Una pequeña luz se acaba de encenderse en el interior del centro comercial del edificio de Calatrava en el barrio de Buenavista. En el peor momento de la historia reciente del complejo, después del cierre de sus negocios, de todo el espacio comercial –también del Burger King–, del fracaso del plan para relanzarlo y de la quiebra de sus últimos propietarios –en concurso de acreedores para liquidar las deudas–, un grupo de expertos en la gestión de centros comerciales, radicados en España pero con alianzas internacionales, ha venido a rondar al Calatrava con la idea de devolverle un futuro de ocio y negocio. Eurofund, una gestora con más de 25 años de experiencia en el sector, quiere hacerse con el centro comercial para relanzarlo. Y no es solo una idea fugaz.
Según ha podido confirmar este periódico a través de distintas fuentes, las intenciones del grupo son serias y están avanzadas. Tanto, como para que ya se hayan realizado visitas a la ciudad y se haya inspeccionado el centro comercial. Además, los contactos con la administración local también se han producido, en un contexto informal, aunque con buenas sensaciones por ambas partes y ofrecimiento de máxima colaboración.
El espacio comercial del Calatrava y las facilidades que el Ayuntamiento de Oviedo puede ofrecer para que una empresa de este tipo vuelva a coger las riendas del complejo, son los puntos a favor de la operación. Los lastres, los principales escollos para que la operación pueda llevarse a cabo satisfactoriamente, son las elevadas cargas fiscales que arrastra el edificio. Solo el IBI del centro comercial del Calatrava ronda los 670.000 euros y, además, los impagos por este tributo ascienden a los dos millones.
Si el valor de adquisición que el informe del administrador concursal calcula que realizó RPPSE Espacio Oviedo fue de 115,289 millones de euros, la tasación actual que han obtenido de JLL Valoraciones para liquidar los activos es de “solo” 10,2 millones. Pero mientras se operaba esta depreciación del 91%, el valor catastral actual del centro comercial, resultante de la suma del de todos sus locales, se mantiene en los 73,638 millones de euros. El lastre es todavía mayor si, como es probable, una posible operación de compra se cerraría por debajo de esos 10,2 millones o incluso por debajo de los 9,6 millones de deudas que el concurso tiene que tratar de liquidar. Al mantenimiento de un IBI desactualizado, al no haberse ajustado el valor catastral, se suman esos impagos del impuesto que un nuevo propietario tendría que asumir, así como la deuda de 5 millones con el fondo Varia Structured, que también es prioritaria a la hora de la liquidación por tratarse de una hipoteca.
Erofund tratará ahora de despejar las dudas que genera este talón de Aquiles fiscal del centro comercial para hacer un último movimiento. Mientras este grupo gestor piensa en las posibilidades que podría tener devolverle la vida al Calatrava, los administradores, Prendes&Caicoya, siguen a la espera de que el juez apruebe el plan de liquidación planteado. En medio de ese proceso, encaminado a tratar de buscarle novias y casar al centro comercial de Buenavista, podría aterrizar Eurofund, plantear una oferta, acabar con la agonía de la quiebra y volver a poner encima de la mesa un proyecto de futuro y puestos de trabajo para la capital.
Eurofund, muy relacionada con el grupo inversor británico Intu, anterior propietario de Parque Principado, comenzó su andadura en 1994. Solo cuatro años después inauguró su primer centro comercial, Parc Vallés, en Barcelona. Entre los centros que gestiona, además del madrileño Xanadú, se encuentra el exitoso proyecto Puerto Venecia, en Zaragoza, que fue premiado en 2013 como el “mejor centro comercial del mundo”. En abril del mismo año, la empresa celebró un acuerdo con Intu, principal inversor del sector en Reino Unido, para desarrollar su negocio en España. Ahora, con el gran fondo de inversión británico en retirada del mercado español, la que nació como una gestora se está haciendo con alguno de sus proyectos. El pasado mes de febrero, por ejemplo, se hizo con el cien por cien del centro comercial Porto Cabral, en Vigo. En total, la compañía liderada por el británico Ian Sandford gestiona un total de 3.500 millones de euros en activos comerciales. Entre sus proyectos también se encuentran operaciones en el campo de la logística, donde se les ha relacionado con la multinacional Amazon.
El parking vuelve a despertar, “en los últimos días”, el interés de los inversores
Al tiempo que los inversores tantean hacerse con el espacio comercial del edificio de Calatrava, en sus bajos ocurre lo mismo. La propietaria del aparcamiento, Global Scopes Spain, entró en concurso de acreedores en diciembre de 2018 y ahora, tras una subasta que se cerró sin pujas, fuentes cercanas a la administración concursal reconocen que ha habido un interés repentino por parte de diversos inversores en los últimos días. Pero la venta no es fácil. La administración tasó el aparcamiento del centro comercial en más de doce millones y, su principal acreedor, el Banco Santander, rechazó, antes de que se abriese la subasta, una oferta por algo más de cuatro millones. Global Scopes solicitó dos hipotecas en 2007 y 2013 por un valor total de 14.400.000 euros con el Banco Popular (hoy Banco Santander) y estas componen la mayor parte de su deuda. Es por esto que la entidad financiera tiene capacidad de decisión sobre las ofertas por el aparcamiento para su liquidación.
El cambio de manos del parking facilitará la viabilidad del centro comercial, máxime si quienes se quedan con el aparcamiento son los mismos que manejen los pisos superiores del inmueble. Una de las mayores losas en la contabilidad de los propietarios del centro comercial siempre fue el contrato suscrito con Global Scopes, que obligaba a pagar 53.606,62 euros mensuales, un total de 643279.44 anuales, lo que, sumado al IBI, suponía unos costes fijos que impedían rentabilizar el proyecto.
