¿Por qué Poo, Celoriu, Barru y Nueva deberían ser zonas tensionadas de vivienda en Llanes? La clave está en el aumento de precios

El Gobierno del Principado de Asturias ha iniciado el procedimiento para declarar como zonas de mercado residencial tensionado en cuatro parroquias costeras del concejo de Llanes: Nueva, Celoriu, Barru y Poo (Po). Lo hace tras constatar en los diagnósticos técnicos que el acceso a la vivienda en propiedad exige un esfuerzo económico superior al considerado asumible por la ley o que los precios de compraventa han crecido muy por encima de la inflación en los últimos años.

El "Boletín Oficial del Principado de Asturias" (BOPA)ha publicado este martes los informes que fundamentan la posición del Principado, dispuesto a abordar la declaración de zonas tensionadas en estas cuatro parroquias con el acuerdo del Ayuntamiento.

Los informes, elaborados como paso previo a la declaración formal, aplican los criterios de la ley estatal, que permite intervenir en ámbitos donde exista riesgo de oferta insuficiente o donde el coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien cuando los precios hayan aumentado de forma anómala respecto al IPC. Basta con cumplir uno de esos supuestos para justificar la declaración.

En el litoral llanisco, la principal tensión se localiza en la compra. El alquiler, según la estimación del Principado, se mantiene por debajo de los umbrales legales en los cuatro núcleos.

Nueva: casi el 40% del sueldo para pagar la casa

En Nueva el Principado detecta el caso más claro de sobreesfuerzo hipotecario. La renta neta media por hogar se sitúa en 30.277 euros anuales. Con los precios actuales de compraventa y una hipoteca tipo (80% de financiación, 24 años e interés medio del 3,986%) la cuota anual estimada supera los 9.100 euros. Sumados los gastos básicos de suministros y comunidad, el desembolso total asciende a 12.023 euros.

Ese gasto representaría el 39,7% de los ingresos familiares, casi diez puntos por encima del límite legal del 30%.

Además, según el Principado, el precio de la vivienda se ha encarecido con fuerza. El valor medio por metro cuadrado ha pasado de 1.013 a 1.442 euros entre 2019 y 2024, un aumento acumulado del 42,3%, muy superior al IPC regional del periodo. Esa diferencia también cumple el criterio de “subida anómala”, que fija el límite en el IPC más tres puntos porcentuales. En cambio, el alquiler medio —425 euros mensuales— no supera el umbral legal de esfuerzo.

Celoriu: presión en la compra y fuerte encarecimiento

En la parroquia de Celoriu la situación es similar, incluso más acusada. La renta neta media por hogar alcanza 33.807 euros, pero el coste anual de hipoteca más gastos básicos se eleva a 13.658 euros. El resultado es que cuatro de cada diez euros del hogar se destinan a la vivienda: un 40,4%.

El mercado de compraventa también registra uno de los mayores incrementos del litoral. El precio medio por metro cuadrado ha subido de 1.597 a 2.308 euros entre 2020 y 2024, un 44,5% acumulado, más de veinte puntos por encima del IPC regional. El alquiler, al igual que en Nueva, no activa el criterio, ya que el esfuerzo total ronda el 24% de la renta media.

El documento señala además que Celoriu combina esta presión económica con una estructura demográfica muy envejecida y una fuerte estacionalidad, factores que reducen la disponibilidad de vivienda habitual y elevan la competencia por el parque inmobiliario existente.

Barru: el coste de la compra, por encima del 35% de la renta

El diagnóstico para la parroquia de Barru vuelve a centrarse en el acceso a la propiedad. La renta neta media por hogar es similar a la de Celoriu (33.807 euros), pero la carga anual de hipoteca y suministros alcanza 12.045 euros. Eso supone el 35,6% de los ingresos, también por encima del límite legal.

Además, el precio de compraventa ha aumentado un 32,5% entre 2020 y 2024, superando en más de doce puntos la inflación acumulada, lo que refuerza la consideración de mercado tensionado. El alquiler medio, en cambio, se mantiene por debajo del 30% de esfuerzo respecto a la renta familiar.

El informe destaca que la parroquia cuenta con importante presencia de segundas residencias y alojamientos vacacionales, lo que limita la oferta disponible para residencia permanente.

Poo: subidas de precio por encima del IPC

Poo presenta un perfil distinto, ya que no es el criterio hipotecario el que sirve de argumento. No se aplica por falta de transacciones suficientes para construir una estadística representativa. Sin embargo, el Principado entiende que sí se cumple el criterio de encarecimiento anómalo de la compraventa.

El precio medio por metro cuadrado ha pasado de 1.980 a 2.447 euros entre 2020 y 2024, un incremento del 23,6%, por encima del IPC acumulado regional, que ronda el 19,9%. La diferencia supera los tres puntos exigidos por la ley. En el alquiler, estimado en 432 euros mensuales, tampoco se rebasa el umbral legal..

Un patrón común en el litoral

Los cuatro diagnósticos coinciden en varios factores: núcleos de tamaño reducido, un planeamiento urbanístico que limita nuevas promociones, atractivo turístico y proximidad a la villa de Llanes. Esa combinación genera poca oferta disponible y una demanda elevada, tanto para segunda residencia como para uso vacacional. La decisión final sobre la declaración de zona tensionada se adoptará entre el Principado y el Ayuntamiento.

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