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Los jueces le dicen al "banco malo" que no puede construir adosados en La Talá

El TSJA rechaza el recurso contencioso de Sareb contra la decisión de la CUOTA de mantener como no urbanizable la emblemática parcela llanisca

Una joven lee un panel informativo del paisaje protegido de la costa oriental en La Talá. | LNE

La parcela de Talá, en Llanes, es suelo no urbanizable y el "banco malo" no puede construir allí los 400 adosados que pretende, al menos, hasta que un nuevo plan general de ordenación lo consienta. El Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) ha rechazado el recurso contencioso administrativo presentado por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) contra la decisión adoptada hace dos años por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias (CUOTA) de no autorizar la construcción de viviendas en La Talá, la "joya" del polémico plan urbanístico de Llanes de 1992, anulado por los tribunales de justicia, como todos los que vinieron detrás. La sentencia, a la que ha tenido acceso LA NUEVA ESPAÑA, no es firme y aún puede ser objeto de recurso.

El TSJA señala que la anulación judicial de los instrumentos urbanísticos que posibilitaron la urbanización ha dejado a La Talá "fuera de ordenación" y de la "malla urbana" de Llanes. El tribunal deja claro que no cabe "el logro de suelo urbano al descuido", ni obviando anulaciones judiciales, como las del plan general y el plan parcial de La Talá, "que ha de reputarse también nulo, inválido e ineficaz", en sintonía con lo que ha defendido la agrupación de Vecinos y Amigos de Llanes (Avall), que se personó en la causa.

"No puede, pues, acogerse la consideración de los terrenos de La Talá como urbanos en cuanto ello supondría vaciar de contenido las sentencias que anularon el plan general y el plan parcial", señala el TSJA, que invoca la jurisprudencia al rechazar otro de los argumentos de Sareb, el de que la "efectiva transformación urbanística de la finca" determina que el suelo ya es urbano. "La clasificación de los terrenos como suelo urbano no tiene realmente su origen en una especial fuerza vinculante de la realidad física, sino única y exclusivamente en la propia legalidad, pues cuando se ha actuado ilegalmente la Administración no tiene indefectiblemente la obligación de clasificar los terrenos como suelo urbano", aclara la sentencia.

La consecuencia de todo ello es que las obras realizadas en La Talá "carecen de cobertura jurídica", por lo que "si bien no son objeto de derribo, quedan en situación de fuera de ordenación". Y solo un nuevo plan general podría legalizarlas. En la actualidad, al ser suelo no urbanizable, en La Talá solo cabrían las "edificaciones vinculadas a los usos agrarios o ganaderos y aquellos de utilidad pública o interés social", detalla el documento.

"Nuestro ordenamiento jurídico reserva para las disposiciones generales que hayan vulnerado la Constitución, las leyes u otras disposiciones administrativas de superior rango, la consecuencia más severa: la nulidad plena o radical", recoge el texto, reproduciendo una sentencia del Supremo. "Este grado máximo de invalidez al que se somete a las disposiciones generales comporta que los efectos de la nulidad se producen ‘ex tunc’, desde el momento inicial y, por ello, no pueden ser posteriormente enmendados", añade.

Además, el proyecto de urbanización aprobado en su día por el Ayuntamiento e invocado por Sareb para defender el carácter urbano de La Talá "no es un instrumento de planeamiento" y su contenido "no tiene carácter normativo o planificador sino técnico-instrumental", lo cual excluye "toda posible determinación sobre ordenación o régimen del suelo o de la edificación".

Más: pese a que el TSJA declaró nulo el plan general de Llanes el 11 de abril de 2007, entre otros motivos porque ese ámbito (La Talá) no se había sometido a información pública, "los promotores de la urbanización siguieron con el desarrollo normal de las obras y, así, el 21 de octubre de 2008, año y medio después de que recayera la sentencia de nulidad, la dirección facultativa de las obras emitió el certificado final de las obras de urbanización del sector, lo que suponía asumir el riesgo de que la nulidad fuera finalmente confirmada, como así ocurrió por sentencia del Tribunal Supremo de 4 de enero de 2011, por lo que desde la fecha en que los promotores de la urbanización conocieron la sentencia de esta Sala (2007), se produce una enervación de los principios de buena fe y confianza legítima que invoca a su favor", subrayan los magistrados.

Sareb se hizo con la propiedad de La Talá, polémico proyecto de la etapa de gobierno socialista en Llanes, en 2013. Había sido adquirida en 2008 por Cajastur (después Liberbank) por 47,56 millones de euros. Y fue transferida a la Sareb por menos de 18 millones.

La Talá empezó a ser objeto de deseo por parte de los promotores inmobiliarios a finales de los años ochenta del siglo pasado, cuando el Ayuntamiento de Llanes inició la redacción del plan urbanístico más polémico de la historia de Asturias. La Talá era propiedad de la familia Vega, que la vendió a Inmobiliaria Los Llanos, integrada por tres promotores madrileños, en 320 millones de pesetas (1,92 millones de euros).

Aquellos inversores eran actores principales de un entramado de sociedades, creadas solo unos meses antes, por medio de las que compraron diferentes propiedades rústicas en el concejo, que el gobierno socialista de Llanes recalificó a urbanizables solo unos meses más tarde, tras haber firmado unos polémicos convenios urbanísticos, uno de ellos, con La Talá como protagonista.

El escándalo surgido al desvelar LA NUEVA ESPAÑA en 1992 aquella maraña de empresas con los mismos accionistas, la misma sede social y escaso capital desembolsado generó un debate nunca antes visto por una operación urbanística en Asturias. El planeamiento, basado en aquellos convenios, fue aprobado en 1992 y declarado nulo por el Supremo diez años después. La imposibilidad de desarrollar el plan parcial de La Talá obligó a los promotores madrileños, ahogados por deudas bancarias, a vender la finca. La adquirió, en 1996, el empresario astur-mexicano Juan Antonio Pérez-Simón, por unos 500 millones de pesetas (unos 3 millones de euros).

Pérez-Simón inició las obras de urbanización y vendió la finca en julio de 2006 a la empresa Desarrollos Urbanísticos Nozar-Masaveu (que no tiene relación alguna con el grupo Masaveu asturiano). El precio de la operación ascendió a 38,3 millones de euros (6.372,58 millones de pesetas). La empresa del grupo de Luis Nozaleda siguió con las obras de urbanización.

El grupo de Nozaleda, gravemente afectado por la crisis inmobiliaria, ofreció en 2008 a Cajastur La Talá, a cambio de la cancelación de deuda. La Talá fue tasada por Tinsa (empresa líder del sector) en 39,8 millones, cantidad a la que se añadió el coste de las obras de urbanización ejecutadas hasta entonces (el 90 por ciento del total), lo que llevó el valor de la propiedad a 41 millones. El IVA elevó el precio hasta 47,56 millones. Cajastur, a través de su filial Beyos y Ponga S. L., aceptó la finca en esa cantidad y canceló 41 millones en riesgos (créditos y prestamos) con Nozar: 28 millones de un préstamo hipotecario avalado con La Talá, 4 de un crédito personal y 9 de otros préstamos al grupo.

Avall acusó entonces a Cajastur de favorecer a Nozar, al comprar por 47,56 millones una finca sin apenas valor, ya que el planeamiento que la declaró urbanizable estaba a un paso de ser anulado por el Supremo, como así ocurrió. Cajastur defendió que aquella fue la mejor solución para recuperar la deuda de Nozar, ya que la otra alternativa era acudir, junto a otros muchos bancos y cajas, a un concurso de acreedores, lo que, según la entidad, jamás hubiera permitido cancelar 41 millones.

Liberbank entregó en 2013 a Sareb un lote que sumaba en balances más de 6.000 millones de euros, pero por los que solo obtuvo un impacto positivo en capital de entre 250 y 300 millones. El precio en que Liberbank, por obligación legal, transfirió La Talá a Sareb, que ambas entidades mantuvieron en secreto, estuvo muy lejos de los 47,56 millones que le costó a Cajastur. Sareb aplicaba descuentos fijos al valorar los activos que asumía. En el caso de las promociones que estaban en curso, como La Talá, el descuento era del 63,2%. Si se aplicó este porcentaje y Cajastur valoró la finca en sus balances en el precio de compra, el precio de transferencia fue de 17,51 millones.

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