Adquirir el centro comercial es una cosa; sacarle rentabilidad, otra muy distinta. Y sale caro. En principio, la inversión para reflotar el espacio comercial del Calatrava le saldría a un eventual comprador por bastante más de lo que vale el edificio. La actual propietaria lo intentó, adquirió los locales, cerró el recinto, encargó un proyecto para convertirlo en un centro destinado al ocio y la restauración, consiguió el beneplácito del arquitecto valenciano y firmó acuerdos; pero hasta ahí. Todo para terminar ahogándose en la orilla. A RPPSE Espacio Oviedo le fue imposible conseguir los inversores para relanzar el proyecto y los elevados costes del inmueble propiciaron que entrase en concurso de acreedores. Escenario en el que no se querría ver ningún otro posible inversor. En el informe que el administrador concursal le ha remitido al juzgado se recoge el proyecto de remodelación de la filial de Estabona Oyster. Según la empresa encargada de la tasación, los planes de la propietaria para lavarle la cara al antiguo centro comercial eran viables, pero nada baratos. Según los cálculos de la tasadora, la propietaria habría tenido que desembolsar 12,5 millones en las obras en el activo y algo más de 11 en incentivar a los primeros inquilinos antes de echar a rodar el proyecto. Para un nuevo inversor que tuviera planes equivalentes al desembolso necesario para lanzar el nuevo centro de ocio habría que sumarle el precio de compra del edificio. El coste de la remodelación de un espacio que ha demostrado no funcionar como centro comercial al uso alejan la probabilidad de que aparezca un inversor dispuesto a hacerse con él. Si las cosas siguiesen este curso, las circunstancias propiciarían que el Ayuntamiento terminase apareciendo como última línea de defensa ante el abandono del edificio. Fuentes municipales insisten que este sería siempre “el último recurso” y, si estudian su futuro como recinto ferial, como ya adelantó LA NUEVA ESPAÑA el cinco de febrero, es porque “a priori, no parece probable que nadie quiera quedarse con el centro comercial”.
La caída de RPPSE terminó de precipitarse en 2020. A principios del pasado año, la propietaria del centro comercial se dedicaba a firmar acuerdos con grandes compañías de ocio y restauración, parecía que la cosa marchaba y así lo manifestó en varias ocasiones el Alcalde. Pero llegó la pandemia. En julio, según los documentos a los que ha tenido acceso este periódico, la mercantil comenzó a buscar inversores de manera desesperada. Necesitaban conseguir financiación para relanzar el proyecto de remodelación interior del centro comercial que habían encargado en 2019. Finalmente, el pasado 3 de diciembre, un representante de la compañía presentó ante un notario madrileño la voluntad de la empresa de entrar en concurso de acreedores. Ni siquiera los honorarios de aquella mercantil encargada de encontrar nuevas inversiones (Alantra Corporate) ni los del funcionario público fueron abonados, y ambas facturas figuran entre los créditos del concurso. La empresa, que no generaba ingresos, se mantenía con aportaciones de los socios. Según las cuentas de la empresa, hasta 70 millones llegaron a sus arcas desde los bolsillos de los propietarios. Pero, a raíz de la crisis del covid, terminó de cerrarse el grifo del dinero y la situación de insolvencia resultó inevitable. Era imposible afrontar los más de nueve millones de deuda de la compañía.
La historia del centro comercial del Calatrava está protagonizada por una mezcla de osadía y mala suerte. Desde su nacimiento, según se deduce de las cuentas de las empresas que han gestionado el centro y de las auditorías que se les han hecho a sus libros, los gastos de la mercantil siempre fueron “desproporcionados”. El valor catastral obliga a abonar en el Ayuntamiento cerca de 660.000 euros anuales. En total, los costes fijos –pese a tener el centro cerrado– rondan los dos millones. Una cantidad que, como un martillo, va haciendo mella en la contabilidad de la mercantil año tras año. Según fuentes conocedoras del mercado inmobiliario, las intenciones del entramado societario siempre fueron “hundir el inmueble”; pero las auditorías hechas por KPMG y el informe del administrador concursal estiman que RPPSE sí que tenía un plan y la intención de relanzar el centro comercial.
En abril de 2019, al tiempo que negociaban con Santiago Calatrava los términos de reforma de los espacios interiores del centro, la mercantil solicita un préstamo hipotecario por cuatro millones de euros a un nuevo inversor, el fondo con sede en Luxemburgo Varia Structured Opportunities (propiedad del gigante suizo Stoneweg). Los intereses del crédito, que debía devolverse este 2021, eran del quince por ciento. En el informe del administrador se apunta que "llama la atención el alto coste financiero" de la operación". Buena parte de dicho dinero acabó destinado a pagar la deuda de la empresa con el Ayuntamiento por los IBIS de 2017 y 2018 (1.429.096,64 euros). El montante sobrante estaba destinado a financiar el comienzo de las obras de remodelación del edificio. La obra nunca se hizo y, ese dinero nunca se devolvió. Aquellos intereses se han convertido en un millón más de deuda y, hoy, el fondo de inversión es el principal acreedor de RPPSE (5.192.36,90 euros), seguido del Ayuntamiento (2.026.004,19 euros). Esta deuda con el Consistorio responde a los impagos del mismo impuesto durante los ejercicios siguientes. Son estas cantidades, las que se dejan de cobrar, las que motivan en buena parte al equipo de gobierno a buscar una solución para el fallido centro comercial.
Hoy, según la tasación encargada por los administradores concursales, el precio de mercado del centro comercial es de 10.270.000 euros. Al margen del valor de los inmuebles, en el activo de RPPSE también se encuentra ese proyecto de remodelación encargado al estudio de arquitectura madrileño Aguirre y Asociados. Este tiene el beneplácito de Santiago Calatrava, necesario para cambiar la estructura de su obra. Entre los documentos presentados al Juzgado de lo Mercantil número 7 de Madrid se reconoce que el visto bueno del valenciano tiene un valor intangible porque “no fue sencillo de conseguir”. Según el proyecto que podría rescatar un eventual comprador, que siempre podría decantarse por otras opciones, el centro comercial estaría listo y en funcionamiento en un plazo de 16 meses desde que comenzasen los primeros derribos. Pero el coste es elevado. Además del desembolso para hacerse con el esqueleto del centro comercial, si alguien quisiese relanzarlo con los planes de la anterior propietaria, debería invertir aproximadamente 24,1 millones de euros.
Las obras dentro del Calatrava sumarían doce millones y medio de euros, la tasación desglosa el importe: los trabajos en la estructura se llevarían casi once millones y, el resto, se destinaría a los arquitectos y la gestión del proyecto. El resto del importe, hasta superar esos 24 millones que iba a desembolsar RPPSE, se destinaría –siempre según el plan de la anterior propietaria– a incentivos para las empresas que querían alojar en el centro comercial. Entre ellas, con acuerdos no vinculantes firmados a principios del pasado año, se encontraban Foster’s Hollywood, la empresa danesa de muebles Jysk, unos cines y la marca de gimnasios Fitup. La inversión necesaria para darle esta segunda vida lejos del sector comercial aleja la posibilidad de encontrar un comprador. Es esta baja probabilidad de que aparezca un inversor hace más probable que la administración concursal busque otras opciones. Estas podrían terminar con el Ayuntamiento y la Cámara de Comercio gestionando el espacio como recinto ferial.
El plan de liquidación que ya se ha presentado en el juzgado primará la venta directa del activo. Si esto no se lograse, comenzaría un procedimiento de subasta. Desde que se apruebe el plan y se haga publicidad de la venta del inmueble, el administrador concursal tendrá un plazo de seis meses para conseguir un comprador. A este medio año se le podrán ir sumando prórrogas trimestrales. Pero el valor del activo (10, 2 millones) , previsiblemente, seguirá cayendo y las deudas (9,1 millones) devengándose. Así, las cifras no tardarían en cruzarse. En ese escenario sin compradores a la vista, si no apareciese un inversor con el músculo financiero y la voluntad necesarios para reanimar el centro, el administrador tendrá varias soluciones posibles: cederle a los acreedores privilegiados (el fondo de inversión o el Ayuntamiento) el inmueble como pago o venderlo como “chatarra” por un precio simbólico. Es, previsiblemente, en estas circunstancias cuando el Consistorio valoraría positivamente quedarse con el fallido centro comercial y convertirlo en el gran recinto ferial de la ciudad.
