La razón por la que Llanes plantará cara a la explosión del alquiler turístico: 1.202 viviendas vacacionales frente a solo 13 para arrendar todo el año

El Ayuntamiento de Llanes ha decidido plantar cara a uno de los fenómenos que más está transformando la realidad social y económica de la costa cantábrica: la explosión descontrolada del alquiler turístico a corto plazo. Tras un período de reflexión y análisis técnico, el equipo de gobierno ha elaborado el Plan Especial de Usos Turísticos (PEUT) de Llanes, que aspira a ser la herramienta definitiva para "ordenar esta actividad, proteger el derecho a la vivienda de los residentes y garantizar la sostenibilidad del sector turístico", vital para la economía local.

La ambiciosa iniciativa parte de un diagnóstico tan crudo como revelador, sustentado en datos oficiales que pintan un panorama de profundo desequilibrio en el concejo. Y es que los números dibujan una realidad de vértigo. Según el estudio justificativo del plan, actualizado hasta julio de 2025, en el concejo de Llanes existen registradas 1.202 viviendas destinadas al alquiler turístico, entre las categorías de vivienda vacacional y vivienda de uso turístico, que ofrecen una capacidad global de 6.498 plazas para visitantes.

Una desproporción abismal

Frente a ello, el documento contabiliza únicamente 13 viviendas disponibles en el mercado de alquiler residencial de larga duración en todo el término municipal. Esta desproporción abismal, 1.202 frente a 13, constituye la piedra angular sobre la que el gobierno municipal, que integran Vecinos por Llanes y PP, justifica la necesidad urgente de intervenir.

El crecimiento de las viviendas turísticas ha sido exponencial en los últimos años, casi se triplicaron desde 2020, con una concentración muy marcada en la franja costera y en los núcleos principales, como la villa de Llanes, Posada, Barro, Nueva o Po. Frente a esta marea de oferta para el visitante ocasional, la opción de alquiler estable para el vecindario brilla por su ausencia.

Pueblos que colapsan en verano

El problema, sin embargo, no se reduce solo a la escasez de vivienda para alquileres de larga duración. El informe indica que la conversión masiva de pisos y casas en productos turísticos también ha generado una presión insostenible sobre los precios del suelo y de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, expulsando a jóvenes y familias del mercado. Además, ha creado una estacionalidad extrema: hay pueblos en los que en el verano colapsan servicios básicos, para luego quedar prácticamente vacíos y sin vida comunitaria durante el invierno.

El objetivo del plan no es prohibir, sino regular. Tampoco se persigue criminalizar el turismo, que es el "motor económico" del concejo, sino "compatibilizar", "gestionar", "ordenar" y "equilibrar" la actividad turística con la vida residencial, e intentar que Llanes esté "vivo" los doce meses del año.

Moratoria avalada por los tribunales

En este sentido, el plan no es una iniciativa aislada, sino el desarrollo de una previsión contenida en el planeamiento urbanístico, en tramitación, y el paso natural tras la moratoria preventiva de concesiones de viviendas turísticas que el Consistorio decretó en octubre de 2024, una medida que posteriormente recibió aval judicial, al rechazar los tribunales una denuncia contra esa norma del PSOE local, en la oposición.

La columna vertebral de la nueva regulación es un sistema de zonificación basado en un porcentaje máximo, inamovible, de viviendas turísticas permitidas. El límite se fija en el 5% del total de viviendas en cada núcleo de población o barrio. A partir de este umbral, el concejo se dividirá en tres categorías. Los Núcleos Saturados (NS) son aquellos en los que ya se supera ese 5%. En ellos, la norma será tajante: no se concederá ni una sola licencia nueva para alquiler turístico, y se establecerán mecanismos para incentivar, a largo plazo, la reconversión de algunas de estas viviendas a uso residencial permanente.

Objetivo, blindar al pequeño comercio

Los Núcleos de Contención (NC), con una presencia turística de entre el 2% y el 5%, admitirán un crecimiento muy controlado, siempre hasta alcanzar el límite máximo. Por último, los Núcleos en Equilibrio (NE), con menos del 2% de oferta turística, permitirán un desarrollo ordenado, también dentro del techo del 5%.

Pero el plan va más allá de los simples porcentajes e introduce salvaguardas específicas para proteger otros ámbitos sensibles de la vida llanisca. Una de las más significativas afecta al corazón comercial de la villa. En el centro histórico de Llanes, se prohibirá expresamente la implantación de alquileres turísticos en las plantas bajas de los edificios. El objetivo es claro: blindar el pequeño comercio y la hostelería tradicional, evitando que sean desplazados por apartamentos vacacionales y preservando así la vitalidad y el carácter de sus calles.

El caso de las "fincas singulares"

Otra medida destacada incluida en el plan es la protección del patrimonio arquitectónico y paisajístico. Las llamadas "fincas singulares", un catálogo que incluye casonas de indianos, villas con jardín y construcciones de especial valor, quedarán excluidas de la posibilidad de convertirse en alojamientos turísticos, con el fin de prevenir su deterioro o un uso incompatible con su naturaleza y su valor patrimonial.

El procedimiento para abrir una nueva vivienda turística también se hará más riguroso. Se abandona el sistema de la mera declaración responsable, por el cual el propietario simplemente comunicaba su actividad, para pasar a un régimen de licencia municipal previa. Esto significa que el Ayuntamiento deberá verificar y autorizar expresamente cada nueva solicitud, comprobando el cumplimiento de todas las normas urbanísticas, técnicas y de habitabilidad. Además, se creará un registro municipal único para tener un control real y actualizado de todo el stock existente.

Revisiones cada cuatro años

El coste de implementar y gestionar este nuevo marco regulatorio es modesto, según las estimaciones municipales: alrededor de 15.000 euros cada cuatro años para su mantenimiento y revisión, más una partida inicial aproximada de 25.000 euros para su puesta en marcha. El Consistorio asume que podría perder algunos ingresos por tasas de licencias que ya no se emitirán, pero argumenta que el ahorro futuro en infraestructuras y servicios públicos –agua, residuos o limpieza, sometidos a una enorme presión estacional–, junto al beneficio social de mantener una población estable, compensa con creces esa merma.

El cierre del ciclo lo marcará una evaluación periódica. El Plan Especial se revisará cada cuatro años, lo que permitirá ajustar la clasificación de los núcleos en función de la evolución real del parque de viviendas y calibrar la efectividad de las medidas adoptadas. Esta cláusula de revisión introduce una necesaria flexibilidad en un instrumento que, por su naturaleza, pretende ser duradero.

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