Pueblos vacíos, vivienda por las nubes: la paradoja del concejo asturiano del interior que pierde población pero se multiplica "por siete" en verano

"Cabrales es una potencia turística al nivel de Cangas, Ribadesella y Llanes. También nosotros multiplicamos por seis o por siete la población" en etapas vacacionales, destaca el alcalde cabraliego, José Sánchez. En esa zona de los Picos de Europa, el turismo ha sustituido al pastoreo como principal motor económico. Ese cambio de modelo ha provocado que dos localidades, Arenas y Poo, hayan sido diagnosticadas con una dolencia que suena a paradoja: pierden población, pero no hay viviendas para alquilar y, cuando alguna sale al mercado, el precio se dispara. Cabrales es la excepción: es la única zona de montaña tensionada por el mercado inmobiliario.

Informes técnicos solicitados por el Ayuntamiento al Principado sobre la situación el mercado de la vivienda en el concejo, a los que ha tenido acceso LA NUEVA ESPAÑA, han concluido que Arenas y Poo reúnen las condiciones objetivas para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado, una figura prevista en la legislación que permite intervenir para corregir desequilibrios. También se estudió la situación de la capital del concejo, Carreña, pero los números no alcanzaron: está en el límite.

Los datos no hablan de burbujas ni de colapsos, sino de una transformación profunda que reduce el tamaño de los hogares, envejece los pueblos, tensa los alquileres y dispara el precio de la vivienda. Esta situación provoca situaciones como la de un empleado municipal que tuvo que vivir ocho meses en una furgoneta o la de la empleada de un negocio de Arenas que se tuvo que ir a vivir a un concejo vecino. Y es que casi todo lo que hay libre son viviendas turísticas. De hecho se están vendiendo algunas de nueva construcción con licencia para uso vacacional. Consecuencia: "La gente no puede venir a trabajar a Cabrales porque no encuentra vivienda asequible". Lo dice el Alcalde.

Los documentos sobre Arenas y Poo, elaborados con datos demográficos, catastrales y de mercado, trazan la radiografía de un territorio atrapado entre dos fuerzas que, en lugar de equilibrarse, se alimentan: el envejecimiento y la masificación turística.

Para entender el diagnóstico conviene asomarse primero al paisaje humano. Cabrales ha perdido un 8,64% de sus habitantes en la última década, un goteo que no se reparte por igual. Arenas, el núcleo más dinámico y que concentra el 38% de la población municipal, ha contenido la caída en un 3,32%. Poo, que apenas acoge al 7,89% de los vecinos, ha cedido un 7,36%.

Detrás de esos porcentajes late un fenómeno silencioso: el índice de envejecimiento se ha disparado y ya hay 3,4 personas mayores de 65 años por cada menor de 15 en Arenas, y hasta 4 por cada menor en Poo. Son ratios que superan con creces la ya muy elevada media asturiana. Al mismo tiempo, los hogares se vacían. Entre 2011 y 2021, los domicilios unipersonales pasaron en Cabrales de representar el 35,4% al 44,5%, un incremento muy superior al regional y que ayuda a explicar por qué con menos habitantes se necesita más vivienda.

El espejo del mercado inmobiliario refleja ese desajuste con crudeza. En Poo, el número de viviendas catastradas creció un 173% entre 2011 y 2024, un dato que desconcierta si se mira únicamente el censo de habitantes, que bajó. La clave está en el uso que se da a esos inmuebles. En la sección censal que agrupa a ambas localidades figura que solo el 33% de las viviendas son residencias habituales, un porcentaje coherente con el empuje turístico. Por pasiva: el 67% de las viviendas son segundas residencias.

Las viviendas de uso turístico censadas en mayo de 2025 alcanzaban las 78 solo en el entorno de Arenas y Poo, un 4,51% del total, mientras que en el conjunto del concejo casi la mitad de los inmuebles, el 49,79%, permanecían vacíos, según los registros de consumo eléctrico. A ello se suma que el alquiler apenas representa el 8,47% del parque, una presencia testimonial comparada con la de los municipios vecinos y con el conjunto de Asturias.

Este cóctel de oferta menguante y demanda creciente ha disparado los precios. Entre 2020 y 2024, el metro cuadrado en compraventa de vivienda libre en Arenas pasó de 883 a 1.354 euros, un incremento del 53,34%. En el caso del alquiler, el precio medio por metro cuadrado en vivienda colectiva en ambas localidades creció un 23,68% entre 2019 y 2023, al pasar de 3,8 a 4,7 euros. Estas cifras adquieren todo su significado cuando se comparan con la evolución general de los precios: el Índice de Precios al Consumo (IPC) casi un 20% en ese periodo.

La brecha es tan elocuente que bastaría por sí sola para activar los criterios legales de declaración de zona tensionada establecidos por el Principado. La ley señala que el crecimiento del precio de compra o del alquiler debe superar en al menos tres puntos porcentuales al IPC autonómico. En Arenas, la diferencia en compraventa es de 33,44 puntos y en alquiler, de 6,28. En Poo, el incremento en compraventa es del 23,68% y arroja los mismos 6,28 puntos de exceso en alquiler que Arenas. "Se cumple el criterio", zanja el documento.

Los informes introducen, no obstante, matices importantes. Los otros dos criterios previstos en la norma –que la carga de la hipoteca o del alquiler más los gastos básicos supere el 30% de la renta media de los hogares– no se rebasan en ninguna de las dos localidades. En Poo, además, la escasez de transacciones impidió siquiera valorar el criterio relativo a la hipoteca. Estos datos sugieren que la tensión no es extrema, pero no desmienten el diagnóstico de fondo: el riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible es real y está documentado.

Las consecuencias de esa presión se dejan sentir con especial dureza en los más jóvenes. El portal oficial de vivienda protegida del Principado no muestra oferta alguna en Cabrales. Aplicando la tasa de emancipación regional, apenas 28 de los 166 jóvenes de 15 a 29 años empadronados en el concejo de Cabrales en el año 2024 habían logrado independizarse. Los 138 restantes permanecían en el hogar familiar.

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