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El distrito azul, pendiente de la obtención de fondos de la UE

El desarrollo del área de Naval Gijón generará más de 17 millones de pérdidas

La operación sería deficitaria en 9 millones aunque el Puerto y Pymar regalaran los terrenos al Ayuntamiento, según el estudio de viabilidad

Infografía del proyecto para Naval Gijón propuesto por Impulsa.

La recuperación del solar de Naval Gijón para acoger un área de empresas de economía azul (ligadas al mar), el campus del mar y un área lúdico deportiva, generará unas pérdidas de más de 17 millones de euros, según el estudio de viabilidad elaborado por la consultora Nuve para Impulsa. Este déficit de la operación -que en función del precio de adquisición del suelo podría elevarse hasta los 38,6 millones de euros- tendrá que enjugarse en la medida de lo posible con la obtención de subvenciones europeas. El estudio encargado por el Ayuntamiento hace vaticinar en todo caso el fracaso de la segunda subasta la parcela de la Autoridad Portuaria en Naval Gijón.

El solar de Naval Gijón tiene 60.036 metros cuadrados, de los que El Musel posee 38.848,24 y el resto Pequeños y Medianos Astilleros Sociedad de Reconversión (Pymar). El Puerto acaba de sacar por segunda vez su parcela a subasta con un precio de salida de 5,54 millones de euros, ligeramente superior al de la primera subasta, anterior a la aprobación del PGO, que quedó desierta. El precio es de chollo o de pufo, según a quien se le pregunte. Así, la tasación encargada por la Autoridad Portuaria a Euroval, estima que a ese precio, los promotores que pudieran adquirir los terrenos obtendrían unos beneficios del 47% con su desarrollo, con unos ingresos de 54,2 millones de euros por la construcción de 200 oficinas en los 60.036 m2 de todo el ámbito. El estudio de viabilidad elaborado por Nuve para el Ayuntamiento reduce a 29 millones de euros los ingresos por la venta de oficinas empresariales y del campus del mar, más otros 482.000 euros de beneficios de la zona lúdico deportiva.

Según esas cifras del estudio de viabilidad encargado por el Ayuntamiento, el desarrollo del área de Naval Gijón generaría 9,34 millones de euros de pérdidas aunque la Autoridad Portuaria y Pymar regalaran sus terrenos, algo que no va a ser. Las pérdidas ascenderían a 17,18 millones de euros si se comprara todo el solar al precio que lo tasa el Puerto (8,52 millones de euros los 60.036 m2) y a 38,09 millones de euros si se comprara al precio que lo valora Pymar (34,02 millones de euros). Pagando a cada uno de los dos propietarios lo que piden por sus respectivas parcelas, el déficit sería de 24,53 millones de euros. Con esas estimaciones, la intervención pública será imprescindible para el desarrollo del solar de Naval Gijón.

La diferencia entre los cálculos del Ayuntamiento y de la Autoridad Portuaria se deben tanto a las diferencias en el precio al que creen que se pueden vender las oficinas que se construyan en Naval Gijón, como a la distinta superficie destinada para construirlas.

La tasación efectuada por Euroval para la subasta de la parcela portuaria, estima que las oficinas que se construyan en Naval Gijón se podrán vender a 1.504,21 euros el metro cuadrado, por encima de los precios del metro cuadrado de las oficinas del centro de Gijón. El estudio de viabilidad elaborado por la consultora Nuve calcula, en cambio, que el precio medio al que se venderán las oficinas en el antiguo astillero será de 1.388 euros el metro cuadrado.

La segunda discrepancia entre ambas valoraciones se refiere a la densidad edificatoria. Así, la de la Autoridad Portuaria parte de la base de que se podrán construir 36.032,40 m2 de oficinas en Naval Gijón, mientras que el estudio de viabilidad del Ayuntamiento estima que la superficie construida para oficinas y zona comercial será de 27.563 m2, de los que se venderán 20.895 m2 útiles. El 80% de ellos, 17.412 m2 de oficinas, a razón de los 1.388 euros el metro cuadrado citados, y 3.483 m2 de bajos comerciales a un precio de 2.775 euros el metro cuadrado. Además, otros 8.264 m2 se destinarán al campus del mar y 6.810 m2 al área lúdico deportiva.

El estudio de viabilidad estima los costes de urbanización y construcción en 47,13 millones de euros, a los que habría que añadir el precio al que finalmente se adquiera el suelo. Así, el coste total oscilaría entre 55,58 millones de euros si se da por buena la valoración del suelo que hace la Autoridad Portuaria y a 64,39 millones de euros si se pagara a Pymar su parcela en Naval Gijón al precio que pide por ella, muy superior a la tasación efectuada por la Autoridad Portuaria de Gijón.

El precio final del suelo es una de las incógnitas para conocer el resultado económico que puede tener esta operación urbanística. Así, la Autoridad Portuaria de Gijón valora en 142,72 euros el precio del metro cuadrado en el solar de Naval Gijón, mientras que Pymar -que se hizo con su parte del astillero durante la quiebra de Naval Gijón- valoró en 2011 el terreno en 775,68 euros el metro cuadrado.

El Ayuntamiento de Gijón prevé encargar una tasación propia que tenga en cuenta, entre otras cosas si es necesario realizar la descontaminación de parte de los terrenos y cuál sería su coste.

Otra de las cuestiones a tener en cuenta es el plazo en el que se quiera recuperar ese espacio de la fachada marítima. Así, la consultora Nuve apunta que la expropiación del suelo por el Ayuntamiento podría abaratar los costes del suelo pero desembocaría en un largo litigio que según la consultora retrasaría la realización del proyecto. La otra opción que da Euroval es desarrollarlo mediante un agente urbanizador.

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