públicas que facilitarían el acceso a una vivienda a aquellos con menor poder adquisitivo o situaciones específicas que les impidan conseguir un inmueble a un precio de mercado privado.

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El alquiler en España

El resultado de esta ley de oferta- demanda ha derivado en un aumento de un 78 % en el precio de los alquileres en los últimos diez años. Ante esto, el experto realiza un análisis de las medidas adoptadas para combatir este desorbitado aumento: 'La Ley de Vivienda', cuyo objetivo era la limitación de los precios, supone un factor negativo ante la oferta, ya que muchos propietarios retiraron sus viviendas del mercado, por lo que, lejos de solucionar el problema, sigue incrementándolo. Tal es lo mismo con el 'Bono de Alquiler' desarrollado por el Gobierno, que tuvo un efecto positivo en primera instancia, pero acabó derivando en una nueva subida de precios. El foco del problema, según Jose Muñoz, estaría en la 'Suspensión de desahucios' (Real decreto ley 1-2025) y en la falta de viviendas sociales que cubran las necesidades del país.

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Este problema, señala el experto, se da en toda Europa, pero en España se encuentra agravado por las debilidades estructurales del país, ya que en este país se destina más del 40 % de la renta en alquileres: "El problema no es el precio del alquiler, es lo que se cobra". El desempleo juvenil y los bajos saliros con alta precariedad son los factores que hace que España se encuentre en esta situación respecto a los demás países europeos.