Gijón, contundente para no declarar La Arena y Cimavilla zonas tensionadas de vivienda: sus argumentos y las acusaciones al Principado

Dos a falta de uno son los informes de alegaciones remitidos desde el Ayuntamiento a la consejería de Ordenación del Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos argumentando el rechazo del gobierno de Gijón a la propuesta del Principado de declarar los barrios de Cimavilla y La Arena como zonas de mercado residencial tensionado. Uno de los informes se emite desde la Empresa Municipal de la Vivienda (Emvisa), que preside el edil popular Guzmán Pendás, y el otro sale de la concejalía de Urbanismo, que tiene al frente al forista Jesús Martínez Salvador. Tanto desde el PP como desde Foro –los dos partidos que conforman el gobierno gijonés– se había mostrado el rechazo a medidas que pudieran suponer una intervención directa en el mercado de la vivienda, y más en concreto a poner topes a los precios de alquiler.

Al analizar el informe de diagnóstico previo elaborado por la consejería, tanto desde Emvisa como desde Urbanismo se habla de unas conclusiones basadas en datos sesgados o poco rigurosos, de falta de elementos comparativos con otros ámbitos de la ciudad, y de la inseguridad jurídica que puede conllevar la declaración de zona tensionada en estos ámbitos.

Hay que recordar que la ley de Derecho a la Vivienda plantea para poder declarar una zona tensionada que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler en el presupuesto del hogar supere el 30% o que el precio de compra o alquiler haya subido en los últimos cinco años tres puntos por encima del IPC. Basta con que se cumpla uno para poder hacer esa declaración. El Principado entiende que ese cumplimiento se da tanto en La Arena como en Cimavilla; el Ayuntamiento, no.

Pumariega: "Estamos totalmente en desacuerdo"

“Estamos totalmente en desacuerdo con el mercado intervencionista que propone el consejero Ovidio Zapico, de IU. Ni el Partido Popular ni el gobierno local de Gijón queremos en nuestra ciudad zonas tensionadas, ni que en ningún barrio se aplique una limitación de los precios del alquiler”, resumió la Vicealcaldesa de Gijón y portavoz municipal del Partido Popular , Ángela Pumariega.

Siete son los argumentos en contra que se se exponen en el documento de alegaciones de Emvisa. El primero es una acusación directa a la consejería de Zapico de actuar de forma contraria al principio de lealtad institucional" y de vulnerar el "espíritu" del artículo 20 de la ley por el Derecho la Vivienda al "promover una declaración sin el compromiso ni la conformidad municipal".

A ese primer argumento en contra siguen los razonamientos de Emvisa sobre la inseguridad jurídica del proceso por falta de un desarrollo reglamentario a nivel autonómico; los sesgos y deficiencias de los datos utilizados o que no se haya respetado adecuadamente el plazo de cinco años que se fija en la ley para analizar la evolución del mercado de alquiler y compraventa.

Falta de rigor del estudio

En este sentido, además, se critica desde la Empresa Municipal de la Vivienda que la fundamentación del informe de la consejería se apoye en datos de compraventa para luego promover una intervención en el mercado del alquiler. "Se deja en entredicho la rigurosidad del estudio por la falta de uniformidad temporal y un criterio totalmente subjetivo e interpretativo", se puede leer en el documento que firma el gerente de Emvisa. Pocas líneas después se habla de un "análisis que se basa en estimaciones y supuestos interpretativos y no en datos cerrados y objetivos".

Pero hay más. Desde Emvisa se pone en entredicho la fragmentación por barrios que la consejería ha hecho en Gijón "ya que la práctica general en España ha sido declarar municipi s completos" y se entiendo que con la selección de determinados concejos donde aplicar estas declaraciones el Principado genera un "agravio comparativo". "No se justifica por qué se seleccionan determinados concejos y no otros, por ejemplo Oviedo", se matiza.

En el caso de Gijón, la consejería inició la tramitación a partir de un acuerdo plenario que salió adelante con los votos de los partidos de izquierda y la abstención de Foro y PP. Los socios de gobierno revirtieron meses después la situación sacando adelante otro acuerdo plenario en sentido contrario.

Cimavilla, su singularidad patrimonial

Por su parte, el informe de Urbanismo entra en la casuística concreta de cada uno de los dos barrios. En el caso de Cimavilla se recuerda que su condición de casco histórico le genera una singularidad, a la que se suma lo limitado de su parque edificatorio, el predominio de la pequeña propiedad y la necesidad de incentivar la rehabilitación y conservación de su patrimonio.

Los técnicos de Urbanismo no ven una "presión estructural generalizada" sobre la vivienda en la zona y entienden que "la eventual subida de precios responde a su singularidad patrimonial, numerosos edificios protegidos por el vigente Catálogo Municipal, su ubicación estratégica, la rehabilitación puntual de inmuebles, y su amplia actividad turística". Tampoco consideran que los pisos turísticos que tanto denuncian los vecinos sean un problema ya que "pueden influir en determinados inmuebles pero no implican que el conjunto del barrio cumpla los requisitos legales para ser declarado zona tensionada".

Desde Urbanismo se entiende que declarar Cimavilla zona tensionada resultaría desproporcionado y podría vulnerar el principio de seguridad jurídica y que tomar medidas de intervención directa en su mercado podría conllevar la reducción de la oferta de alquiler de larga duración, más alquileres temporales o turísticos, penalizar a pequeños propietarios que "dependen del alquiler como complemento de renta" y frenar proyectos de rehabilitación en el barrio ante la reducción de las expectativas de rentabilidad de sus promotores.

¿La conclusión para Cimavilla? No declararla zona tensi nada y priorizar medidas estructurales alternativas, incentivos a la rehabilitación y políticas de vivienda públicas en otros ámbitos con mayor capacidad de expansión.

La Arena, problemas solo en algunas calles

Tampoco encuentran los técnicos de Urbanismo una presión estructural generalizada en La Arena al considerar que la "posible elevación puntual de precios en determinadas calles" se debe a su atractivo turístico, su ubicación cerca de la playa de San Lorenzo, la rehabilitación puntual de viviendas y una oferta limitada de vivienda al ser un barrio muy consolidado. Factores "de localización y estacionalidad", dicen.

Y al igual que en Cimavilla, con el predominio de pequeños propietarios, se considera que limitar la renta puede provocar el efecto de que alquileres residenciales pasen a vacacionales, que se desincentive la rehabilitación y que se reduzca la inversión privada. "Es decir se podría alcanzar el objetivo contrario al perseguido con una mayor dificultad para jóvenes y familias si disminuye la oferta estable".

La propuesta municipal es que La Arena no sea declarada zona tensionada y se prioricen "medidas estructurales consensuadas" en favor de un incremento de la oferta asequible antes que de la intervención directa de precios "por tratarse de un barrio con parque de viviendas envejecido resultando prioritario y esencial incentivar la inversión en la mejora del parque residencial y no penalizar su rentabilidad razonable".

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