La que llaman propiedad horizontal, que ni es propiedad para unos, ni horizontal para otros

"Todo lo que piensas tú son ilusiones, son ilusiones, son ilusiones" / Música y letras oídas en la madrugada de la Epifanía de los Reyes Magos en "Guateque F. M."

Los romanos, que del Derecho y lo Torcido sabían bastante, patrocinaron para su concepto de "propietas", que ésta, la genuina, era un trozo o pedazo de la superficie terrestre, que hasta permitía al "dominus", el paterfamilias, si quería, cambiar la faz de la tierra. Acaso por eso, desde entonces, es afán vivir en un chalet, mejor en solitario que en colmena o "bola de velutinas". La verticalidad –nunca la horizontalidad– fue tan importante para el concepto de propiedad romana, que se decía llegar "usque ad coelum" (hasta el cielo) y "ad ínferos" (hasta los infiernos).

Y repárese –es importante– en lo diferente de las mitologías: en la pluralidad de infiernos de los romanos, a diferencia de la singularidad infernal de los cristianos. Y el gran especialista en los infiernos latinos, fue un poeta: Publio Virgilio.

Mucho más tarde, llegarían los adjetivos calificativos; que si la propiedad urbanística y/o, estatutaria, que si la propiedad horizontal, que si la singular de uno (unipropiedad) o de varios (copropiedad), que si la propiedad privada y la pública, etc. y etc. Recuerde el lector o lectora que el autor de este "flagelo" fue el primer presidente del Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, habiendo sudado tinta hasta que se cansó. Y sin olvidar la propiedad en cuanto engaño con ánimo de lucro, que es estafa.

Es útil la última sentencia de la Sala 2ª del Tribunal Supremo, la 4.984/2025, de 4 de noviembre de este año sobre el tipo penal de la estafa, con ponencia del magistrado Berdugo de la Torre: "La maniobra defraudatoria ha de revestir la apariencia de realidad y seriedad suficiente para engañar a personas de mediana perspectiva y diligencia…".

Otra idea equivocada es considerar que, en tiempos del fascismo, éste, el fascismo, se fija mucho en el Derecho Público, incluido, por supuesto, el Penal; y es como si prefiriese que el Derecho Privado (el Código Civil) surfease placenteras olas, como las de los Mares del Sur o las de la costa idílica de Aboño, aquí en el Paraíso natural. Los que así piensan, o piensan mal o son ignorantes, por desconocer que el "Codice civile" (italiano) es de 1942, tiempo en el que el presidente del Consejo de ministros era Benito Mussolini, el más fascista entre los fascistas, y el jefe de Estado, era el Rey Vittorio Emanuele III, "per la Gracia di Dio et per volontá della Nazioni". Un Rey (Re) que lo fue de Italia y Albania, y también Emperador de Etiopía, para más y perfecto ridículo.

La esencial reforma del Código Civil español, la del Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, sancionando el Título Preliminar del Código Civil, fue en tiempos de Franco, siendo ya España un Reino como Italia, aunque sin Rey, pero con Príncipe de Asturias ¡Lo que da de si, sí y Sisí o Leonor, aquello del Principado de Asturias!

No es casualidad que dos leyes importantes firmadas por Franco, sobre cuestiones de propiedad, sigan vigentes: la Ley de Expropiación Forzosa (1954), y la Ley de Propiedad Horizontal (1960). El autoritarismo de la época, años sesenta y setenta del siglo XX, obligaba a los especialistas jurídicos de la Ley de 1960 –notarios y registradores de la propiedad– a "tentarse la ropa", pues casi todo estaba prohibido y nunca había abuso de derecho en el quórum (unanimidad exigible para modificar los estatutos del Edificio dividido en P. Horizontal). A lo de las pegas, ya hice referencia en el artículo "Lo que maman los opositores".

La moda en aquellos años, en referencia a la propiedad horizontal, era la duda entre lo imperativo y lo dispositivo en una propiedad, la horizontal, de objeto muy complejo: el departamento privativo y la participación inseparable en la titularidad de elementos, pertenencias o servicios comunes. Y no se trata –se repetía– de propiedades yuxtapuestas, sino de un único derecho. ¡Jolín!

Y todo cambió cuando a la Sala Primera del Tribunal Supremo llegó el liberalismo, más en el siglo XXI que en el anterior: el propietario de cualquier departamento de un edificio, en cuanto propietario –se escribió– había que liberarle de límites por el artículo 33 de la Constitución española, fundamental para la propiedad privada, también la hereditaria.

Una sentencia importante fue la de 23 de noviembre de 1995 (RJ. 1995, 8898), cuyo ponente fue Luis Martínez Calcerrada Gómez, más civilista que magistrado. Lo interesante de esa sentencia es la siguiente afirmación: "De acuerdo con el Diccionario Oficial de la Lengua, el término ‘vivienda’ significa morada, habitación, hogar, y que por venir gramaticalmente establecido en el titulo constitutivo, la expresión destino a vivienda, excluye cualquier otro destino". Esa sentencia podría añadir: "Si la escritura dice departamento destinado a vivienda, de ninguna manera se podrá destinar a departamento para uso y destino negocio, incluido el turístico", salvo acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios (lo de los tres quintos actuales, del número 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal es inadecuado y un exceso legal).

La vivienda que es morada, habitación y hogar, y a la que se refiere el Preámbulo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, "por el derecho a la vivienda", ha de impedir que viviendas en un edificio, destinadas a hogar o morada, necesarias para la integridad física y moral de las personas (artículo 15 CE), para la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), se destinen a explotación mercantil o negocio. ¿Cómo es posible que junto o al lado de una vivienda haya un ruidoso local de negocio? ¿Dónde está la calidad de vida, tan necesaria? Y ¿lo del IVA al 21%, que sigue sin gravar la renta del alquiler turístico?

Siempre separaron las viviendas de los locales de negocios, unas arriba del edificio y otros abajo. Es como si los ruidos, ya insoportables por la mala construcción –caso de cisternas y sanitarios o retretes, y demás desagües de aparatos como las lavadoras– que se oyen clamorosos en todos los departamentos del edificio, fuesen (los ruidos) asunto menor, necesitándose más, mucho más: ruidos y alborotos, por ejemplo, en despedidas de solteros y solteras.

O sea, para resumen: ni lo tan imperativo de antes, lo de la dictadura, ni lo tan dispositivo de ahora, lo de la democracia. n

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