Se hacen con un local en subasta por 50.000 euros y lo venden por 337.000 euros: el Supremo no ve "enriquecimiento injusto" en que soliciten la deuda del IBI y otras obligaciones a los anteriores dueños

Una empresa se adjudicó en subasta un local comercial por 50.000 euros, lo vendió después por 337.000 y, tras pagar IBI, cuotas de comunidad y la fianza de un alquiler que estaban pendientes, reclamó 15.804,62 euros a los antiguos propietarios. La Audiencia de Barcelona dijo que eso era “enriquecimiento injusto” por la plusvalía. El Tribunal Supremo le da la vuelta: no hay tal, y confirma que el pagador puede reclamar “lo que hubiese pagado” por la vía del artículo 1158 del Código Civil.

La sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 3 de diciembre de 2025, resuelve un caso con mucha “miga” práctica en ejecuciones hipotecarias: qué pasa con los gastos e impagos que arrastra un inmueble cuando el adjudicatario necesita “limpiarlo” para venderlo. El alto tribunal estima el recurso de casación de la empresa inmobiliaria que realizó la operación y revoca el criterio de la Audiencia Provincial de Barcelona.

El origen está en una ejecución hipotecaria iniciada en 2012 por un importe principal de 89.000 euros. El bien salió a subasta y quedó sin postores; la ejecutante pidió la adjudicación al amparo del artículo 671 de la LEC y el juzgado adjudicó el local por 50.000 euros, con “subsistencia de todas las cargas anteriores o preferentes”.

Meses después, ya en 2017, la empresa vendió el local por 337.000 euros. Y aquí empieza el segundo pleito: para poder cerrar esa operación, la adjudicataria pagó conceptos que no eran menores —IBI de 2013 a 2016 (3.200,19 €), cuotas de comunidad (2.690 €) y una partida ligada a un arrendamiento (depósito de fianza, con recargo e intereses)— hasta sumar 15.804,62 euros, que luego reclamó a los antiguos titulares del local.

En primera instancia, el juzgado le dio la razón y condenó a los demandados. Pero la Audiencia de Barcelona revocó y desestimó la demanda aplicando “por analogía” la doctrina sobre enriquecimiento injusto en ejecuciones hipotecarias cuando hay plusvalías muy relevantes tras la adjudicación: subrayó que la reventa había generado casi un 600% de plusvalía en poco tiempo y entendió que, si además se cobraban esos importes, el adjudicatario recibiría “una atribución económica injustificada”.

El Supremo corrige el enfoque: admite que hubo plusvalía, pero explica que aquí no se estaba reclamando deuda remanente del préstamo ejecutado, sino otras obligaciones nacidas por ser propietario (IBI y comunidad) y por no haber depositado la fianza del alquiler. Por eso concluye que “concurre… causa que justifica la reclamación y no enriquecimiento injusto para la demandante” y avisa del riesgo contrario: si se impide reclamar, “se generaría un enriquecimiento sin causa… de los demandados”.

La clave jurídica es el artículo 1158 del Código Civil (pago por tercero). La Sala recuerda la regla en términos muy claros: “el que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado”, y remarca que no hay “razón de analogía” para importar al caso el régimen del artículo 579 LEC (pensado para supuestos distintos y, en particular, con otro encaje cuando se trata de vivienda habitual). En esta historia, dice el tribunal, las cantidades reclamadas “provienen de otras fuentes constitutivas de la obligación de pago”.

Eso sí: el Supremo no deja intacto todo. Mantiene la condena, pero descarta que sea solidaria. En una frase de manual, recuerda que “la solidaridad no es la regla general, sino la mancomunidad”, y fija el reparto según la cuota de propiedad del local: 75% a cargo de una demandada y 25% del otro. En costas, no impone las de primera instancia y ajusta las de apelación, imponiendo a una de las partes las de su recurso.