Vivienda: cuando el relato llega antes que las cuentas

Un acuerdo de vivienda solo vale si acaba en viviendas. El anunciado entre la Consejería de Vivienda y la patronal de la construcción puede ser útil, pero todavía debe demostrar lo esencial: que se sostiene con cuentas verificables y se traduce en llaves entregadas, no en otro anuncio más.

La tesis de fondo es sencilla: Asturias no tiene solo un problema de precio de la vivienda, sino un problema de capacidad institucional y productiva para generarla. Mientras no se reduzcan plazos, cargas administrativas, incertidumbres y costes improductivos, cualquier acuerdo corre el riesgo de mejorar el relato público sin alterar de forma suficiente la realidad del mercado.

No porque la negociación sea negativa. Al contrario. Asturias necesita más diálogo social y más colaboración público-privada. Lo preocupante es otra cosa: que todavía no sabemos si las cuentas del acuerdo cuadran, mientras se pide celebrar por adelantado la entrega de llaves.

Y en vivienda, las cuentas siempre deberían preceder al anuncio.

La prueba de esa distancia entre relato y realidad está en las cifras. Si el acuerdo pretende desbloquear vivienda protegida, la cuestión decisiva no es si suena razonable, sino si compensa de verdad el desfase acumulado entre módulo, costes y viabilidad económica de las promociones.

Una pregunta sencilla: ¿qué ha cambiado exactamente?

Según la información pública disponible, la última actualización del módulo de vivienda protegida en Asturias se produjo en diciembre de 2022. Ahora se anuncia una subida del 3,7%, desde 2.124 hasta 2.202,59 euros por metro cuadrado útil, acompañada por una subvención adicional de 139,41 euros por metro cuadrado construido para un máximo de 400 viviendas. La distinción no es menor: el módulo se calcula sobre superficie útil y la ayuda sobre superficie construida.

De acuerdo con el Índice general de costes del sector de la construcción, elaborado por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, durante estos años los costes de construcción han aumentado bastante más que un 3,7%. Si el índice pasó de 112,3 en diciembre de 2022 a 122,1 en el primer semestre de 2026, el incremento acumulado es del 8,7%. La actualización anunciada cubre, por tanto, menos de la mitad de esa subida.

Además, el dato no se mueve en un escenario de costes estabilizados. En los primeros meses de 2026, distintas asociaciones nacionales del sector han vuelto a advertir de tensiones en materiales, energía y mano de obra. ANCI señaló incrementos relevantes en materiales bituminosos y energía; SEOPAN reclamó medidas por el impacto inflacionista sobre la obra civil; y la Confederación Nacional de la Construcción vinculó el aumento de costes a licitaciones desiertas y a la pérdida de viabilidad de contratos y promociones. El problema, por tanto, no pertenece solo al pasado: sigue abierto.

En resumen, los costes crecieron más del doble que el módulo que ahora se presenta como respuesta. Y ahí aparece la primera contradicción: si la actualización del módulo bastaba para devolver viabilidad al sistema, ¿por qué resulta necesaria una subvención adicional?

La respuesta parece evidente: porque el propio acuerdo reconoce implícitamente que el módulo actualizado sigue sin reflejar el incremento real de los costes. La subvención no corrige ese desajuste estructural; intenta cubrir con dinero público la brecha que el módulo deja abierta.

Incluso sumando esa subvención, la distancia con lo que el propio sector consideraba necesario hasta hace poco tiempo sigue siendo demasiado grande: no es lo mismo corregir de forma estructural un módulo desfasado que añadir una ayuda acotada sobre una subida del 3,7%. La diferencia marca la frontera entre una solución de sistema y un alivio condicionado, más todavía a la vista de las reclamaciones recientes de la patronal.

Las cuentas que todavía no se han visto

La Consejería asegura que esta fórmula permitirá simultáneamente mantener viviendas en torno a 150.000 euros, garantizar la rentabilidad de los promotores y preservar el régimen de protección permanente. Magnífico. Pero entonces debería existir una memoria económica detallada que lo demuestre.

La falta de datos públicos completos obliga, además, a una cautela elemental: no se trata de negar que el acuerdo pueda tener efectos positivos, sino de recordar que todavía no se han ofrecido los elementos necesarios para verificar su alcance real.

El acuerdo puede ser un primer paso útil si sirve para movilizar promociones bloqueadas y obliga a revisar el sistema con más realismo. Pero sería un error presentarlo como punto de llegada antes de conocer su memoria económica, su calendario y sus condiciones de aplicación.

Porque todavía deberían conocerse las cuentas esenciales. Primero, las económicas: qué coste medio por vivienda se utiliza, qué margen promotor se considera razonable, qué valor tiene el suelo, qué impacto tienen los costes financieros y qué diferencia existe entre metros útiles y metros construidos. Después, las operativas: qué proyectos podrán acceder a la ayuda y con qué indicadores se evaluará el resultado –viviendas iniciadas, viviendas terminadas, plazo medio de licencia, suelo disponible, coste final, ayudas concedidas y adjudicatarios reales–.

Y este último aspecto no es un tecnicismo. El módulo se calcula sobre metros útiles. La ayuda se calcula sobre metros construidos. Son magnitudes distintas, y mezclarlas sin una explicación detallada impide saber cuánto apoyo real recibe cada vivienda y si la operación resulta verdaderamente viable.

Cuando el relato cambia de sitio

Quizá lo más revelador de este episodio no sea el acuerdo, sino la velocidad con la que ciertos discursos públicos se ajustan a la realidad cuando la realidad deja de pedir permiso y se impone. Durante años se explicó que el problema de la vivienda nacía de promotores, inversores y empresas cuya lógica económica resultaba difícil de reconciliar con el interés general.

Sin embargo, ha bastado una reunión y una fotografía institucional para recordar algo elemental: si se quiere construir vivienda asequible, antes o después hacen falta quienes sepan construirla. Si la iniciativa privada era parte del problema ayer y hoy aparece como parte de la solución, quizá el error no estaba en los promotores. Quizá estaba en el relato.

El sector es parte indispensable de la solución

Conviene hacer aquí una distinción importante. Una cosa es analizar una posición negociadora concreta y otra desconocer la aportación del sector de la promoción y la construcción a Asturias: durante décadas ha construido ciudad, generado empleo, asumido riesgos y ofrecido viviendas con crecientes estándares de calidad, eficiencia, seguridad y garantías para los compradores, a menudo en un entorno administrativo, fiscal y regulatorio difícil.

Ese reconocimiento no rebaja la exigencia; la refuerza. Precisamente porque el sector ha demostrado compromiso y capacidad de ejecución, resulta razonable pedir claridad económica en los acuerdos con ayudas públicas, y también que la política deje de tratarlo como un problema para reconocerlo como actor necesario de la solución.

Del 40% al 3,7%: la explicación pendiente

La hemeroteca reciente recoge que hace apenas unos meses se explicaba que el módulo estaba claramente desfasado respecto a los costes reales. No se hablaba de un ajuste menor: se planteaban incrementos de entre el 25% y el 40%, con una razón conocida –materiales, energía, financiación y costes laborales– que comprometía la viabilidad de muchas promociones protegidas.

Si aquel diagnóstico era razonable, el elemento decisivo no puede ser ahora la subvención, sino el módulo. Una ayuda limitada, temporal y acotada a un número máximo de viviendas puede facilitar operaciones concretas, pero no modifica la regla general que marca la viabilidad de la vivienda protegida en Asturias.

Por eso el contraste resulta elocuente: de reclamar entre un 25% y un 40% se ha pasado a aceptar una actualización del 3,7%, complementada con una subvención acotada. Puede haber razones tácticas o presupuestarias, pero convendría explicarlas: el módulo continúa siendo el centro de gravedad del sistema.

Cabe, además, una duda razonable: no parece sencillo movilizar a esos promotores que ahora se consideran indispensables con una fórmula cuyo mayor atractivo sería, en el mejor de los casos, perder menos.

La subvención acompaña; el módulo ordena. La primera selecciona expedientes; el segundo condiciona el mercado. Una depende del presupuesto; el otro determina la viabilidad. Una política de vivienda estable no debería convertir cada promoción viable en una excepción subvencionada.

Las 400 viviendas: objetivo, no resultado

La segunda gran incógnita es la cifra que sirve de bandera al acuerdo: cuatrocientas viviendas. Suena bien y permite fijar una expectativa; pero todavía no es un resultado.

¿Qué promotores podrán acceder a la subvención? ¿Qué municipios tendrán prioridad? ¿Qué proyectos serán seleccionados? ¿Qué sucederá si las solicitudes superan el límite previsto?

Por tanto, las famosas 400 viviendas son hoy una previsión respetable, no una vivienda construida. Para que esa cifra sea verificable, deberían conocerse los criterios de selección, el calendario de ejecución, la distribución territorial y el sistema de seguimiento de las ayudas. Cuando las ayudas públicas son limitadas, la transparencia deja de ser una virtud y se convierte en una obligación.

Estudiar antes de anunciar

En medio de este debate, merece la pena detenerse en el trabajo de la Cámara de Comercio de Oviedo. Mientras se suceden acuerdos y fotografías institucionales, la Cámara hizo algo poco frecuente: empezar por estudiar el problema.

Su documento "Vivienda y ciudad" no parte de prejuicios ni de consignas, sino de datos: déficit estructural de oferta, burocracia convertida en coste económico, fiscalidad, seguridad jurídica y vivienda como factor de competitividad territorial, atracción de talento y desarrollo económico.

Esa es la diferencia fundamental. La Cámara analiza el problema para después proponer soluciones: suelo, plazos, fiscalidad, seguridad jurídica, módulo y capacidad productiva. La política, en cambio, corre demasiadas veces el riesgo de hacer el recorrido inverso: anunciar soluciones antes de demostrar que ha entendido el problema o que dispone de instrumentos suficientes para ejecutarlas. Diagnosticar bien no retrasa la acción; evita que la acción nazca mal calibrada.

Tres años de diagnósticos, demasiados dogmas y pocas viviendas

El acuerdo no debería analizarse como un episodio aislado, sino como el último capítulo de una política de vivienda que lleva años acumulando diagnósticos sin resolver los bloqueos que impiden producir vivienda suficiente.

En los últimos tres años se ha hablado intensamente de vivienda, se han presentado planes y se han repetido diagnósticos. Pero el criterio de evaluación no puede ser la intensidad de la comunicación, sino el resultado material: ¿cuántas viviendas nuevas, asequibles y disponibles se han incorporado realmente al mercado?

Los obstáculos siguen prácticamente donde estaban: planeamientos con plazos inasumibles, licencias tardías, fiscalidad intensa, reglamentaciones acumuladas, exigencias superpuestas e inseguridad jurídica justo cuando más falta hace producir.

Ahí reside una contradicción de fondo: la vivienda se presenta como emergencia social, pero se trata demasiadas veces como fuente de recaudación, campo de experimentación normativa y objeto de sospecha empresarial. No se puede pedir más vivienda, más rapidez, más asequibilidad y más colaboración privada sin revisar las reglas que condicionan su producción.

La vivienda es una pieza central del sistema productivo asturiano: atrae trabajadores, retiene jóvenes, facilita movilidad laboral, sostiene actividad en los concejos y condiciona la inversión. Cuando no hay vivienda disponible a precios razonables, sufren las familias, las empresas, los municipios y una economía regional que necesita ganar dinamismo.

No hay estrategia industrial, turística, tecnológica o de servicios que pueda sostenerse si quienes deben trabajar en Asturias no encuentran dónde vivir en condiciones razonables.

Además, la capacidad productiva del sector no se improvisa. Requiere empresas solventes, técnicos, financiación, suelo, seguridad jurídica, proveedores y mano de obra cualificada. Si durante años se estrechan los márgenes y se multiplican las incertidumbres, el sector llega con menos músculo justo cuando la Administración descubre que necesita miles de viviendas.

Por eso la política debe evaluarse por viviendas terminadas, no por viviendas previstas; por llaves entregadas, no por presentaciones; y por capacidad productiva recuperada, no por declaraciones de emergencia.

Asturias no necesita menos exigencia pública. Necesita mejor política pública: un módulo que refleje mejor los costes reales, plazos administrativos compatibles con la urgencia habitacional, más rigor con la ejecución, menos sospecha hacia quien construye y más responsabilidad hacia quien regula.

Negociar sí; sin transparencia, no

La negociación siempre es preferible al enfrentamiento. La colaboración siempre es preferible al sectarismo. Y los acuerdos siempre son preferibles a los discursos vacíos.

Pero precisamente por respeto a la negociación, a la colaboración y a los acuerdos, Asturias necesita algo más que una explicación tranquilizadora: transparencia, soporte económico, plazos claros, reglas de selección e indicadores públicos. Necesita saber por qué el módulo apenas aumenta un 3,7% cuando los costes han subido mucho más, y por qué una ayuda limitada debe sostener lo que el módulo no alcanza a resolver.

Porque las viviendas se construyen con ladrillos, financiación, suelo, empresas, trabajadores y seguridad jurídica. Pero la confianza pública solo se construye de una manera: con datos que puedan comprobarse y compromisos que puedan evaluarse.

Y, por ahora, Asturias sigue esperando lo esencial: la información necesaria para saber si este acuerdo servirá para construir nuevas viviendas y aliviar una crisis que ya pesa sobre las familias, las empresas y la cohesión social, o será otro anuncio sin llaves.

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