Última llamada para los hipotecados a tipo variable: queda un mes para poder cambiar su hipoteca sin pagar comisiones

Queda poco más de un mes para que los ciudadanos que tengan ahora mismo contratada una hipoteca variable puedan cambiarla por una fija o por una mixta de forma casi gratuita. El Gobierno aprobó a finales de 2022 una normativa que suprimía, durante todo el año 2023 todas las comisiones, tanto de la subrogación como de la amortización total de la hipoteca, para que los afectados por la subida del euríbor pudieran cambiar su hipoteca y afrontar mejor los pagos de sus cuotas mensuales. Esta norma se amplió también a 2024, pero “es probable que no se alargue más”, afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. Por tanto, finalizará el próximo 31 de diciembre.

El motivo es que “el euríbor está en una clara fase de descenso”. Concretamente, el índice de referencia con el que se calculan los intereses que los hipotecados a tipo variable pagarán por sus préstamos al banco registró su dato máximo de los últimos años en octubre de 2023 (4,160%), pero justo un año después, en octubre de 2024, hemos visto cómo se ha reducido hasta el 2,691%, un valor que está casi un punto y medio por debajo. Y en los diez días laborables que llevamos de noviembre esa caída continúa: la media ahora mismo se sitúa en el 2,581%. Por tanto, los hipotecados a tipo variable ya están viendo reducciones bastante contundentes en sus cuotas mensuales, aunque es cierto que todavía no compensan las subidas experimentadas entre 2022 y 2023.

Comisiones por subrogación: 0,05% de la deuda

Hacer una subrogación de hipoteca conlleva un cambio de banco del préstamo hipotecario, tal y como está, pero mejorando alguna de sus condiciones, como puede ser el tipo de hipoteca: de variable a fija o mixta. La subrogación se puede realizar siempre que el hipotecado encuentre una oferta mejor que la que firmó en un inicio y en una entidad diferente a la suya.

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Pero ¿cuánto costará en 2025 subrogar una hipoteca? Según informó Moncloa en una nota de prensa emitida a finales de 2023, “una vez que finalice esta medida (la exención de comisiones) se extenderá el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, de forma que incluyan también los cambios a hipotecas a tipos mixtos”. Por tanto, a la hora de hacer una subrogación, con el fin de esta normativa, los ciudadanos tendrán que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros) y un 0,05% de la deuda que tengan pendiente. Por ejemplo, en caso de que la deuda sea de 200.000 euros tendría que abonar otros 100 euros a modo de comisión. Así el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros.

¿Cuánto costará cancelar la hipoteca y pedir otra?

El Gobierno no ha especificado si el límite fijado en las comisiones también afecta a las amortizaciones totales de hipoteca. Y, en los cambios que se realizan por cancelación, los ciudadanos primeros deben cancelar la deuda inicial (amortizarla totalmente) para pedir una nueva hipoteca en otro banco.

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Por tanto, en caso de que no se limiten estas comisiones, Simone Colombelli explica que “si la hipoteca que se va a cancelar es fija, las comisiones por amortización total del préstamo (sea o no para cambiarlo de banco) que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%”.

No obstante, añade el director de Hipotecas de iAhorro, “en caso de que el préstamo sea a tipo variable estas comisiones se reducen hasta el 0,25% si la cancelación se produce durante los primeros 3 años y hasta el 0,15% en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable”.

Así, siguiendo el ejemplo anterior, para una deuda de 200.000 euros, al realizar el cambio a través de la cancelación, el hipotecado tendría que pagar unos 400 euros de tasación, otros 700 euros de registro, 300 de gestoría y unos 500 de notaría, además de la comisión por amortización total de la hipoteca: 500 euros si hace la cancelación durante los primeros tres años de vida de la hipoteca y 300 euros en caso de que sea entre el cuarto y el quinto año. De esta manera, el coste total del cambio de la hipoteca de banco se situaría entre los 2.400 y 2.200 euros. Eso sí, en caso de que hubiera una comisión por apertura del nuevo préstamo habría que sumársela, aunque los bancos ya no suelen aplicarla.