A lo largo de sus más de 20 años de actividad, si algo ha caracterizado a Sogepsa, a diferencia de cualquier otro promotor-urbanizador de proyectos de viviendas, es que ha estado permanente envuelta en conflictos, polémicas, denuncias, varapalos judiciales y hasta negativas de políticos a ser fiscalizada.
Este ente "instrumental", participado por Principado, ayuntamientos y socios privados, ha gozado del privilegio de ser adjudicatario a dedo de las expropiaciones de más de 4.000.000 m2 de terrenos para proyectos residenciales para la promoción de más de 20.000 viviendas, 65% vivienda protegida y 35% vivienda libre, así como de 5.000.000 m2 para suelo industrial.
Pero a pesar de esta prebenda, de expropiar para incluso promocionar vivienda libre, su situación actual no puede ser más catastrófica: más de 150 millones de deuda, en preconcurso de acreedores, y además obligada recientemente por la Comisión Europea a prescindir de sus socios privados o bien a su disolución en el plazo de unos meses como consecuencia de estar operando de forma ilegal por vulnerar directivas comunitarias.
Una de las expropiaciones más convulsa y polémica en intensidad y en el tiempo y que abre numerosos interrogantes ha sido, y es, la actuación de Sogepsa en La Magdalena (Avilés), donde el precio de más del 95% de los terrenos expropiados se ha sustanciado en los juzgados y sobre los cuales se han generado unas millonarias "primas de riesgo" y sobreprecios de venta de las viviendas, sin explicar a día de hoy. Y donde denuncias en Bruselas de dos modestas familias de expropiados han abierto un expediente de infracción sobre las adjudicaciones a Sogepsa .
La Comisión Europea. Las Directivas Comunitarias, prohiben de forma expresa las adjudicaciones a dedo a Sociedades con capital privado.
La denuncia presentada por unos expropiados de La Magdalena y de Bobes ante la Comisión Europea sobre la vulneración de directivas comunitarias han dado lugar a la apertura de un expediente de infracción desde Bruselas, que obliga a Sogepsa a prescindir de sus socios o a disolverse en el plazo de meses, y al Gobierno del Principado a modificar su legislación urbanística para suprimir el privilegio de adjudicar a dedo los terrenos expropiados, obligándose a realizar concursos públicos para adjudicar los futuros proyectos residenciales e industriales.
Hemos conseguido quebrar el "modelo" Sogepsa, basado en expropiar terrenos por el poder político para cederlos a dedo a esta sociedad mixta y sobre los cuales además de viviendas se han "edificado" por los poderes político-empresariales de la región los más apetecibles pelotazos urbanísticos vía primas de riesgo y sobreprecios de venta de vivienda protegida.
Esta decisión de la Comisión tiene una gran transcendencia que va más allá de las cuestiones estrictamente jurídicas. Que Sogepsa prescinda de sus socios y sea 100% pública, si es que opta por esta vía, significa que las parcelas y las primas de riesgo ya no se podrán adjudicar a dedo.
Las primas de riesgo. Simplificando, el valor de los terrenos los determina Sogepsa como diferencia entre los ingresos del proyecto y los gastos del proyecto y las primas de riesgo del proyecto que se determinan con una tasa anual acumulativa del orden del 8,8%, propia de proyectos de alto riesgo, que nada tiene que ver con proyectos de vivienda protegida en los que por su naturaleza el riesgo promotor es mínimo.
Cuantos más años dure el proyecto y más alta sea la tasa anual de la prima de riesgo, la prima de riesgo crece de forma exponencial y en la misma medida menor valor se asigna a los terrenos.
Y aquí surge la primera la primera polémica. Mientras en la memoria de gestión del proyecto de La Magdalena, Sogepsa estima un plazo de cuatro años y el plan especial lo fija en cinco años, en el expediente de expropiación Sogepsa lo fija en nueve años, es decir, el doble de años. Lo que conlleva duplicar primas de riesgo y disminuir con este artificio el precio de los terrenos.
Conceptualmente la prima de riesgo de una inversión es la compensación económica asignada al proyecto por el riesgo empresarial sobre posibles desviaciones sobre ingresos, gastos y plazos previstos. Cuando no hay desviación la prima de riesgo se convierte en beneficio.
Con el plazo de nueve años, Sogepsa determinó un valor para los terrenos de 7,5 millones de euros, y una prima de riesgo, deducida del valor de los terrenos, cercana a los 24 millones de euros.
De haber aplicado el plazo previsto en el plan especial, cinco años, el valor de los terrenos sería de 16 millones de euros, y la prima de riesgo se situaría en torno a los 15 millones.
El juego con el plazo tiene un efecto de suma cero donde a mayor prima de riesgo menos valor de los terrenos y se produce un trasvase del patrimonio de los expropiados hacia otros patrimonios vía prima de riesgo.
En el mercado inmobiliario, en situación de estabilidad económica, los terrenos mantienen o aumentan su valor. Sin embargo, para Sogepsa, dirigida por políticos y empresarios, su "mercado" es distinto: cuantos más años se retrasa la edificación menos valor se asigna a los terrenos.
Planteamiento que se sitúa en las antípodas de la lógica y racionalidad económica, de las reglas del mercado inmobiliario y del sentido común.
Si el tema del plazo abre interrogantes, más interrogantes surgen sobre el reparto de las primas de riesgo entre los dos promotores del proyecto: el promotor urbanizador, es decir Sogepsa, y el promotor constructor de las viviendas.
En términos de flujos financieros, el plazo medio de riesgo para el promotor constructor es, según proyectos presentados en el Ayuntamiento de Avilés, de unos dos años, y la prima de riesgo asignable sería unos 10 millones de euros y el resto, 14 millones, correspondería a Sogepsa, que para ser incorporados a su patrimonio debería incrementar los precios de venta de las parcelas en unos 15.000 euros/vivienda.
De los datos obtenidos del Registro de la Propiedad y de los proyectos de construcción sobre dos parcelas presentados en el Ayuntamiento de Avilés, se deduce que su precio de venta representa 20.400 euros, cuando según el expediente de expropiación los costes incurridos en terrenos y urbanización serían del orden de 19.500 euros/vivienda, Es decir, al menos esas parcelas se venden en torno al precio de coste y por consiguiente sin repercutir en el precio de venta el riesgo asumido por Sogepsa como promotor-urbanizador que se trasvasa vía precios al promotor-constructor.
Si esto es así para todas las parcelas, y esperamos que la auditoría prevista sobre Sogepsa lo confirme, significaría que la totalidad de los casi 24 millones euros de la prima de riesgo, 25.000 euros/vivienda, se trasladarían íntegramente al patrimonio de la figura del promotor-constructor, según se vayan vendiendo las parcelas.
Los sobreprecios. Además de la prima de riesgo, otra cuestión abre también interrogantes. Se trata del sobreprecio de venta de las viviendas protegidas.
Y es que tanto Sogepsa, como el perito judicial, como sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA), han coincidido en que el proyecto de La Magdalena era viable con los precios de venta de vivienda protegida vigentes en el 2007, año de la expropiación.
Sin embargo, a mediados del 2008, el Principado incrementa el precio de las viviendas protegidas en un 23%, que aumenta el beneficio del proyecto en unos 21 millones de euros.
¿Por qué este cambio de precios en unos meses? ¿A qué patrimonio beneficia los 21 millones de euros? ¿Por qué los compradores de las viviendas protegidas deben pagar un sobreprecio de 22.000 euros/vivienda si el proyecto era viable con los precios previstos en la expropiación?
Como decíamos anteriormente, las parcelas de la muestra se han vendido más o menos a precio de coste, lo cual significa que de este beneficio extra ni de un solo euro se ha beneficiado el patrimonio de Sogepsa, siendo los beneficiados, al igual que con las primas de riesgo, los adjudicatarios de las parcelas.
¿Es el objetivo de las expropiaciones favorecer el acceso a la vivienda a las clases más desfavorecidas? Pues, parece que no.
Mientras en el periodo 2007-15 el precio de la vivienda nueva se ha reducido en Asturias un 26%, en ese mismo periodo la vivienda protegida ha incrementado sus precios en un 23%.
Actualmente los precios de la vivienda libre y protegida se han equilibrado y esta última ha quedada situada fuera del mercado inmobiliario. De ahí que desde el 2010 se haya paralizado la oferta de vivienda protegida en La Magdalena.
Y es que la repercusión sobre el precio de venta de la vivienda protegida de las primas de riesgo del promotor urbanizador, promotor constructor, sobreprecios y el lógico beneficio de la ejecución de la construcción, supone operar con unos márgenes impropios de la vivienda protegida y un precio final imposible para los compradores con rentas bajas.
Las primas y sobreprecio, 48.000 euros/vivienda, multiplican por siete el normal beneficio de construcción. Alguien tendrá que explicarlo.
Ha llegado el momento de aclarar el destino de los 45 millones de euros de primas de riesgo y de los sobreprecios en un solo proyecto, el de La Magdalena.
El actual mapa político de la Junta ha permitido la aprobación de una auditoría de la gestión de Sogepsa del periodo 2007/15. Algo que afecta a miles de expropiados, miles de compradores de viviendas y a todos los contribuyentes si finalmente parte del endeudamiento recae sobre el bolsillo de los asturianos.
