Aunque la crisis económica ya empieza a quedar lejos, vender una vivienda en Asturias sigue pareciendo, a ojos de muchos, un lujo inasumible, aunque los responsables de inmobiliarias de la ciudad aplauden que la región "está empezando a perder el miedo". A su juicio, tiene sentido: en una ciudad como Gijón, con un alquiler mucho más inflado que el valor total de los inmuebles, que sigue a la baja, buena parte de las hipotecas permiten que la mensualidad del pago sea incluso más baja que un alquiler al uso. El problema, explican, es la cantidad de vendedores que se niegan a bajar los precios y los problemas de comunicación que la región tiene con el resto del mundo, lo que complica la llegada de inversores de fuera. César Nozal, Katia Domingo, Eva María Fernández y Daniel Pedregal, todos socios del grupo regional de inmobiliarias Asocias, visitaron LA NUEVA ESPAÑA de Gijón para concretar todos estos matices.
Cuánto cuesta un piso en Asturias. Según Eva María Fernández, además de analizar si se venden muchas o pocas viviendas en la región se parte de un dato negativo: los precios han bajado porque el nivel adquisitivo de los asturianos también lo ha hecho. Según los datos de Asocias, el presupuesto medio de un comprador tipo ha bajado de los 134.000 a los 129.000 euros, por lo que una buena parte de los inmuebles puestos a la venta en la región deben rebajar sus ofertas si quieren regresar al mercado. "Los sueldos son bajos y hay menos capacidad de compra, así que aquí lo que aprendíamos en la facultad de economía no nos sirve: en Asturias sube la demanda pero el precio se tiene que mantener", simplifica Nozal.
Perfil del comprador. Los datos de Asocias apuntan a que el comprador "tipo" tiene 44 años y prefiere adquirir una vivienda de entre dos o tres habitaciones. Los apartamentos tienen cada vez menos demanda porque, según los expertos, limita las capacidad de la vivienda a largo plazo. "Este tipo de compras te obligan a pensar en el futuro y, aunque ahora vivas solo, prefieres tener al menos otra habitación para invitados o para la familia. Empieza a ser común vender una vivienda de tres habitaciones que luego se remodela y se dejan en dos más amplias", explica Pedregal, que añade que la media de edad de sus clientes "es cada vez más alta", por la falta de gente joven y porque las nuevas generaciones tardan más tiempo en poder independizarse.
Los apartamentos de un solo dormitorio suponen ahora sólo el 5% de las ventas, según el grupo. Las de dos suponen el 37% y, las de tres habitaciones, el 50%. "Este año la novedad es que están repuntando algo más las de dos habitaciones, creo, porque son las que mejor se alquilan, así que si la compras como inversión también es la decisión más lógica y más rentable", explica Nozal. "Puedes cogerte una vivienda de dos habitaciones por 100.000 euros con una hipoteca de interés fijo o una barata de tres habitaciones y reformarla. La clave es que la hipoteca sea de interés fijo, para que mes a mes sientas que estás pagando un alquiler", añade Domingo, que recuerda también la importancia en alza que el cliente le da al aspecto del inmueble. "Los pisos míticos algo antiguos y con muebles de la casa de tu abuela ya no cuelan", bromea Nozal.
El sector fluctúa en Gijón. A falta de datos oficiales, la percepción de los expertos es que este segundo cuatrimestre del año vaya a ser algo más negativo que el primero. "En el primer cuatrimestre el número de ventas en Gijón pasó de 993 a 1.025, estuvo muy bien. Creemos que aguantó casi hasta junio, pero luego todos hemos notado bastante bajón", afirma Nozal, de la agencia inmobiliaria La Playa. El grupo achaca el bache a la nueva ley hipotecaria, que impone nuevos requisitos tanto a propietarios como clientes. Obliga, por ejemplo, a que el notario se asegure de que el comprador entienda todas las cláusulas de su contrato (el implicado tiene que visitarle dos veces) y cerciorarse de que está de acuerdo antes de mandarle firmar. Logísticamente, por tanto, los plazos medios de espera para poder tramitar la compra-venta se alargan.
Según Pedregal, el problema de la ley no ha sido tanto su contenido, sino las formas en las que se aplicó. "Salió muy rápido y sin demasiados estudios de base ni preparación previa. Nos ralentizó dos meses de trabajo porque los bancos frenaron la concesión de hipotecas", asegura. "Estuvimos semanas con operaciones pendientes de junio, julio y agosto que estaban ahí pero no podíamos firmar", aclara Domingo, aunque ninguno de los expertos niega las ventajas de la norma. "La repercusión es buena porque el cliente tiene más garantías respecto al banco, que asume parte de los gastos y que está obligado a eliminar cláusulas abusivas. El cliente tiene diez días para verificar su firma y puede consultar su decisión y echarse atrás", valora Nozal. Fernández, por su parte, comenta que, pese a los problemas que les ha dado este verano, la ley salió, en realidad, "en un momento bueno". "Coincidió con una bonanza en los tipos de interés, así que el tema de los bancos no se notó tanto. Podría haber sido peor", asegura.
Pese a que este segundo cuatrimestre del año empezó con mal pie tras aprobarse la ley citada, los expertos creen que los datos oficiales probarán que el número de ventas ha vuelto a estabilizarse a partir de agosto. Según explican, "lo normal" es que en Gijón se vendan, de media, 736 viviendas cada tres meses. Es decir, 245 por mes. "En abril se vendieron 255, así que estamos en un buen momento y la sensación que todos hemos tenido en agosto ha sido similar. En todo el año pasado se vendieron 3.040, así que de momento estamos dentro de la media habitual, pero con sus idas y venidas", concreta Nozal.
Asturias, paraíso incomunicado. Con unos precios más bien bajos, al menos en comparación con el coste del alquiler, lo que falla en Gijón es su ubicación. Tiene playa, puerto, buenas vistas y barrios atractivos, pero la accesibilidad sigue siendo un problema. "Las inclemencias en Asturias no tienen nada que ver con el tiempo, sino con las comunicaciones. El aeropuerto que tenemos no está a la altura respecto a otros del la cornisa norte, y eso nos afecta", explica Fernández.
Pedregal, que asegura que trata con muchos clientes asturianos que han tenido que marcharse fuera de la región por motivos laborales, se muestra de acuerdo. "Muchos quieren volver, pero si tienen que pagar 400 euros por el avión... Si hubiese una buena línea de AVE, por ejemplo, podrían trabajar en Madrid por semana y llegar aquí el viernes por la tarde. Tendrían todo el fin de semana por delante e invertirían en la ciudad, sería una ganancia de consumidores. Pero no pueden", lamenta.
El mercado de lujo, en caída libre. Este sector no tiene apenas cabida en la región. Según el grupo, en Asturias se venden al trimestre unas once viviendas por encima de los 450.00 euros. "Hay mucha casa familiar y sus propietarios ahora ven que sus hijos ya se marcharon y que no tiene mucho sentido quedársela. Son buenas casas, pero no se venden. Once cada tres meses es una cifra bajísima", afirma Nozal. "Por encima de los 300.000 en todo el año se vendieron 221 en 2018 y en 2019. No decimos que no valgan el precio que sus propietarios piden, pero el mercado no las está asumiendo", valora. La razón por la que muchos propietarios acaban inflando sin darse cuenta los precios de la vivienda que tienen la intención de vender se debe a que "se fían de internet", según los responsables. Y el problema es que los precios por metro cuadrado que muestran los portales online no se corresponden con las ventas, sino con las ofertas. "Y, claro, tú puedes pedir lo que te de la gana por la casa, pero si te fías de esos portales no la vas a vender. Lo que los asturianos están dispuestos a pagar es mucho más bajo", asegura Pedregal.
Falta de registros. El propio sector merece un debate aparte. Fernández recuerda que sus compañeros llevan tres años solicitando la implementación de un "registro profesional inmobiliario", que permitiría que los negocios con titulación y experiencia acreditada pudiesen inscribirse en ese listado y "demostrar" su profesionalidad ante los clientes. Pedregal explica que ese registro, tal y como está idea, no incluye "ningún requisito raro". "Estamos hablando de cosas básicas como tener seguro de responsabilidad y una mínima noción del mundo de la vivienda", asegura. Y sin embargo, según Domingo, del alrededor de 400 inmobiliarias en Asturias "muy pocas podrían inscribirse en ese registro hipotético", aunque recuerda que no sería obligatorio. "Nadie tendría que dejar de trabajar por no pasar le perfil, pero los que sí lo hacemos queremos demostrarlo", explica. Por otra parte, Gijón acogerá este año la segunda edición del Congreso Nacional Inmobiliario 'InmoCostaNorte' que tendrá lugar en el Laboral Centro de Cultura los próximos días 8 y 9 de noviembre. Organizado por Asocias, las dos jornadas servirán para profundizar en esta valía del "big data" para la venta de viviendas y, en general, el futuro del sector dentro y fuera de la región.
