Los jueces matizan la ley de Propiedad Horizontal y libran a un propietario de pagar parte de las cuotas de la comunidad

La Audiencia Provincial de Cantabria ha eximido a un copropietario de un local de Laredo de pagar la mayor parte de la deuda que le reclamaba su comunidad de vecinos por unas derramas de fachada, al concluir que los estatutos le dispensaban de contribuir a esos gastos. El tribunal solo le condena a abonar 60,85 euros por cuotas ordinarias impagadas y rechaza que tenga que asumir los 3.277,66 euros vinculados a la reparación extraordinaria de las fachadas.

El pleito partía de una reclamación de la comunidad por un total de 3.341,55 euros. La particularidad del caso estaba en que el demandado no era propietario único del local, sino titular solo del 25%. En primera instancia se entendió que, por esa razón, cualquier reclamación que superara ese porcentaje debía rechazarse. Sin embargo, la Audiencia corrige ese argumento y afirma que, frente a la comunidad, los copropietarios de un piso o local responden solidariamente de las deudas comunitarias, por lo que puede dirigirse la reclamación contra cualquiera de ellos por la totalidad.

Pese a ello, el recurso de la comunidad solo prospera de forma muy limitada. La clave de la sentencia está en las normas de la propia comunidad, que establecían expresamente que los locales de la planta baja no contribuirían a los gastos de reforma, embellecimiento, mejora o conservación de las fachadas correspondientes a las viviendas del edificio. La Audiencia considera que esa exoneración estatutaria seguía plenamente vigente porque no consta que hubiera sido modificada por unanimidad.

El tribunal recuerda que la Ley de Propiedad Horizontal permite que los estatutos establezcan un sistema especial de reparto de gastos e incluso exclusiones a favor de determinados pisos o locales, siempre que no se modifique después sin cumplir los requisitos legales. En este caso, la comunidad no acreditó que esa regla se hubiera cambiado, por lo que no podía imponer al demandado el pago de las derramas extraordinarias destinadas a la fachada.

La resolución añade además que el acta de la junta de propietarios de 15 de diciembre de 2022, invocada por la comunidad, solo reflejaba la presentación de ofertas de financiación para la obra de fachada y la aprobación de las condiciones del crédito, pero no contenía ningún acuerdo sobre un cambio en el sistema de distribución de gastos. Por eso, la Audiencia entiende que el régimen estatutario de exención seguía intacto.

A mayores, el tribunal pone de relieve que tampoco existía un acta comunitaria que justificara con claridad la deuda concreta reclamada. Incluso el documento aportado en el juicio con importes por gastos ordinarios y por la cuenta de fachadas no coincidía con las cifras incluidas en la demanda.

Así las cosas, la Audiencia estima solo de forma parcial el recurso de la comunidad y condena al copropietario únicamente a pagar 60,85 euros por cuotas ordinarias, al no haberse acreditado su abono. Pese a esa mínima estimación, impone a la propia comunidad las costas de ambas instancias al considerar insignificante esa cantidad en comparación con la suma total reclamada. La sentencia es firme y no cabe recurso contra ella.