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Vivienda

¿Cómo vender una casa heredada?

En noviembre, se marcó un récord de viviendas transmitidas por herencia

Las viviendas heredadas suelen venderse por debajo de su valor

Las viviendas heredadas suelen venderse por debajo de su valor

Los efectos del coronavirus se están notando en el mercado inmobiliario. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de viviendas transmitidas por herencia ha aumentado con fuerza, llegando incluso a niveles récord de los últimos diez años, en noviembre de 2020, con 17.157 operaciones de esta tipología un 20% más que el año anterior.

La tendencia ha continuado, aunque no con máximos, pero sí con crecimientos respecto a años anteriores. En febrero de 2021 (último dato disponible), las viviendas transmitidas por herencia alcanzaron las 16.552 operaciones, un 14% más que en 2020. Cabe resaltar que esta tipología supone el 20,5% de las operaciones totales de transmisión de vivienda.Una de las razones de este aumento es por la incidencia del virus en una mayor mortalidad. La pandemia ha causado más de 78.500 fallecidos, según datos del Ministerio de Sanidad. Una consecuencia de ello ha sido, tal y como señalan desde la red inmobiliaria Comprarcasa, el aumento en las gestiones inmobiliarias de herencia, sobre todo, después del verano.

Aceptar la herencia

Heredar una vivienda conlleva una serie de trámites, impuestos y obligaciones, que hay que tener en cuenta, sobre todo, si luego se quiere vender el inmueble. Desde Red Inmobiliaria Comprarcasa recuerdan que vender una casa heredada es posible, pero hay que estar en posesión de los documentos legales requeridos, aceptar ante notario la herencia y pagar los impuestos correspondientes.

Ricardo Sousa, ceo de Century 21 España, explica que la mejor opción para gestionar una vivienda heredada es contar con el asesoramiento inmobiliario. No obstante, puntualiza que lo primero que hay que hacer es conocer si el fallecido tiene testamento y solicitar las últimas voluntades. Luego se ha de realizar la herencia a título de inventario y aceptarla por parte de los herederos.

En el caso de que el difunto haya fallecido sin haber testado, se produce la sucesión según el Código Civil. La herencia pasa a los parientes descendientes directos del difunto. En el caso de no existir estos, entonces pasaría a familiares ascendentes, al viudo o viuda o al Estado.

La parte de aceptar la herencia es la más importante para poder vender esa vivienda, ya que una vez que se haya aceptado y firmado por todos los herederos, la operación se puede realizar sin ningún impedimento. Sousa explica que una vez hecho este paso, el procedimiento que debe seguirse es, primero, liquidar el impuesto de sucesiones determinado por la comunidad; segundo, inscribir la escritura de aceptación en el Registro de la Propiedad y pagar la plusvalía municipal.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, advierte que, en media, las viviendas procedentes de herencias suelen venderse entre un 10% y un 20% por debajo de su precio. Matos aconseja que antes de poner a la venta la vivienda se le haga “un lavado de cara”. Así, explica que en el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, “es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo y que necesiten distintas reparaciones”. 

Y por supuesto, destaca la directora de Estudios de Fotocasa, hay que tener en cuenta que la venta de una vivienda supone un incremento en el patrimonio de los propietarios, que en este caso son los herederos. Por tanto, la forma de declarar dicho incremento patrimonial será a través del IRPF en la declaración que se presente un año después de realizar la venta.

La parte del comprador

Por otro lado, el comprador de una vivienda heredada también tiene que tener en cuenta una serie de cuestiones, aunque si los herederos han hecho bien todos los trámites no habrá problema. José Miguel Tabarés, vicedecano y portavoz del Colegio de Registradores, explica que como en cualquier compraventa, el comprador tiene que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y las cargas de la vivienda.

“Si la vivienda tuviera un propietario que no es el que ofrece la venta, habrá que formalizar esa transmisión anterior. Y lo mismo si nos encontramos con una hipoteca: habrá que realizar la consulta en la entidad financiera para realizar su cancelación”, comenta Tabarés.

En el caso de comprar una vivienda con hipoteca, tal y como señala el portavoz, hay dos opciones. La primera, que es la más habitual, es que el vendedor con el dinero que recibe de la operación cancele la hipoteca y se quede libre de carga. La otra opción, que ocurre muy poco, es que el comprador y el banco mantengan esa hipoteca y modifiquen las condiciones en función de las circunstancias nuevas.

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