El desarrollo del parque tecnológico previsto por el Ayuntamiento en los antiguos terrenos de Naval Gijón requerirá de una inversión del orden de los 37 millones de euros y dejará un beneficio para los promotores de cerca del 50%, según las estimaciones efectuadas por Euroval en la tasación que le ha encargado la Autoridad Portuaria de Gijón para volver a subastar su parcela en ese solar. En base a esta tasación, El Musel va a pedir a Puertos del Estado sacar por segunda vez a subasta sus terrenos en Naval Gijón por 5,54 millones de euros, un precio superior al de la primera subasta de esa parcela hace un año, que quedó desierta. La nueva valoración para la subasta supone un precio por metro cuadrado de 142,72 euros.
La tasación considera que el desarrollo de los 60.036 m2 del antiguo astillero, propiedad de la Autoridad Portuaria de Gijón y de Pequeños y Medianos Astilleros Sociedad de Reconversión (Pymar), conllevará unos costes de construcción y urbanización de 28.226.930 euros. Dado que los actuales propietarios no van a ser los promotores, a esa cantidad habría que añadir los 8.568.318 euros que tendrían que desembolsar los inversores, en base al valor que Euroval da al terreno en su estado actual (que ascenderá a 9.297.141,55 euros una vez urbanizado). En total, comprar ese suelo y levantar los edificios barco para empresas de la economía azul supondrá un desembolso de 36.795.248 euros, según los cálculos de la firma tasadora.
La tasación, efectuada en base a un análisis del mercado, tiene fecha del pasado 19 de febrero y considera que no es probable que el valor del suelo baje significativamente en los próximos tres años. El largo plazo de validez de esta valoración técnica del solar es relevante dado que tanto la subasta del suelo portuario como el desarrollo del proyecto empresarial que se plantea para la zona tardarán. En cuanto a lo primero, el Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria dio ayer el primer paso al aprobar el envío a Puertos del Estado de la petición de autorización para subastar los cerca de 39.000 metros cuadrados que El Puerto tiene en esa zona. En cuanto a lo segundo, el PGO recién aprobado fija un plazo de 4 años para desarrollar, mediante el método de compensación, el plan especial de reforma interior (PERI) Naval Gijón.
Los cálculos de Euroval prevén unos costes de construcción de 21,44 millones de euros, a los que se añaden otros 6,79 millones de euros de infraestructuras, costes de planeamiento, honorarios técnicos, tributos, seguros, control técnico y comercialización.
La tasación ha tenido en cuenta tanto la clasificación del suelo establecida en el PGO, el entorno residencial en el que se encuentra, así como los costes que tendrá la edificación. Se ha empleado el método residual dinámico para la valoración del suelo, tomando como referencia los precios del metro cuadrado de oficina en ocho calles del centro de Gijón. La conclusión a la que llega Euroval es que las oficinas que se construyan en Naval Gijón se podrán vender a 1.504,21 euros el metro cuadrado.
Euroval estima que los ingresos por la venta de las oficinas y locales que se construyan en Naval Gijón -planteando que sean 200 oficinas de 180 metros cuadrados cada una- ascenderían a 54.200.296 euros, lo que supone un beneficio de más del 47% respecto a los costes de adquisición del suelo y promoción.
El valor de mercado calculado por esta firma tasadora es el que ha determinado el precio de salida que la Autoridad Portuaria de Gijón va a aplicar a la subasta de sus terrenos en Naval Gijón, el 64,71% de ese ámbito urbanístico (38.848 metros cuadrados según la medición efectuada por la tasadora): 5.544.408 euros. Se trata de un valor de salida superior a los 5,41 millones de euros en los que se subastó a principios del año pasado sin que se presentara ni una sola puja.
En el solar de Naval Gijón se podrán construir 36.032,40 m2 de oficinas para empresas de la economía azul (un 80% de esa edificabilidad) y para servicios hoteleros, hosteleros y de servicios empresariales (en las plantas baja y primera de los edificios barcos, que supondrán como máximo el 20% de esa edificabilidad). De esa superficie construible, 23.316,57 metros cuadrados son los que corresponden a la parcela del Puerto. Ninguna empresa se ha interesado hasta el momento por el terreno.
